부산지방법원 2025타경101927. 주례동 현대무지개타운 103동 12층 1202호, 공동주택(아파트)입니다. 감정평가상 1993년 9월 3일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 12층 물건이며, 시세 비교 대상 면적은 114.625㎡입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 231,000,000원으로 신건입니다.
말소기준권리는 2012.03.14. 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 901,000,000원입니다. 이 근저당을 실행하기 위해 2025.09.22. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 현장 점유관계는 입찰 전에 별도 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101927 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 530-5 현대무지개타운 103동 12층1202호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트) · 시세 비교 대상 114.625㎡ · 15층 중 12층 |
| 현재 소유자 | 박재현, 박창근, 배승한, 배정한, 배준한 |
| 소유 지분 | 박재현 20분의 2 · 박창근 20분의 3 · 배승한 20분의 5 · 배정한 20분의 5 · 배준한 20분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 294,198,211원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인 | 1993.09.03 |
| 단지 규모 | 현대무지개타운 · 977세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 한국주택금융공사 근저당
2002년에 설정됐던 한국외환은행 근저당권 3건은 2012.03.26. 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2012.03.14. 한국주택금융공사 근저당권이고, 2025.09.22. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 예상배당에도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.31억은 최근 12개월 평균의 111.0%
현대무지개타운의 최근 12개월 평균 거래금액은 208,200,000원이고, 최신 거래는 2026.08. 197,000,000원입니다. 전체 표본 평균은 205,916,666원이지만 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +7.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 114.63㎡ | 13 | 197,000,000원 |
| 2026.03 | 114.63㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 114.63㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 114.63㎡ | 4 | 234,000,000원 |
| 2026.02 | 105.24㎡ | 8 | 188,000,000원 |
| 2025.12 | 114.63㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 2025.12 | 109.65㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2025.10 | 114.63㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 114.63㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2025.09 | 109.65㎡ | 1 | 231,000,000원 |
| 2025.05 | 105.24㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2025.04 | 105.24㎡ | 7 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 208,200,000원 |
현재 최저매각가 231,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.0%입니다. 최신 거래 197,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 34,000,000원 높습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 231,000,000원으로 같습니다. 따라서 신건을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,034,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 901,000,000원 | 226,966,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국주택금융공사 근저당 채권최고액 901,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 226,966,000원이며 미배당은 674,034,000원입니다. 신청채권 청구액 294,198,211원도 현재 회차 예상배당만으로는 충족되지 않습니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 1회 유찰부터 최근 시세 아래
| 회차 | 최저가 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 231,000,000원 | 226,966,000원 | 674,034,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,800,000원 | 181,412,800원 | 719,587,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,840,000원 | 144,970,240원 | 756,029,760원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 최저가 184,800,000원은 최근 12개월 평균 208,200,000원보다 낮아지고, 2회 유찰 시에는 147,840,000원까지 내려갑니다. 다만 실제 낙찰가는 최저매각가와 다를 수 있으므로, 각 회차에서 최신 실거래와 다시 비교해 입찰 상한을 정하는 것이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동주초등학교 남측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 자연림 등으로 형성되어 있고 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 주례역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 12층이며 1993.09.03. 사용승인. 도시가스 난방, 승강기, 소방, 위생·급배수 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 진출입로와 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역, 학교 및 교육환경 보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,226,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 977세대 아파트 단지지만 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.3회로 집계되어 있어 경매시장의 가격 민감도는 높게 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 231,000,000원은 최근 12개월 평균 208,200,000원보다 높습니다. 최저가만 보고 할인물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 대조. 2026.08. 최신 거래는 197,000,000원입니다. 입찰 직전 추가 거래가 발생했는지 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입, 보증금, 확정일자 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 금지사항 부기. 2012.03.14. 한국주택금융공사 동의 없는 제한행위를 금하는 부기등기가 있으므로 매각물건명세서에서 매수인 부담 여부와 말소처리를 대조하세요.
- 공유자 구조. 현재 소유자가 5명의 공유자로 구성되어 있으므로 명도·인도 과정에서 실제 점유자와 연락 주체를 확인하는 편이 좋습니다.
- 관리비·세금. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있고, 관리비 체납도 별도 확인이 필요합니다.
- 회차 전략. 1회 유찰 시 184,800,000원, 2회 유찰 시 147,840,000원입니다. 실제 시세와 비교해 회차별 입찰 상한을 다시 산정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 예상배당 기준 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리도 2012.03.14. 한국주택금융공사 근저당으로 식별됩니다. 권리구조 자체는 비교적 읽기 쉬운 편입니다. 그러나 현재 신건 실질취득액은 231,000,000원으로 최근 12개월 평균 208,200,000원의 111.0%이며, 최신 거래 197,000,000원도 상당 폭 웃돕니다.
여기에 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 3.3회까지 감안하면, 현재 회차를 가격 매력형으로 평가하기 어렵습니다. 권리는 상대적으로 단순하지만 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 2012년 금지사항 부기와 실제 점유관계를 원본으로 확인한 뒤, 유찰 시점마다 최신 실거래와 비교해 입찰 상한을 정하는 것입니다.
