부산지방법원 2025타경101970. 부산광역시 강서구 봉림동 737-61 소재 기타 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태상 기호(2)는 단독주택, 기호(5)는 창고 등으로 이용 중이며, 토지는 지목 ‘대’, 면적 423.0㎡입니다. 현재 최저매각가는 332,069,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 권리관계는 일반적인 “선순위 근저당 → 후순위 모두 소멸” 구조로 단순화하기 어렵습니다.
등기에는 1997.12.26. 가락농업협동조합 근저당권이 채권최고액 20,800,000원으로 남아 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 이 근저당 채무가 모두 상환됐고 등기만 미말소 상태라고 적혀 있습니다. 제공된 말소기준권리는 그 뒤인 2023.11.10. 김두순 가압류 281,863,500원입니다. 따라서 입찰자는 오래된 근저당의 채무 소멸과 실제 말소 가능성을 원문서로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101970 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 봉림동 737-61 · 부산광역시 강서구 봉죽길151번길 30-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2) 단독주택 · 기호(5) 창고 등 |
| 토지 | 지목 대 · 423.0㎡ · 토지이용상황 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이소태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 332,069,900원 / 332,069,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 243,262,561원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 일괄매각 | 일괄매각 · 제시외 건물 1-1은 매각 제외 · 제시외 건물 1-2 ~ 1-7은 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 1997년 미말소 근저당과 2022년 전입을 같이 봐야 한다
제공된 말소기준은 2023.11.10. 갑구 2번 김두순 가압류입니다. 2025.06.17. 이은진 근저당권과 2025.09.23. 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 1997.12.26. 가락농업협동조합 근저당은 등기상 말소기준보다 앞서 남아 있으며, 매각물건명세서에는 채무가 모두 상환됐다고 기재돼 있습니다. 즉 20,800,000원을 곧바로 매수인이 금전으로 인수한다고 단정할 수는 없지만, 미말소 등기 정리 여부를 확인해야 하는 사건입니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 미상이라 실질취득액을 확정할 수 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤상연 | 2022.12.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 아님 |
윤상연의 전입일은 2022.12.27.로 제공된 말소기준일인 2023.11.10.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 점유자를 단순히 “대항력 있는 임차인”이라고 확정해서는 안 됩니다. 현재 단계의 판정은 대항력 가능·미상이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,069,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,966원 |
| 2. 근저당 · 가락농업협동조합 | 20,800,000원 | 20,800,000원 |
| 3. 가압류 · 김두순 | 281,863,500원 | 281,863,500원 |
| 4. 근저당 · 이은진 | 360,000,000원 | 23,956,534원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 김두순 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 662,663,500원, 총 배당액은 326,620,034원, 미배당은 336,043,466원입니다. 다만 가락농업협동조합 근저당은 배당 계산상 20,800,000원이 반영돼 있는 반면 매각물건명세서에는 채무가 모두 상환됐다고 기재되어 있습니다. 또한 윤상연의 보증금·우선변제 여부와 당해세·최우선변제는 확정되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 리스크 — 법정지상권·맹지·미등재 건물
- 일괄매각. 제시외 건물 중 1-1 주택 및 창고 블록조 강판기와 지붕 33.4㎡는 매각에서 제외되고, 제시외 건물 1-2 ~ 1-7은 매각에 포함됩니다.
- 법정지상권. 매각에서 제외되는 제시외 1-1 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 토지를 취득하더라도 제외 건물의 존치·사용관계가 문제될 수 있어 확인이 필요합니다.
- 진출입. 목록1은 지적도상 맹지이나 타인소유 토지를 경유해 진출입이 가능합니다. 타인소유 토지 통행관계의 법적·사실적 안정성을 확인해야 합니다.
- 교통. 기호(1)는 차량 접근이 가능하지만 기호(6)는 차량 접근이 곤란합니다. 감정평가상 일반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건축물대장. 목록5는 일반건축물대장에 등재되어 있지 않습니다.
- 현황. 기호(2)는 단독주택, 기호(5)는 창고 등으로 이용 중이며 기호(3)(4)는 현황멸실로 추정됩니다.
⑤ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산소프트웨어마이스터고등학교 남서측 및 북서측에 위치하며, 기호(1) 부근은 단독주택과 경지정리된 농경지, 기호(6) 부근은 전·묘지·단독주택·소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 용도지역. 토지는 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 추가 규제. 기호(6)는 제1종지구단위계획구역(오봉산), 근린공원, 역사문화환경보존지역에도 해당합니다.
- 공시지가. 공시지가는 415,100원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택·창고·토지가 섞인 일괄매각이고 개발제한구역, 진출입 문제, 미등재 건물, 제외 건물 문제가 함께 있어 단순 주거용 집합건물보다 개별 확인사항이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가락농업협동조합 근저당. 1997.12.26. 근저당 채무가 실제 모두 상환됐는지, 미말소 등기를 어떤 절차와 서류로 정리할 수 있는지 확인하세요.
- 윤상연 점유관계. 전입 2022.12.27.의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 매각 제외 1-1. 제외 건물 33.4㎡의 소유관계와 법정지상권 성립 가능성, 토지 사용 범위를 확인하세요.
- 맹지·통행. 목록1의 타인소유 토지 경유 진출입 방식과 통행 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 목록5. 일반건축물대장에 등재되지 않은 상태가 이용·처분·금융에 미치는 영향을 확인하세요.
- 개발·이용 제한. 개발제한구역·자연녹지지역·비행안전제6구역 및 기호(6)의 지구단위계획·근린공원·역사문화환경보존지역 제한을 확인하세요.
- 가격 상한. 최저가 자체를 할인 근거로 삼지 말고, 임차보증금과 미말소 근저당 처리비용·법정지상권·통행관계까지 확인한 뒤 실질취득액 기준으로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “신건 332,069,000원”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 1997.12.26. 선순위 미말소 근저당은 등기상 존재하지만 매각물건명세서에는 채무가 모두 상환됐다고 기재되어 있어 말소 절차의 확인이 필요하고, 윤상연의 2022.12.27. 전입은 제공된 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이라 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
여기에 매각 제외 건물 1-1의 법정지상권 성립 여부 불분명, 목록1의 지적도상 맹지와 타인소유 경유 진출입, 목록5의 일반건축물대장 미등재, 개발제한구역을 비롯한 토지이용 제한이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리·점유·토지이용을 모두 확인하기 전에는 실질취득액과 가격 메리트를 확정해서는 안 되는 유형입니다. 신건이라는 이유나 최저가만으로 접근하기보다, 미확정 요소를 원문과 현장에서 해소한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
