서울중앙지방법원 2025타경103437. 관악구 신림동 다솜그랑빌 3층 303호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 가압류나 압류가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 정시우는 2022.07.18 주민등록, 2022.07.16 점유개시, 2022.06.26 확정일자를 갖췄고 보증금은 295,000,000원입니다. 반면 말소기준은 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 정시우의 대항력은 기준권리보다 앞섭니다.
현재 최저매각가 224,800,000원에서 집행비용 3,947,200원을 먼저 제하면 정시우에게 220,852,800원이 배당되고, 보증금 잔액 74,147,200원이 남습니다. 매각물건명세서도 이 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 결국 현재 회차의 실질취득액은 224,800,000원 + 74,147,200원 = 298,947,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103437 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 303호 |
| 사용승인 | 2019.11.18 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 224,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 327,991,927원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 2019.12.10 관악중앙새마을금고 근저당권 1,800,000,000원이 있었지만 2019.12.30 말소됐고, 2021.08.31 국세 압류 역시 2021.12.24 해제·말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국 압류와 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 임차인 정시우는 말소기준보다 앞선 2022.07.18에 주민등록을 마쳤습니다. 을구 3번 주택임차권은 2024.04.08 등기됐고, 매각물건명세서에는 보증금 295,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 등기상 후순위 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실과, 선행 대항력에 따른 보증금 잔액 인수는 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정시우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.18 / 2022.06.26 | 295,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 74,147,200원 인수 |
| 택금융 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격구조 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
이 사건은 1회 유찰돼 최저가가 감정가 281,000,000원의 80%인 224,800,000원으로 내려왔습니다. 그러나 현재 회차 기준 실질취득액은 298,947,200원으로 감정가의 106.4%입니다. 따라서 “감정가보다 56,200,000원 낮아졌다”는 표면 가격만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 224,800,000원 | 74,147,200원 | 298,947,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,840,000원 | 118,477,760원 | 298,317,760원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 143,872,000원 | 153,942,208원 | 297,814,208원 |
회차가 내려갈수록 매각가 자체는 크게 낮아지지만 정시우 보증금의 미배당분이 늘어, 매각가와 인수액을 합친 금액은 약 295,000,000원 수준의 보증금 부담을 중심으로 움직입니다. 여기에 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지기 때문에 현재 회차의 실질취득은 보증금보다 3,947,200원 높은 298,947,200원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,947,200원 |
| 1. 임차인 정시우 보증금 | 295,000,000원 | 220,852,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 327,991,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 정시우 보증금 중 220,852,800원이 배당되고 74,147,200원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상이 됩니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사는 이 가정에서 배당액이 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미성초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택이 주로 소재하는 지역입니다. 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 303호이며 사용승인일은 2019.11.18입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·옥외 및 1층 피로티 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 4미터 막다른 도로와 북동측 약 6미터 도로에 접하고, 차량은 북서측 도로를 통해 1층 피로티로 진출입합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 3,800,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 다솜그랑빌은 13세대이며 경매 평균 유찰횟수는 1.6회입니다. 대단지 아파트와 달리 거래·수요층 확인을 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 224,800,000원이 아니라 인수액을 더한 298,947,200원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 정시우 보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 가정에서는 74,147,200원입니다.
- 택금융 확인. 전입일·확정일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 정시우 외 임차 위험을 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재로 관련 공부·외부관찰과 일반적 상황을 기준으로 평가됐습니다. 현재 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 1회 유찰로 감정가 대비 80%가 됐지만 실질취득은 감정가의 106.4%입니다. 최저가 할인율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 임차권 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 총부담은 크게 줄지 않는다”
이 물건은 표면적으로 감정가 281,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가 224,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 정시우의 대항력 있는 보증금 295,000,000원이 매각가보다 크기 때문에 현재 회차에서 74,147,200원의 인수가 발생하고, 실질취득은 298,947,200원이 됩니다. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 임차인 미배당분이 커져 총부담은 약 295,000,000원 수준에 묶입니다. 여기에 택금융의 대항력과 보증금도 미상입니다. 이 사건의 핵심은 “최저가 224,800,000원”이 아니라 “대항력 임차보증금을 포함한 실질취득액”입니다.
