부산지방법원 2025타경101998. 부산 강서구 명지동 영어도시 퀸덤1차 링컨타운 214동 201호, 전용 84.84㎡ 아파트입니다. 감정가는 303,000,000원이지만 1회 유찰로 최저매각가가 212,100,000원까지 낮아졌습니다. 같은 단지 유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 319,500,000원으로, 가격만 보면 시세 대비 상당한 차이가 있습니다.

권리 구조는 2016년 설정된 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정이 정리되는 형태입니다. 그러나 등기상 인수액이 없다는 사실과 실제 입찰이 가능한 상태라는 사실은 별개입니다. 기각결정정본 발송 기록과 확인되지 않은 점유관계, 배당 추정표의 근저당 변경사항을 함께 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

말소기준은 2016.10.14 설정된 을구 9번 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 228,000,000원이었으나 2022.12.12 변경등기로 180,100,000원이 되었습니다. 이후 설정된 을구 10번·11번 근저당권과 갑구 11번 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

② 임차관계 — 신고 임차인 없음, 실제 점유는 미상

확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가 내용에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 건물 내부도 이해관계인의 부재로 조사하지 못한 상태입니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자 직접 거주나 공실이라고 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균의 66.4%

퀸덤1차링컨타운 동일 면적대 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 12건 평균은 317,333,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래 8건의 평균인 319,500,000원을 우선 적용합니다.

최신 거래는 2026년 9월의 310,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래군 대비 +2.1%로 집계되어 있어, 제시된 지표상 하락 추세는 아닙니다.

최근 12개월 평균 319,500,000원과 비교하면 현재 최저매각가 212,100,000원은 66.4%에 해당합니다. 최신 거래 310,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 이는 현재 회차가 제시된 시세 자료상 할인된 가격이라는 뜻입니다. 다만 실거래 표본에는 층과 전용면적의 차이가 있으며, 본건은 2층이고 내부 상태가 확인되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (최저매각가 212,100,000원 가정)

아래 표는 현재 회차의 매각대금과 제공된 배당 추정치를 정리한 것입니다. 주의할 점은 추정 배당액과 현재 등기상 채권최고액이 일치하지 않는다는 사실입니다. 따라서 실제 배당액을 확정적으로 나타내는 표가 아닙니다.

원 추정표 기준 집행비용 3,769,400원, 채권자 배당 208,330,600원이며 소유자 잔여는 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 변경된 근저당 채권최고액 등을 반영해야 하므로 각 채권자별 배당액은 이 표와 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 권리 확인은 그대로

향후 회차 가격은 제시된 시나리오이며 실제 유찰이나 다음 매각기일을 확정한 것이 아닙니다. 배당 추정액은 근저당 변경등기를 반영하지 않은 기존 계산값입니다. 인수 0원은 확인된 등기상 권리 구조를 전제로 한 추정으로, 미확인 임대차 위험까지 제거한다는 뜻은 아닙니다.

현재 회차에서도 최근 12개월 평균보다 가격이 낮습니다. 향후 추가 유찰이 발생하면 최저가는 더 내려가지만, 매각이 실제로 계속 진행되는지 여부와 점유·임차관계는 회차와 무관하게 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 강서구 명지신도시 내 명호초등학교 및 명지2동행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·근린상가·학교로 구성되어 있으며 주거환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 소형차량 출입이 가능하고 단지 입구에 마을버스 및 시내버스 정류소가 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 2층입니다. 남동향이며 계단식 구조로 기재되어 있습니다. 위생설비·화재탐지설비·스프링클러·승강기·지역난방설비 등이 있습니다.
• 접근성. 단지 부지는 평탄한 장방형 토지로, 남측·동측·북측·서측이 도로에 접합니다. 지하주차장 시설이 있습니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 국가산업단지 및 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
• 공부 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 마감과 창호 상태는 조사되지 않았습니다.
• 환금성. 1,102세대 규모의 아파트단지로 동일 면적대 실거래 표본이 확인됩니다. 다만 거래가격은 290,000,000원부터 350,000,000원까지 차이가 있어 층·향·상태에 따른 가격 조정이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 사건 진행 확인. 2026.09.10 기각결정정본 발송 기록의 대상과 결과, 결정 확정 여부 및 2026.09.29 매각기일 유지 여부를 확인합니다.
• 등기부 최신본. 2016년 국민은행 말소기준 근저당과 이후 근저당 변경·추가 등기를 최신 등기사항전부증명서로 대조합니다.
• 근저당 변경금액. 을구 9번 채권최고액 180,100,000원, 을구 10번 34,000,000원, 을구 11번 96,000,000원의 현재 등기 상태를 확인합니다.
• 실제 임차관계. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 등을 대조하고 실제 점유자가 있는지 확인합니다.
• 배당 추정 재산정. 변경 전 채권최고액으로 작성된 배당 추정치를 그대로 사용하지 말고 변경등기와 실제 채권액 및 조세채권을 반영해 재계산합니다.
• 내부 상태. 감정평가에서 내벽과 창호를 조사하지 못했으므로 실내 상태와 수리 필요 여부를 확인합니다.
• 관리비 및 명도. 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 문제 될 수 있는 부분과 점유자 퇴거에 필요한 비용을 별도로 확인합니다.
• 최종 입찰가격. 최근 12개월 평균 319,500,000원과 최신 거래 310,000,000원을 참고하되, 2층이라는 층수와 내부 상태 및 취득 부대비용을 반영합니다.

맺으며 — “가격 할인은 분명하지만, 경매가 열리는지 먼저 확인”

이 물건의 현재 최저매각가는 212,100,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 319,500,000원의 66.4%이므로, 제시된 자료상 가격 할인 폭은 뚜렷합니다. 최근 가격 추세도 +2.1%로 나타납니다.

등기상으로는 국민은행 근저당이 말소기준이며 후순위 권리들이 매각으로 정리되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만, 임대관계와 실제 점유 상태는 확인되지 않았습니다.

또한 2026.09.10 기각결정정본 발송 기록이 존재하므로 예정 매각기일의 진행 여부가 확정되지 않았습니다. 배당 추정표 역시 근저당 변경등기 전 금액을 사용하고 있어 정확한 재산정이 필요합니다.

결론은 가격상 할인 폭은 확인되지만, 입찰 실행 판단은 보류해야 하는 물건이라는 것입니다. 법원의 최신 진행 내역으로 매각 가능 여부를 확인하고, 점유관계·변경된 근저당·배당 추정을 정리한 뒤 실제 취득가격과 최근 시세를 비교해야 합니다.