부산지방법원 2025타경101991. 부산 북구 구포동 이음 골든브릿지 20층 2004호 아파트입니다. 이 사건에서 먼저 확인할 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력과 보증금 인수 구조입니다. 소유자 김수미는 2022.03.30. 소유권을 취득했고, 임차인 여은숙은 2022.03.30. 전입했으며 2022.03.11. 확정일자를 받았습니다. 여은숙의 주택임차권등기는 2024.04.16. 접수되어 2024.05.21. 하나캐피탈 가압류보다 앞섭니다.
매각물건명세서는 여은숙의 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다. 이번 최저매각가에서는 임차보증금 240,000,000원 중 168,299,000원만 배당될 것으로 계산됩니다. 나머지 71,701,000원은 낙찰자의 추가 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 582 이음 골든브릿지 20층 2004호 도로명주소: 부산광역시 북구 낙동대로1766번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 48.413㎡ · 지상 20층 중 20층 |
| 건물 규모 | 55세대 · 사용승인일 2021.11.10. |
| 소유자 | 김수미 · 2022.03.30. 취득 · 등기 거래가액 287,820,000원 |
| 감정가 | 245,000,000원 |
| 최저매각가 | 171,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구액 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.21. 갑구 6번 하나캐피탈 가압류 · 22,547,090원 |
| 인수권리 | 을구 1번 여은숙 주택임차권등기 · 보증금 240,000,000원 중 미배당액 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권을 주목
하나캐피탈 가압류 이후 등기된 케이비국민카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국의 압류, 케이뱅크 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 후순위 권리의 소멸과 선순위 임차보증금의 인수는 별개입니다.
2026.07.08.에는 파산 등기도 접수되어 있습니다. 해당 등기의 매각에 따른 처리와 파산절차의 관계는 명확한 소멸 판정이 확인되지 않으므로 매각 전 집행법원과 관련 원본 서류를 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위와 후순위 구분
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여은숙 주택 전부 · 임차권등기 |
전입 2022.03.30. 확정 2022.03.11. 임차권등기 2024.04.16. |
240,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 있음 |
미배당액 인수 71,701,000원 예상 |
| 박경리 현황조사·매각물건명세서 |
전입 2025.06.02. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 | 대항력에 따른 보증금 인수 없음 보증금·점유관계 확인 필요 |
실제 임차인 2명 기준입니다. 주택도시보증공사의 경매신청 채권 240,000,000원은 임차보증금과 별도로 더해 계산하지 않습니다. 신청채권자와 임차인의 채권 관계는 원본 서류 확인이 필요하며, 동일 보증금을 중복 인수하는 것으로 계산하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 할인율 71.5%는 착시
이음골든브릿지의 비교 가능한 거래는 2024년 9월, 전용 48.41㎡, 13층, 240,000,000원입니다. 확인된 거래 표본은 1건이며, 2026년 매각기일과 상당한 시차가 있습니다. 따라서 이 거래가를 현재 시세로 확정하거나 상승·하락 추세를 단정하기는 어렵습니다.
| 비교 항목 | 거래 / 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2024.09. · 13층 · 전용 48.41㎡ | 240,000,000원 | 비교 표본 1건 |
| 감정가 | 감정평가 기준 | 245,000,000원 | 실거래가보다 높음 |
| 최저매각가 | 1회 유찰 · 70% | 171,500,000원 | 실거래 대비 71.5% — 인수액 제외 |
| 매수인 보증금 인수 | 현재 회차 예상 | 71,701,000원 | 추가 부담 |
| 실질취득금액 | 최저가 + 보증금 인수 | 243,201,000원 | 실거래 대비 약 101.3% |
최저매각가 171,500,000원만 보면 확인된 실거래가의 71.5%여서 크게 할인된 것으로 보입니다. 하지만 인수보증금을 더하면 243,201,000원으로, 비교 거래가 240,000,000원을 넘어섭니다.
