208,000,000원
서울중앙지방법원 2025타경103042. 관악구 신림동 뷰테라스 1층 102호, 전용면적 기준 29.87㎡의 다세대 공동주택입니다. 이 사건의 핵심은 유찰가격이 아니라 선순위 임차권입니다. 임차인 안제준은 2020.04.17. 확정일자를 받고 2020.05.21. 주민등록 및 점유를 시작했으며, 2022.06.14. 보증금 265,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 권리분석 기준일인 2023.08.28.보다 앞선 임차관계이고, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
따라서 최저매각가 208,000,000원이 최근 12개월 거래금액 290,000,000원보다 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 임차인은 204,288,000원을 배당받고, 남는 보증금 60,712,000원을 매수인이 이어받습니다. 낙찰가와 인수액을 더하면 268,712,000원으로, 경제적 부담은 임차보증금 265,000,000원 수준에 사실상 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 95-91 뷰테라스 1층 102호 · 도로명 서울특별시 관악구 쑥고개로2가길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 공동주택 · 전용 29.87㎡ · 철근콘크리트구조 지상 4층 중 1층 |
| 규모 / 준공 | 뷰테라스 15세대 · 2020.03.13. 준공 |
| 소유자 | 최정식 · 2024.08.30. 강제경매로 인한 매각을 원인으로 2025.07.07. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 208,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안제준 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 물건은 현재 소유자 최정식이 이미 한 차례 강제경매 매각을 거쳐 소유권을 취득한 뒤, 임차권자 안제준이 다시 강제경매를 신청한 구조입니다. 과거 2020.07.17. 설정된 블랙큐브자산관리대부의 근저당권과 관련 근질권은 이전 경매 매각으로 말소됐지만, 안제준의 임차권등기는 현재도 매수인에게 대항하는 권리로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안제준 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.21. | 2020.04.17. | 265,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 매수인 승계 有 |
안제준은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 배당요구도 했고 확정일자와 대항요건이 확인됩니다. 현재 회차 예상배당은 204,288,000원으로, 보증금 265,000,000원 가운데 60,712,000원이 미변제됩니다. 이 금액이 현재 회차의 매수인 인수액입니다.
③ 유찰돼도 ‘총부담’은 거의 내려가지 않는다
이 사건에서 가장 중요한 숫자입니다. 낙찰가격이 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나기 때문에, 낙찰가 + 매수인 인수액은 약 2.68억원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 208,000,000원 | 60,712,000원 | 268,712,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 166,400,000원 | 101,729,600원 | 268,129,600원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 133,120,000원 | 134,543,680원 | 267,663,680원 |
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 안제준 보증금(우선변제) | 265,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 안제준 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액 60,712,000원은 매수인이 인수합니다. 경매신청채권과 임차보증금이 모두 안제준 명의 265,000,000원으로 나타나므로 이를 단순 합산해 별도의 530,000,000원 인수채무로 보아서는 안 됩니다. 현재 명시된 매수인 인수액은 60,712,000원입니다.
⑤ 시세 비교 — 2.08억이 아니라 약 2.69억으로 비교
뷰테라스 전용 29㎡대 실거래는 확인된 4건이며 전체 평균은 278,750,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2026.06.의 290,000,000원 1건으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 290,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래 수준보다 5.5% 상승한 것으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.19㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2023.12 | 29.99㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2023.12 | 29.87㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2023.12 | 29.92㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 전체 평균 | - | 4건 | 278,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 1건 | 290,000,000원 |
최저가 208,000,000원은 최근 거래 290,000,000원의 71.7%에 불과하지만, 이 비율은 인수액을 빼고 계산한 값이라 투자판단의 핵심지표로 쓰기 어렵습니다. 현재 회차의 실제 부담 268,712,000원은 최근 거래의 약 92.7%입니다. 즉 최근 거래보다 낮기는 하지만 차이는 약 7.3% 수준이며, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 1층 102호입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 신림선 서원역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 주변환경. 봉림중학교 남측 인근으로, 아파트·단독·다가구·다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수, 위생설비, 도시가스 난방, 승강기, CCTV 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등이 표기돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래표본. 총 15세대 규모이며 확인된 동일 면적대 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건이므로 개별 호수 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 최저가 208,000,000원에만 맞춰 수익성을 계산하지 말고, 미배당 보증금 60,712,000원을 반드시 더해 보세요.
- 추가 유찰의 착시. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어 총부담은 268,129,600원·267,663,680원 수준입니다.
- 임차권 원본 확인. 매각물건명세서의 을구 4번 임차권 인수 문구와 보증금 265,000,000원, 전입일 2020.05.21., 확정일 2020.04.17.을 원문으로 재대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자·경매신청채권자인 안제준의 임대차계약, 보증금 지급내역, 확정판결 및 과거 경매기록을 확인하세요.
- 말소기준권리 재확인. 2023.08.28. 압류와 2025.07.07. 말소기재의 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 최근 시세 표본 제한. 최근 12개월 실거래가 290,000,000원 1건뿐이므로 층·상태·개별 조건 차이를 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총취득비는 거의 그대로”
이 사건의 숫자는 단순합니다. 현재 최저가는 208,000,000원이지만, 임차인 안제준에게 지급되지 못하는 보증금 60,712,000원을 매수인이 인수하므로 실제 부담은 268,712,000원입니다. 2회·3회 유찰이 되어도 인수액이 반대로 증가해 총부담은 약 2.68억원 수준에서 유지됩니다.
최근 12개월 거래 290,000,000원과 비교하면 현재 실질취득액은 약 92.7% 수준으로 낮지만, 최근 거래 표본이 1건이고 권리구조도 단순하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 2.08억의 할인 물건”이 아니라 “대항력 있는 2.65억 보증금이 실질취득비를 결정하는 인수형 물건”으로 보는 것이 핵심입니다.
