부산지방법원 2025타경101927. 부산 사상구 주례동 현대무지개타운 103동 12층 1202호 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이고, 해당 호실은 12층입니다. 1993년 9월 3일 사용승인됐으며, 시세 비교 대상 면적은 114.625㎡입니다. 현재 소유관계는 2025년 5월 17일 상속을 원인으로 박창근·박재현·배승한·배준한·배정한의 공유 형태입니다.
이번 경매의 말소기준권리는 2012.03.14 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 901,000,000원이고 경매신청 청구액은 294,198,211원입니다. 현재 회차 최저가 161,700,000원 기준 예상 배당에서는 집행비용을 제외한 158,636,200원이 한국주택금융공사에 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101927 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 530-5 현대무지개타운 103동 12층1202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 · 제12층 제1202호 · 1993.09.03 사용승인 |
| 시세 비교 면적 | 114.625㎡ |
| 현재 공유자 | 박창근 20분의 3 · 박재현 20분의 2 · 배승한 20분의 5 · 배준한 20분의 5 · 배정한 20분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 161,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 294,198,211원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 매각으로 소멸, 점유는 별도 확인
2002년 설정된 한국외환은행 근저당권 3건은 2012.03.26 이미 등기부상 말소됐습니다. 현존하는 담보권 중 말소기준은 2012.03.14 한국주택금융공사 근저당권이며, 2025.09.22 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재가는 최근 12개월 평균의 77.7%
현대무지개타운은 977세대이며, 비교 가능한 최근 거래 12건이 확인됩니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 10건 평균은 208,200,000원, 최신 거래는 2026.08 197,000,000원입니다. 현재 최저가는 161,700,000원으로 최근 12개월 평균의 77.7%입니다. 최근 구간의 가격 추세는 이전 구간 대비 +7.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 114.63㎡ | 13 | 197,000,000원 |
| 2026.03 | 114.63㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 114.63㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 114.63㎡ | 4 | 234,000,000원 |
| 2026.02 | 105.24㎡ | 8 | 188,000,000원 |
| 2025.12 | 114.63㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 2025.12 | 109.65㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2025.10 | 114.63㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 114.63㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2025.09 | 109.65㎡ | 1 | 231,000,000원 |
| 2025.05 | 105.24㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2025.04 | 105.24㎡ | 7 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 208,200,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 205,916,666원 |
전체 12건 범위는 165,000,000원~234,000,000원이고 전체 평균은 205,916,666원입니다. 현재 최저가는 전체 평균 대비 78.5%, 최근 12개월 평균 대비 77.7%입니다. 감정가 231,000,000원 자체는 최근 거래군 상단에 놓이지만, 1회 유찰 뒤 최저가는 최근 시세 아래로 내려와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,063,800원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 901,000,000원 | 158,636,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국주택금융공사 채권최고액 901,000,000원 중 158,636,200원이 배당되는 계산이며 미배당액은 742,363,800원입니다. 신청채권 청구액 294,198,211원도 전액 충족되지 않습니다. 이 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동주초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 주례역이 소재합니다.
- 단지. 현대무지개타운은 977세대이고 1993.09.03 사용승인됐습니다.
- 토지. 북하향 경사지대의 2필지 일단 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 단지 진출입로와 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역이 확인되고, 공시지가는 1,226,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있으므로 현황조사서·매각물건명세서·현장 점유자를 반드시 대조합니다.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 동의 관련 금지사항등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 등기부 원본으로 확인합니다.
- 현재 가격 기준. 현재 최저가 161,700,000원은 최근 12개월 평균 208,200,000원의 77.7%입니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 113,190,000원, 3회 유찰 시 79,233,000원으로 내려가는 시나리오가 계산돼 있습니다.
- 배당 확인. 현재 매각가 가정에서는 한국주택금융공사에 158,636,200원이 배당되고 미배당 742,363,800원이 발생합니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 실거래 원본 대조. 최근 거래는 층과 면적에 차이가 있으므로 해당 호실의 상태와 함께 실제 계약 원자료를 확인합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 확인 과제는 남아 있다
감정가 231,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저가는 161,700,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 208,200,000원의 77.7%이고, 최신 거래 197,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세 역시 +7.0%로 집계돼 있어 가격 위치는 신건 때보다 분명히 개선됐습니다.
권리 측면에서는 2012.03.14 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고 금지사항등기가 남아 있으므로, 이 물건은 “가격은 매력적이지만 점유·등기 확인을 끝낸 뒤 판단할 유형”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