실질취득금액이 보증금 240,000,000원보다 3,201,000원 높은 것은 현재 배당표에서 추정한 집행비용이 매각대금에서 먼저 차감되기 때문입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등의 별도 취득부대비용은 여기에 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,201,000원 |
| 1. 임차인 여은숙 · 우선변제 | 240,000,000원 | 168,299,000원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 | 22,547,090원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 61,952,008원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이뱅크 | 36,054,256원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 여은숙 보증금 잔액 | — | 71,701,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 배당표의 지급 항목이 아니라 배당 후 남는 임차보증금 채무입니다. 주택도시보증공사의 청구액은 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 실질 부담은 유지
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 171,500,000원 | 71,701,000원 | 243,201,000원 |
| 2회 유찰 (49%) | 120,049,999원 | 122,430,701원 | 242,480,700원 |
| 3회 유찰 (34%) | 84,034,999원 | 157,877,631원 | 241,912,630원 |
실질취득은 각 회차의 최저매각가에 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 회차별 금액은 해당 최저가에 낙찰된다는 가정이며, 실제 응찰가와 배당순위·집행비용에 따라 달라집니다. 취득세 등 별도 비용은 제외했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 소재 부산지하철 2호선 덕천역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·근린생활시설·전통시장 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 덕천역 및 시내버스정류장이 인근에 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 20층 건물의 20층 2004호입니다. 위생·급배수·전기·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 내부 상태. 폐문부재 등으로 내부를 조사하지 못했습니다. 내부 상태에 따른 가치 차이 및 수리비 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 서측 약 8m 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 55세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 부족해 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회이나 실제 낙찰 실적에 대한 유의미한 비교 근거는 부족합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득금액부터 계산. 현재 최저가 171,500,000원에 예상 인수 71,701,000원을 합산한 243,201,000원을 가격 검토의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 여은숙의 임차권등기와 매각물건명세서를 확인하고, 배당 후 미변제 보증금의 실제 인수 범위를 검토해야 합니다.
- 배당순위 재확인. 집행비용과 세금 등 실제 배당에 반영되는 항목이 달라지면 예상 인수액도 변동할 수 있습니다.
- 신청채권자 채권 관계. 주택도시보증공사의 경매신청 채권과 여은숙의 임차보증금 사이의 관계를 확인하되, 동일한 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 박경리 점유관계. 후순위 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되지만 보증금과 실제 점유상태가 확인되지 않았으므로 명도에 필요한 사항을 조사해야 합니다.
- 파산 등기 확인. 2026.07.08. 접수된 파산 등기의 처리와 경매절차 진행에 미치는 영향을 집행법원 및 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 확인. 2024.09. 실거래 한 건만으로 2026년 현재의 시세를 확정하기 어려우므로 최신 거래 및 인근 비교물건을 별도로 확인해야 합니다.
- 실내 및 관리비. 내부 미조사 상태와 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분을 확인하고, 추가 비용을 실질취득금액에 반영해야 합니다.
맺으며 — “최저가 70% ≠ 실질취득 70%”
이 사건은 감정가 245,000,000원에서 최저가가 171,500,000원으로 내려간 1회 유찰 아파트입니다. 표면적인 할인율은 크지만, 말소기준보다 앞선 여은숙의 대항력 있는 임차보증금 240,000,000원이 가격 구조를 결정합니다.
현재 최저가 낙찰을 가정하면 보증금 미배당액 71,701,000원을 인수해 실질취득금액은 243,201,000원입니다. 2회·3회 유찰 시나리오에서도 인수액이 증가하여 총부담은 여전히 약 240,000,000원 이상입니다.
비교 가능한 실거래는 2024년 9월의 240,000,000원 한 건뿐이고, 현재 및 추가 유찰 시나리오의 실질취득금액은 모두 이 가격 이상입니다. 55세대 규모와 제한적인 거래 표본, 박경리의 확인되지 않은 점유·보증금 관계, 파산 등기의 처리 확인 필요성까지 고려하면, 최저가만 보고 저가 매수라고 판단할 근거는 없습니다. 핵심은 유찰 횟수가 아니라 최종 배당 후 인수액을 포함한 총취득비용과 검증된 현재 시세의 비교입니다.
