부산지방법원 2025타경101965. 사상구 괘법동 ‘천아하늘정원’ 17층 1703호, 전용 72.0396㎡ 아파트입니다. 소유자 노미정은 2021년 6월 17일 매매를 원인으로 거래가액 349,000,000원에 취득했고, 같은 해 7월 12일 부산축산업협동조합 근저당 250,800,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 진석건설주식회사 근저당 50,000,000원과 2025년 10월 13일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 184,100,000원입니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득액 184,100,000원이며, 최근 12개월 실거래 308,000,000원과 비교하면 59.8% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101965 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 524-17 괘법동 천아하늘정원 17층 1703호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 72.0396㎡ · 19층 건물 내 17층 1703호 · 사용승인 2019.05.20 |
| 소유자 | 노미정 (2021.06.17 매매 · 거래가액 349,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 184,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산축산업협동조합 / 209,030,846원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2021.07.12 부산축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 진석건설주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2020.11.12 신탁재산의 귀속을 원인으로 이미 말소됐습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 실거래를 우선해서 본다
천아하늘정원은 64세대, 사용승인일 2019.05.20이며 비교 대상 전용면적은 72.0396㎡입니다. 전체 12건 평균은 297,916,666원이지만, 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 1월 308,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 3.7% 상승으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 72.04㎡ | 10 | 308,000,000원 |
| 2024.05 | 72.04㎡ | 11 | 269,000,000원 |
| 2024.02 | 72.04㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2023.02 | 72.04㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2022.10 | 72.04㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2022.05 | 72.04㎡ | 10 | 318,000,000원 |
| 2022.01 | 72.04㎡ | 19 | 349,000,000원 |
| 2021.12 | 68.95㎡ | 19 | 268,000,000원 |
| 2021.12 | 68.95㎡ | 12 | 268,000,000원 |
| 2021.12 | 72.04㎡ | 13 | 318,000,000원 |
| 2021.10 | 68.95㎡ | 17 | 268,000,000원 |
| 2021.09 | 72.04㎡ | 18 | 349,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 297,916,666원 |
현재 실질취득액 184,100,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 308,000,000원의 59.8%입니다. 감정가 263,000,000원 자체도 최신 거래 308,000,000원보다 낮지만, 1회 유찰로 최저가가 184,100,000원까지 내려와 가격 차이가 더 커졌습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점은 반드시 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,377,400원 |
| 1. 근저당 · 부산축산업협동조합 | 250,800,000원 | 180,722,600원 |
| 2. 근저당 · 진석건설주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 300,800,000원 중 예상배당은 180,722,600원이고, 미배당액은 120,077,400원입니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서부버스터미널 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 사상역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 내 17층 1703호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 공동현관문, 타워주차장, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 5필 일단의 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 2,224,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 6미터 내외 포장도로와 서측 약 4미터 내외 막다른 도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 천아하늘정원은 64세대이며, 제공된 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 표본이 적어 재매각 가격 판단에는 보수적인 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.07.12 부산축산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자가 누구인지, 인도 협의 또는 인도명령 필요성이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득액 184,100,000원과 최근 거래 308,000,000원의 격차가 큰 만큼, 동일 면적·유사 층의 현재 매도 호가와 내부 상태를 함께 비교하세요.
- 최근 시세 표본. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 308,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 과거 거래 범위 268,000,000원~349,000,000원도 함께 보세요.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납 등 별도 부담 가능 항목도 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 128,869,999원, 3회 유찰 시 90,208,999원으로 제시돼 있으나, 다음 회차까지 실제로 유찰된다는 전제는 두지 말고 현재 회차 경쟁 상황과 함께 판단하세요.
맺으며 — 인수보다 ‘가격 검증’이 핵심
이 물건은 제공된 자료 기준으로 임차인이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 184,100,000원으로 최근 12개월 거래 308,000,000원의 59.8%입니다.
다만 최근 12개월 실거래가 단 1건이고 단지 규모도 64세대라, 숫자로 보이는 할인율이 그대로 환금성을 보장하지는 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 실제 점유 상태, 관리비·세금, 내부 상태와 현 시점 매도 가능 가격을 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
