수원지방법원 2025타경52603. 성남시 분당구 금곡동 더헤리티지 103동 204호입니다. 사건 표시는 아파트이지만 감정 이용상태는 노인복지주택으로, 방2·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니 등으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2009.09.18이며 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 등기부 을구 7번에 박우철의 주택임차권이 등기되어 있고, 임차보증금은 775,000,000원, 전입·점유개시는 2011.03.23입니다. 현재 말소기준으로 제시된 국 압류는 2025.07.02이므로 임차권의 대항력 발생 시점이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52603 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 금곡동 305-2 더헤리티지 103동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 노인복지주택(방2·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니 등) |
| 소유자 | 주식회사케어프리 |
| 감정가 / 최저가 | 842,000,000원 / 202,164,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박수영 / 742,230,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 먼저 온 임차권이 살아남는다
등기 흐름에서 주목할 부분은 현재 소유권보다 앞서 형성된 박우철의 점유·임차관계입니다. 박우철은 2011.03.23 전입·점유를 시작했고, 2024.08.20 임차보증금 775,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 주식회사케어프리가 2025.04.18 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 2025.07.02 국 압류가 현재 사건의 말소기준으로 제시됩니다. 따라서 을구 7번 주택임차권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 대상입니다. 이후 2025.07.18 강제경매개시결정과 2025.12.30 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 박우철 외 미상 위험도 남는다
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김복주 | 2025.06.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| PARK WOO CHUL | 2021.07.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박우철 | 2011.03.23 | 775,000,000원 | 有 | 無 | 없음 |
확인된 점유·임차 관련 표시는 김복주, PARK WOO CHUL, 박우철 3건입니다. 이 가운데 보증금과 등기 내용이 명확한 것은 박우철의 주택임차권입니다. 반면 김복주와 PARK WOO CHUL은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 박우철의 775,000,000원 인수 문제를 해소하더라도 이 두 점유자의 계약관계가 별도 위험으로 남을 수 있습니다.
③ 가격구조 — 202,164,000원이 아니라 775,000,000원을 본다
현재 최저매각가는 감정가 842,000,000원의 24.01%인 202,164,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 가격이지만, 이 사건은 일반적인 ‘인수 0원’ 경매가 아닙니다. 박우철 보증금 775,000,000원의 대항력 인수 문제가 있기 때문에 실질취득 기준을 약 775,000,000원으로 보아야 합니다. 이는 감정가의 약 92.0% 수준입니다.
따라서 이 사건에서 감정가 대비 24.01%라는 할인율은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 낙찰가가 5회 유찰 시 141,514,800원, 6회 유찰 시 99,060,360원까지 내려가더라도 대항력 인수형의 총부담 구조는 보증금 수준에서 크게 달라지지 않는다는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,164,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,630,296원 |
| 인수 · 임차인 박우철 보증금 | 775,000,000원 | 0원 |
| 갑구 32번 경매개시결정 · 박수영 | 742,230,589원 | 198,533,704원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 미배당은 543,696,885원입니다. 배당표상 박우철 보증금은 배당 0원으로 표시되며 매수인 인수 대상으로 분류되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보바스기념병원 북측 인근이며, 주위는 병원·임야·근린생활시설·전·답 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 노인복지주택으로 이용 중이며 방2·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니 등으로 구성됩니다.
- 도로. 단지내 도로가 남동측 약 10M 진입도로에 접하고, 해당 진입도로는 약 18M 대왕판교로에 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·보전녹지지역·사회복지시설·비행안전제3구역(전술)·과밀억제권역 등이 확인되며, 일부 토지는 보전산지·공익용산지와도 관련됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박우철 보증금 잔액 확인. 775,000,000원 주택임차권이 핵심입니다. 실제 배당 결과와 미변제 잔액을 기준으로 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 김복주 점유관계 확인. 2025.06.02 전입 기록은 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성을 열어두고 계약관계를 확인해야 합니다.
- PARK WOO CHUL 점유관계 확인. 2021.07.07 전입 기록이 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 박우철 등기임차권과의 관계도 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 최저가 착시 경계. 202,164,000원은 감정가의 24.01%이지만, 본 사건의 가격 판단 기준은 실질취득 약 775,000,000원입니다.
- 노인복지주택 용도 확인. 일반 아파트와 동일하게 보지 말고 현재 이용상태와 사회복지시설·보전녹지지역 관련 제한을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용과 신청채권 배당, 당해세·최우선변제 가능성까지 매각기일 전후 원본 서류와 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”가 아니라 “775,000,000원 인수형”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 842,000,000원짜리 물건이 4회 유찰돼 202,164,000원까지 내려온 저가 경매처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 박우철의 775,000,000원 주택임차권이 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 따라서 본 리포트의 실질취득 기준은 약 775,000,000원입니다.
게다가 김복주와 PARK WOO CHUL은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 물건 자체도 감정 이용상태가 노인복지주택이고 이미 4회 유찰됐습니다. 이 사건의 핵심은 “최저가가 얼마나 낮아졌는가”가 아니라 “얼마의 임차보증금과 어떤 점유관계를 인수하게 되는가”입니다. 권리와 환금성 모두 보수적으로 접근해야 하는 유형입니다.
