부산지방법원 2025타경101965. 사상구 괘법동 ‘천아하늘정원’ 17층 1703호, 전용 72.0396㎡가 비교대상인 아파트입니다. 등기부상 현재 소유자는 노미정이고, 2021.07.12 소유권을 이전받은 날 부산축산업협동조합 명의 채권최고액 250,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 뒤이어 2021.07.15 진석건설주식회사 명의 채권최고액 50,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.10.13 부산축산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 신건임에도 최근 거래보다 낮습니다. 같은 단지·면적 72.04㎡의 최신 거래는 2026.01 308,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 308,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 가격의 85.4%입니다. 전체 12건 평균 297,916,666원과 비교한 지표도 88.3%이며, 최근 구간은 과거 구간보다 3.7% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101965 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 524-17 괘법동 천아하늘정원 17층1703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 72.0396㎡ · 17층 1703호 |
| 소유자 | 노미정 · 2021.07.12 소유권이전 · 거래가액 349,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 209,030,846원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2021.07.12 부산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 250,800,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 후순위인 진석건설주식회사 근저당권 50,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월과 최신 거래를 우선
천아하늘정원의 면적 72.04㎡ 중심 실거래입니다. 전체 평균만 보면 과거 거래가 섞이므로, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 72.04㎡ | 10 | 308,000,000원 |
| 2024.05 | 72.04㎡ | 11 | 269,000,000원 |
| 2024.02 | 72.04㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2023.02 | 72.04㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2022.10 | 72.04㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2022.05 | 72.04㎡ | 10 | 318,000,000원 |
| 2022.01 | 72.04㎡ | 19 | 349,000,000원 |
| 2021.12 | 68.95㎡ | 19 | 268,000,000원 |
| 2021.12 | 68.95㎡ | 12 | 268,000,000원 |
| 2021.12 | 72.04㎡ | 13 | 318,000,000원 |
| 2021.10 | 68.95㎡ | 17 | 268,000,000원 |
| 2021.09 | 72.04㎡ | 18 | 349,000,000원 |
| 전체 평균 | 72.0396㎡ | 12건 | 297,916,666원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 308,000,000원입니다. 최저매각가 263,000,000원은 최근 시세의 85.4%이고, 전체 12건 평균 297,916,666원에 대한 비율은 88.3%입니다. 또한 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 3.7%로 집계돼 있어, 현재 데이터에서는 하락 추세로 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 1. 근저당 · 부산축산업협동조합 | 250,800,000원 | 250,800,000원 |
| 2. 근저당 · 진석건설주식회사 | 50,000,000원 | 7,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 300,800,000원에 대해 예상배당은 258,518,000원, 미배당은 42,282,000원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수로 연결되지 않으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 100% | 263,000,000원 | 258,518,000원 | 42,282,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 210,400,000원 | 206,654,400원 | 94,145,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 168,320,000원 | 165,163,520원 | 135,636,480원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서부버스터미널 북측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 사상역이 있어 대중교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2019.05.20, 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 공동현관문, 타워주차장, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 천아하늘정원은 64세대이며 비교 대상 면적은 72.0396㎡입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형이며 공시지가는 2,224,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 6미터 내외 포장도로와 서측 약 4미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 297,916,666원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 308,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 그 가격의 85.4%입니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 관련 자료를 원본에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.07.12 부산축산업협동조합 근저당권이 말소기준인지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 후순위 미배당 구분. 진석건설주식회사 근저당의 미배당이 발생하더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 시나리오. 현재 263,000,000원, 1회 유찰 210,400,000원, 2회 유찰 168,320,000원으로 가격 변화와 자금 계획을 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 말소형, 가격은 최근 시세 아래
이 물건은 등기상 구조가 비교적 분명합니다. 2021.07.12 부산축산업협동조합 근저당권을 기준으로 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 최저가 263,000,000원이 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 308,000,000원의 85.4%입니다. 최근 거래 흐름 역시 과거 대비 3.7%로 집계돼 현재 데이터에서는 가격 쪽에 불리한 하락 추세가 확인되지 않습니다.
다만 확인된 임차인 없음과 임대관계 미상은 같은 말이 아닙니다. 등기 권리의 소멸 구조와 별개로 실제 점유·임차관계는 입찰 직전 원본 자료와 현장에서 다시 확인해야 합니다. 권리상 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래, 남은 핵심 확인사항은 점유관계로 정리할 수 있습니다.
