수원지방법원 2025타경52635. 성남시 수정구 창곡동 우성위례타워 1층 115호의 제2종근린생활시설(음식점)입니다. 현재 소유자는 주식회사소로스에프앤아이이며 2023.06.26. 매매를 원인으로 거래가액 2,603,291,500원에 취득했습니다. 같은 날 등기된 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 2,160,000,000원이고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 서울신용보증재단·중소기업은행·인천신용보증재단의 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 국·횡성군·성남시의 압류가 이어졌습니다. 등기상 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 권리 인수 구조는 단순하지만, 세금 압류 3건이 당해세에 해당하는지는 배당표 확정 전 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52635 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 창곡동 508-2 우성위례타워 1층 115호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(음식점) · 철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 115호 |
| 소유자 | 주식회사소로스에프앤아이 · 2023.06.26. 매매 · 거래가액 2,603,291,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,630,000,000원 / 902,090,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,853,536,452원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.10.05. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액 2,160,000,000원으로 설정됐고 이번 경매에서 말소기준이 됩니다. 2025년 이후의 가압류 3건과 경매개시결정, 세금 압류 3건은 등기상 후순위로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재윤 | 1층 115호 | 50,000,000원 | 4,700,000원 | 2024.06.03 | 2025.09.17 | 없음 | 미상 확정일자 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 이재윤 1명입니다. 보증금 50,000,000원, 월차임 4,700,000원이며 2025.09.17. 배당요구를 했습니다. 전입일은 2024.06.03.으로 말소기준권리인 2023.10.05. 근저당권보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 이 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 26.3억에서 9.02억까지
감정가는 2,630,000,000원이고 현재 최저매각가는 902,090,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 631,463,000원, 5회 유찰 시 442,024,100원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 동일 조건의 실거래 비교가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 현재 확인 가능한 것은 3회 유찰이라는 경매 가격의 변화와 채권 미배당 규모입니다.
④ 예상배당표 (매각가 902,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,420,900원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,160,000,000원 | 890,669,100원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 12,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 59,837,633원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 42,916,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 2,275,254,279원 중 예상 배당액은 890,669,100원이며 미배당액은 1,384,585,179원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 위례고운초등학교 서측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·집합상가·근린공원·각급학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접하여 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 제2종근린생활시설(음식점)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물의 1층 115호이며, 위생·급배수·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 가각정리된 정방형 평지이며 남측과 동측이 각각 대로와 중로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(위례)이며, 공시지가는 13,150,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기환경규제지역·비행안전제6구역·상대보호구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국·횡성군·성남시 압류의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당순서를 확정할 수 있습니다.
- 임차인 원본 대조. 이재윤의 전입일 2024.06.03., 보증금 50,000,000원, 월차임 4,700,000원, 배당요구일 2025.09.17.을 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 임차인의 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 감정가 2,630,000,000원에서 최저가 902,090,000원까지 내려왔으므로 현장 상권·점포 상태·공실 가능성·임대조건을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 제2종근린생활시설(음식점)이므로 해당 용도의 실제 이용 가능성과 영업 관련 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.05. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 이재윤은 2024.06.03. 전입으로 후순위이므로 대항력이 없고 인수액도 0원입니다. 후순위 가압류와 압류 역시 매각으로 소멸합니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 별개입니다. 감정가 2,630,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 902,090,000원까지 내려왔지만, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 근거는 없습니다. 더구나 근린시설·음식점 용도이고 현재 회차에서도 채권 미배당액이 1,384,585,179원에 이릅니다. 국세·지방세 압류의 당해세 여부도 배당상 확인사항입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 정리됐지만, 가격과 상권 검증은 반드시 별도로 해야 하는 3회 유찰 상가”입니다.
