부산지방법원 2025타경101998. 부산 강서구 명지동 ‘영어도시 퀸덤1차 링컨타운’ 214동 2층 201호, 전용 84.84㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박화선이며 2013.10.14. 거래가액 248,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2016.10.14. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 228,000,000원이고, 2022.12.12. 180,100,000원으로 변경등기가 있습니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당과 2025.10.13. 강제경매개시결정은 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸합니다.

임차인 신고 내역은 확인되지 않아 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 이해관계인 부재로 내부 조사도 하지 못했다고 되어 있습니다. 따라서 등기 권리는 단순하지만 실제 점유자·인도 상태는 입찰 전 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸

과거의 신탁, 경남은행 근저당, 전세권, 승학신용협동조합 근저당, 리퍼스 가압류, 사하구청 압류 등은 모두 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매에서 핵심은 2016.10.14. 국민은행 근저당입니다. 이후의 국민은행 후순위 근저당 및 2025.10.13. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서, 제시된 배당 가정상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.

② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인은 필요

임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 대상으로 계산되는 임차인도 없고, 예상 인수액 역시 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 내부 역시 이해관계인 부재로 조사하지 못했으므로, ‘임차인 신고 없음’을 곧바로 ‘현재 완전 공실’이나 ‘소유자 점유 확정’으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 거의 같은 가격

퀸덤1차링컨타운은 1,102세대이며, 비교 면적은 전용 84.84㎡입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 12건의 평균은 323,833,333원이고, 현재 최저매각가 303,000,000원은 그 93.6% 수준입니다. 평균만 보면 신건 가격이 낮습니다. 그러나 가장 최근 거래는 2026.03. 305,000,000원이므로, 최신 거래를 기준으로 보면 303,000,000원은 크게 벌어진 할인 가격이라고 보기는 어렵습니다.

표본 최저는 290,000,000원, 최고는 388,000,000원으로 거래 편차가 큽니다. 특히 동일한 2층 거래도 2026.03. 350,000,000원, 2025.05. 388,000,000원이 확인됩니다. 그렇다고 이 두 건만 기준으로 신건 303,000,000원을 곧바로 저평가라고 단정하기보다는, 가장 최근 거래 305,000,000원과 최근 12개월 평균 323,833,333원을 함께 보는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)

채권 총액 397,581,594원 중 예상 배당액은 297,958,000원이고, 미배당은 99,623,594원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다

유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인에게 넘어오는 금액이 생기지 않습니다. 즉 이 사건은 가격이 내려가도 인수액이 붙어 실질취득가가 다시 올라가는 구조가 아닙니다. 권리상으로는 유찰 가격 하락이 그대로 매수 가격 하락으로 연결됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 명지신도시 내 명호초등학교 및 명지2동행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린상가·각급학교로 구성되어 있습니다.
• 교통. 소형차량 출입이 가능하고 단지입구에 마을버스 및 시내버스정류소가 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지. 퀸덤1차링컨타운은 1,102세대이며 준공일은 2009.05.01.입니다. 대상 호수는 15층 건물 내 2층, 남동향·계단식입니다.
• 설비. 위생설비·화재탐지설비·스프링클러·옥내소화전·승강기·공동현관문, 도시가스 취사설비와 열병합 지역난방설비가 있습니다.
• 도로. 남측 및 동측 약 20미터, 북측 약 15미터, 서측 20여 미터 폭의 도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 국가산업단지·절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,253,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 동일면적 거래가 290,000,000원부터 388,000,000원까지 분포하고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다. 시세 확인 없이 평균가 하나만 적용하기보다 층·상태별 가격 차이를 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 323,833,333원이지만 가장 최신 거래는 305,000,000원입니다. 신건 303,000,000원이 평균보다 낮다는 사실만으로 큰 할인이라고 판단하지 마세요.
• 2층 가격 개별 비교. 동일면적 2층 거래로 350,000,000원과 388,000,000원이 확인되지만 거래월과 개별 상태 차이가 있으므로 실물 상태를 함께 비교해야 합니다.
• 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부도 조사하지 못했습니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 입찰 전에 다시 확인하세요.
• 근저당 변경등기 대조. 을구 9번은 180,100,000원, 을구 10번은 34,000,000원으로 변경등기가 있으므로 배당표의 228,000,000원·45,600,000원 산정과 실제 채권관계를 원본 서류에서 대조하세요.
• 유찰 통계 참고. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건에서 높은 경쟁가를 감수할 필요가 있는지 검토하세요.
• 시설·관리 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부 벽체·창호 상태를 조사하지 못했으므로 내부 수리 필요성과 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.

맺으며 — “권리는 안전, 신건 가격은 최신 시세와 비교”

이 사건의 장점은 명확합니다. 2016.10.14. 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸하며, 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 권리 자체가 가격을 뒤집는 구조는 아닙니다.

가격도 최근 12개월 평균 323,833,333원의 93.6%인 303,000,000원이어서 평균보다 높지는 않습니다. 그러나 최신 거래가 305,000,000원이므로 신건 가격은 최신 시장가격에 상당히 가깝습니다. 거래 범위도 290,000,000원부터 388,000,000원까지 넓고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.6회라는 점을 함께 보면, 권리는 합격이지만 신건 가격에서 무리할 이유는 제한적입니다. 점유 상태와 근저당 변경등기를 원본으로 다시 확인한 뒤, 응찰가를 최신 실거래와 비교해 결정하는 물건입니다.