서울중앙지방법원 2025타경103437. 서울 관악구 신림동 다솜그랑빌 3층 303호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건은 등기부에 보이는 가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보고 “권리가 정리된다”고 판단하면 안 됩니다. 정시우는 임대차계약일 2022.06.24, 확정일자 2022.06.26, 점유개시 2022.07.16, 전입 2022.07.18이고, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2023.09.18입니다. 따라서 정시우는 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
임차보증금은 295,000,000원으로 현재 최저매각가 281,000,000원보다 큽니다. 신건 매각대금에서 집행비용 4,734,000원을 먼저 공제하고 정시우에게 276,266,000원을 배당하면, 보증금 중 18,734,000원이 남습니다. 매각물건명세서도 이 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103437 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건 중 3층 303호 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 327,991,927원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2019.11.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 관악중앙새마을금고 근저당권은 2019.12.30 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.09.18 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 국의 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 정시우의 임차권등기는 2024.04.08 접수됐어도, 그 기초가 되는 점유·전입은 2022년으로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 확정 1명, 추가 기재 1명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정시우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.18 | 2022.06.26 | 295,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 위험 |
| 택금융 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
정시우는 배당요구가 있고 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당금이 보증금 전액에 미치지 못하면 그 부족분은 대항력에 따라 매수인에게 남습니다. 반면 ‘택금융’은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 정시우의 18,734,000원만 보고 인수액을 확정해 응찰하는 것은 위험합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 증가하기 때문입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 281,000,000원 | 18,734,000원 | 299,734,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 224,800,000원 | 74,147,200원 | 298,947,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,840,000원 | 118,477,760원 | 298,317,760원 |
낙찰가는 281,000,000원에서 224,800,000원, 179,840,000원으로 내려가지만, 정시우 보증금 미배당 인수액은 18,734,000원에서 74,147,200원, 118,477,760원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 각각 299,734,000원 · 298,947,200원 · 298,317,760원으로 거의 같은 구간에 머뭅니다.
확인 가능한 거래 비교값만으로는 실질취득 298,317,760원~299,734,000원이 주변 시세보다 낮은지 높은지 단정하지 않습니다. 따라서 입찰 전 가격 검토 역시 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 1. 임차인 정시우 보증금 | 295,000,000원 | 276,266,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 327,991,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각대금 281,000,000원에서 집행비용 4,734,000원을 제외한 276,266,000원이 정시우에게 배당되는 구조입니다. 정시우의 보증금 부족분 18,734,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미성초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택 등이 주로 소재하며, 전반적인 주위환경은 대체로 무난한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 303호이며 사용승인일은 2019.11.18입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·피로티 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 4미터 막다른 도로와 북동측 약 6미터 도로에 접하며, 차량은 북서측 도로를 통해 1층 피로티로 진출입합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지는 353.1㎡, 공시지가 3,800,000원/㎡, 지형은 평지·자루형입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역· 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 다솜그랑빌은 13세대이며, 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 가격 판단은 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정시우 보증금 잔액. 현재 회차 배당계산상 18,734,000원이 매수인 인수입니다. 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- ‘택금융’ 점유관계. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능 여부와 인수 범위를 확정할 수 없습니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 74,147,200원, 2회 유찰 시 118,477,760원으로 증가합니다. 최저가만 보고 할인율을 계산하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차 299,734,000원, 1회 유찰 298,947,200원, 2회 유찰 298,317,760원을 가격검토의 기준으로 삼아야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 폐문부재로 관련 공부·외부관찰 및 표준적·일반적 상황을 기준으로 평가됐으므로 실제 내부 상태와 점유를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 사건은 소멸되는 가압류와 압류보다 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 핵심입니다. 정시우의 보증금 295,000,000원은 현재 최저가 281,000,000원보다 크고, 신건 기준 미배당액 18,734,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 부담은 299,734,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 후 낙찰가가 224,800,000원으로 떨어져도 인수액이 74,147,200원으로 늘어 실질취득은 298,947,200원이고, 2회 유찰 후 낙찰가가 179,840,000원이 되어도 인수액 118,477,760원을 더하면 298,317,760원입니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 인수가 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
여기에 ‘택금융’의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 추가 임차위험도 남습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 실질취득액과 최종 임차관계 확인이 승부처입니다. 현재 자료만으로는 실질취득액이 주변 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없으므로, 가격 메리트 판단은 보류하고 임차관계부터 확정하는 접근이 필요합니다.
