부산지방법원 2025타경101991. 구포동 이음 골든브릿지 20층 2004호 아파트입니다. 소유자 김수미는 2022.02.25. 매매를 원인으로 거래가액 287,820,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 여은숙의 선순위 주택임차권입니다. 여은숙은 2022.03.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.11., 보증금은 240,000,000원입니다. 이후 2024.04.16. 임차권등기가 이뤄졌고, 말소기준인 2024.05.21. 하나캐피탈 가압류보다 선행합니다.
현재 최저매각가 245,000,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 4,230,000원을 먼저 공제하고 여은숙에게 보증금 240,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 구조는 여유가 거의 없습니다. 비용과 임차보증금 배당 후 남는 금액은 하나캐피탈에 배당되는 770,000원뿐입니다. 선순위 배당 변수가 생겨 여은숙의 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액은 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 582 이음 골든브릿지 20층 2004호 · 낙동대로1766번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 48.413㎡ · 지상20층 중 20층 |
| 소유자 | 김수미 (2022.02.25. 매매 · 거래가액 287,820,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.05.21. 하나캐피탈 가압류입니다. 이후의 케이비국민카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 케이뱅크 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 여은숙은 전입일이 2022.03.30.으로 말소기준보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여은숙 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.30 / 2022.03.11 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 인수 |
| 박경리 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.06.02 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 현재도 최근 실거래보다 높다
이음골든브릿지는 55세대, 2021.11.10. 준공된 아파트입니다. 비교 가능한 동일 면적대 실거래는 1건으로, 2024.09. 전용 48.41㎡ 13층이 240,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 240,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 48.41㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.413㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 240,000,000원의 102.1%입니다. 즉 현재 회차는 권리 인수가 0원으로 계산돼도 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 전체 실거래 표본도 1건뿐이어서 가격 확신을 높이기보다는 오히려 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 여은숙 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 | 22,547,090원 | 770,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 61,952,008원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이뱅크 | 36,054,256원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 245,000,000원 가정에서는 여은숙의 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 360,553,354원 중 배당액은 770,000원이며 미배당은 359,783,354원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 245,000,000원 | 0원 | 245,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 196,000,000원 | 47,544,000원 | 243,544,000원 |
| 2회 유찰 64% | 156,800,000원 | 86,195,200원 | 242,995,200원 |
보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 커지는 회차부터는 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 그래서 총 실질취득은 약 2.43억 수준으로 수렴합니다. 이 사건에서는 “2회 유찰되어 1.568억이면 싸다”는 판단이 가장 위험합니다. 실제 경제적 부담은 242,995,200원으로 최근 거래 240,000,000원과 거의 같은 수준입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지하철 2호선 덕천역 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·전통시장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 덕천역 및 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상20층 건물의 20층 2004호입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,127,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 환금성. 55세대 규모이며 비교 가능한 실거래가 1건에 그쳐 가격 표본이 얇습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재는 245,000,000원, 1회 유찰은 243,544,000원, 2회 유찰은 242,995,200원입니다.
- 여은숙 배당액 확인. 보증금 240,000,000원이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 선순위 배당 변동 확인. 현재 배당표는 여은숙 전액변제를 전제로 하지만 실제 배당에서 앞선 공제·우선채권이 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 박경리 점유관계 확인. 2025.06.02. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으나 보증금·확정일자는 확인이 필요합니다.
- 파산선고 확인. 2026.06.29. 부산회생법원 파산선고가 등기돼 있으므로 경매절차와의 관계를 원본 기록에서 대조하세요.
- 실거래 표본 주의. 비교 가능한 거래가 2024.09. 1건뿐이므로 240,000,000원을 절대적 시세로 단정하지 말고 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 성립하지 않는 사건
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 신건에서 245,000,000원에 매각되면 예상배당상 여은숙의 보증금이 전액 변제돼 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그 가격 자체가 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 240,000,000원보다 2.1% 높아 가격 메리트가 없습니다.
그렇다고 유찰을 기다리면 해결되는 것도 아닙니다. 1회 유찰가 196,000,000원에는 인수 47,544,000원이 붙어 실질취득 243,544,000원, 2회 유찰가 156,800,000원에는 인수 86,195,200원이 붙어 실질취득 242,995,200원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 선순위 임차보증금 인수가 늘어 총부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 최근 시세보다 싼 물건이라기보다 선순위 임차보증금이 가격 하단을 받치고 있는 구조로 보는 것이 정확합니다.
따라서 이 물건은 최저가 숫자만 보고 접근하기 어려운 유형입니다. 권리분석상 선순위 임차권을 정확히 반영한 실질취득액, 실제 배당에서의 임차보증금 미배당 가능성, 얇은 실거래 표본을 함께 봐야 합니다. 현재 자료 기준 결론은 가격 메리트 부족·유찰 효과 제한· 선순위 임차보증금 승계 가능성 주의입니다.
