서울중앙지방법원 2025타경103042. 관악구 신림동 뷰테라스 1층 102호, 전용면적 29.87㎡의 다세대 공동주택입니다. 권리분석의 중심은 등기부 을구 4번 안제준의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.04.06, 확정일자는 2020.04.17, 주민등록 및 점유개시는 2020.05.21이고 보증금은 265,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.

따라서 감정가와 최저가가 모두 260,000,000원이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 배당 추정상 안제준에게 255,560,000원이 배당되고 9,440,000원이 미배당되어 매수인이 인수합니다. 현재 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 269,440,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심

안제준의 주민등록·점유개시일은 2020.05.21이고, 권리판정상 말소기준일은 2023.08.28입니다. 따라서 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서며, 제공된 권리판정 역시 대항력 있음·매수인 인수으로 분류하고 있습니다. 2022.06.14 임차권등기까지 마쳤고 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다

대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 크거나 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는 구조에서는, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 이 사건도 현재 회차에서 260,000,000원 + 9,440,000원, 1회 유찰 시 208,000,000원 + 60,712,000원, 2회 유찰 시 166,400,000원 + 101,729,600원 구조입니다.

즉 낙찰가만 보면 260,000,000원에서 208,000,000원, 166,400,000원으로 크게 낮아지지만, 매수인이 승계할 임차보증금 부족분이 함께 증가해 실질취득액은 보증금 265,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 이 물건은 ‘유찰되면 싸진다’는 일반적인 경매 직관을 그대로 적용하기 어렵습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 269,440,000원으로 봐야 한다

뷰테라스의 면적 유사 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 278,750,000원이지만, 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 290,000,000원 1건이고 최신 거래 역시 290,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 5.5%입니다.

현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 89.7%이지만, 이 수치만으로 ‘10% 이상 싸다’고 평가하면 권리분석을 빠뜨린 것입니다. 실제 비교 대상은 인수액을 포함한 269,440,000원이고, 이는 최신 실거래 및 최근 12개월 평균인 290,000,000원보다 낮은 수준입니다. 다만 그 차이는 대항력 임차권 인수와 권리관계 확인 부담을 함께 감수하는 대가라는 점을 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)

현재 가정에서는 집행비용 4,440,000원을 제외한 255,560,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 중 9,440,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 안제준의 신청채권 청구금액과 임차보증금은 모두 265,000,000원으로 표시되어 있으므로, 별개의 보증금 두 건으로 합산해 해석하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건이며, 뷰테라스는 총 15세대입니다. 사용승인 관련 기준일은 2020.03.13입니다.
• 입지. 감정요항상 봉림중학교 남측 인근으로, 주변은 아파트·단독·다가구·다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 신림선 서원역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 4층 건물이며 기본 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·CCTV 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,266,000원/㎡, 토지면적은 324.0㎡입니다. 지형은 완경사입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시돼 있습니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가로 계산. 현재 회차 기준 260,000,000원이 아니라 인수 9,440,000원을 더한 269,440,000원을 매입원가의 출발점으로 보세요.
• 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 60,712,000원, 2회 유찰 시 101,729,600원으로 증가합니다. 최저가가 내려가도 총부담은 크게 낮아지지 않습니다.
• 임차권 원문 확인. 안제준의 임대차계약·전입·점유·확정일자·임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 재확인해야 합니다.
• 관계인 구조 확인. 임차권자와 현재 신청채권자가 모두 안제준이고, 기존 강제경매 및 소유권이전 대위 과정에도 같은 이름이 등장합니다. 판결과 기존 경매 기록을 함께 확인해야 합니다.
• 실거래 표본 한계. 최근 12개월 평균 290,000,000원은 1건의 거래입니다. 층·면적·내부상태 차이를 별도로 확인해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 실제 현재 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “2.6억 낙찰”이 아니라 “약 2.69억 취득”

이 물건의 핵심은 명확합니다. 대항력 임차인 안제준의 보증금 265,000,000원이 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 최저가 260,000,000원에 예상 인수 9,440,000원이 더해져 실질취득 269,440,000원으로 봐야 합니다.

가격 자체는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 290,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +5.5%여서 하락장 보정 때문에 가격 메리트를 부정해야 하는 상황은 아닙니다. 그러나 일반적인 권리 깨끗한 신건과 달리 임차보증금 인수 구조가 확정적으로 분석의 중심에 있고, 유찰돼도 인수액 증가 때문에 총부담이 크게 떨어지지 않습니다. 결론은 “가격은 시세 아래지만, 권리 난도와 인수 구조를 감안해야 하는 대항력 임차권형”입니다.