부산지방법원 2025타경101970. 부산 강서구 봉림동 737-61의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호(2)가 단독주택, 기호(5)가 창고 등이고, 토지는 423㎡입니다. 현재 최저매각가는 232,448,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 하지만 이 사건은 할인율보다 인수 가능 임차보증금과 매각 제외 건물을 먼저 확인해야 합니다.
등기상 1997.12.26 가락농업협동조합 근저당권 20,800,000원이 먼저 존재하지만, 매각물건명세서 비고에는 이 근저당이 모두 상환되고 근저당권만 미말소 상태라고 기재돼 있습니다. 제공된 말소기준은 2023.11.10 김두순 가압류입니다. 따라서 2022.12.27 전입한 윤상연은 이 기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 대항력을 확정하기보다 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101970 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 봉림동 737-61 · 도로명 부산광역시 강서구 봉죽길151번길 30-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2) 단독주택 · 기호(5) 창고 등 |
| 토지 | 423㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 개발제한구역 · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 이소태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 332,069,900원 / 232,448,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 243,262,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 1997 근저당은 상환 기재, 핵심은 2022 전입자
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤상연 | 2022.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 윤상연은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 확인된 점유자입니다. 전입신고일 2022.12.27은 제시된 말소기준일 2023.11.10보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”이라고 확정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,448,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,054,272원 |
| 1. 가락농업협동조합 근저당 | 20,800,000원 | 20,800,000원 |
| 2. 김두순 가압류 | 281,863,500원 | 207,593,728원 |
| 3. 이은진 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 김두순 경매개시 관련 권리 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권자 총 청구액 662,663,500원 중 228,393,728원이 배당되고, 미배당은 434,269,772원입니다. 다만 이 표의 매수인 인수 0원 계산에는 보증금이 확인되지 않은 윤상연의 실제 인수액이 반영됐다고 볼 수 없으므로, 임차인 확인 전에는 인수 0원으로 확정하면 안 됩니다.
④ 매각 제외 건물 — 법정지상권 불분명
제시외 건물 중 1-1 주택 및 창고, 블록조 강판기와 지붕 33.4㎡는 매각에서 제외됩니다. 그리고 이 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 반면 제시외 건물 1-2부터 1-7까지는 매각에 포함됩니다.
⑤ 토지·건물 이용과 환금성
- 이용상태. 기호(2)는 단독주택, 기호(5)는 창고 등으로 이용 중입니다. 기호(3)·(4)는 현황멸실로 추정됩니다.
- 토지. 423㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 415,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 진출입. 목록1은 지적도상 맹지로 기재돼 있고 타인소유 토지를 경유해 진출입이 가능하다고 적혀 있습니다.
- 교통. 기호(1)는 차량 접근 가능, 기호(6)는 차량 접근 곤란으로 평가됐으며 일반적인 교통사정은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 미등재 건물. 목록5는 일반건축물대장에 등재되어 있지 않습니다.
- 건축물 상태. 기호(2)는 벽돌조 스라브지붕 단층, 기호(5)는 블록조 스레트지붕 단층입니다.
⑥ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 232,448,000원으로 감정가 332,069,900원의 70% 회차입니다. 그러나 이 사건은 동일 물건의 최근 거래가격과 직접 비교할 실거래 지표 없이, 권리 측면에서도 임차보증금 인수액이 미상입니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”이라는 한 가지 숫자만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
2회 유찰 시 매각가 시나리오는 162,713,600원, 3회 유찰 시 113,899,520원이지만, 낙찰가가 낮아진다고 미확인 임차보증금이나 제외 건물 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인될 경우 총 실질취득비용은 낙찰가에 그 인수액을 더해 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤상연 보증금 확인. 보증금 액수와 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 원본으로 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 1997 근저당 상태 대조. 가락농업협동조합 근저당이 “전액 상환·미말소”라는 명세서 기재와 실제 말소 가능 상태를 확인하세요.
- 제외 건물 33.4㎡. 소유관계와 법정지상권 성립 가능성을 확인하고, 철거·사용 제한 시나리오를 별도로 검토해야 합니다.
- 맹지 진출입. 타인소유 토지를 경유하는 현재 통행관계가 어떤 권원에 기초하는지 확인해야 합니다.
- 목록5 미등재. 일반건축물대장 미등재 상태가 이용·대출·매각에 미치는 영향을 확인하세요.
- 개발제한구역. 개발제한구역·자연녹지지역 등 토지이용 규제가 향후 이용계획과 맞는지 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 할인보다 ‘미확정 인수액’을 먼저 계산해야 한다
이 사건의 표면적인 숫자는 단순합니다. 감정가 332,069,900원, 1회 유찰 후 최저가 232,448,000원입니다. 그러나 권리분석의 핵심 숫자는 아직 확정되지 않았습니다. 2022.12.27 전입한 윤상연의 보증금이 미상이기 때문입니다. 여기에 매각 제외 33.4㎡ 건물의 법정지상권 성립 여부, 맹지 진출입, 목록5의 건축물대장 미등재까지 겹칩니다.
따라서 이 물건은 “70%까지 떨어진 물건”이 아니라, 실질취득가와 토지 사용범위를 먼저 확정해야 하는 물건으로 보는 편이 정확합니다. 임차보증금과 제외 건물 문제가 해소되기 전까지는 최저가만으로 싸다고 결론내릴 근거가 부족합니다.
