부산지방법원 2025타경102022. 부산 사하구 괴정동 벽산하이츠 8층 801호, 전용 84.66㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 윤경숙·윤봉섭·윤영숙·윤원섭·윤은숙으로 각 5분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2014.07.30. 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 574,000,000원이며, 이를 실행하기 위한 임의경매가 2025.11.03. 개시됐습니다. 배당 계산에서는 최저가 160,000,000원으로 매각돼도 근저당 채권에 미배당이 발생하지만, 그 부족액을 매수인이 떠안는 구조로 계산되지는 않습니다.
가격 측면은 정반대입니다. 전체 12건의 거래 평균은 155,166,666원이지만, 최근 시세를 더 무겁게 보면 최근 12개월 5건 평균은 145,000,000원, 최신 거래는 153,000,000원입니다. 신건 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.3%이고, 거래 추세 역시 -10.7%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단할 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102022 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 352-34 벽산하이츠 1동 8층801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.66㎡ · 22층 중 8층 · 남동향 |
| 동 표시 | 공부상 1동 · 현황 101동 |
| 소유자 | 윤경숙·윤봉섭·윤영숙·윤원섭·윤은숙 (각 5분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 157,892,539원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 1995.11.13 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
핵심은 2014.07.30. 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 574,000,000원이고 이 권리가 말소기준으로 계산되어 매각으로 소멸합니다. 2025.11.03. 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2002년 삼성카드 가압류 12,686,271원은 2003.01.13. 이미 말소됐습니다.
또한 2014년 근저당 설정과 함께 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 금지사항 등기가 기재되어 있습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 실제 입찰 전에는 등기부와 매각물건명세서에서 해당 기재의 처리 내용을 직접 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 145,000,000원, 신건은 160,000,000원
벽산하이츠타운은 299세대이며 대상 면적은 84.66㎡입니다. 동일 면적으로 확인된 실거래 12건 중 최근 거래를 보면 2026.08. 9층 153,000,000원, 2026.03. 1층 100,000,000원, 2025.12. 15층 169,000,000원, 2025.09. 14층 150,000,000원, 2025.07. 11층 149,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.66㎡ | 9 | 153,000,000원 |
| 2026.08 | 84.66㎡ | 9 | 153,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 84.66㎡ | 15 | 169,000,000원 |
| 2025.09 | 84.66㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2025.07 | 84.66㎡ | 11 | 149,000,000원 |
| 2025.04 | 84.66㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2024.03 | 84.66㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2024.03 | 84.66㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2023.07 | 84.66㎡ | 23 | 173,000,000원 |
| 2023.06 | 84.66㎡ | 12 | 178,000,000원 |
| 2022.05 | 84.66㎡ | 23 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.66㎡ | 12건 | 155,166,666원 |
| 최근12개월 평균 | 84.66㎡ | 5건 | 145,000,000원 |
전체 12건 평균 155,166,666원만 보면 최저가 160,000,000원이 전체 평균의 103.1% 수준입니다. 하지만 가격 판단은 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 평균은 145,000,000원으로 내려왔고 최저가는 그 평균의 110.3%입니다. 최신 거래 153,000,000원보다도 신건 최저가가 높습니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -10.7%이므로, 현재 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 근저당 · 한국주택금융공사 | 574,000,000원 | 156,960,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 574,000,000원 중 156,960,000원이 배당되고, 미배당액은 417,040,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 417,040,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 448,592,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 473,833,600원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 아파트로 이용 중이며, 22층 중 8층입니다.
- 입지. 부산광역시 사하구 괴정동 승학초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 단지. 벽산하이츠타운은 299세대이며 사용승인일은 1995.11.13입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 도보로 약 10분 정도 소요되는 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 890,700원/㎡, 토지면적은 9,929.0㎡입니다.
- 규제. 절대보호구역·상대보호구역 관련 토지이용계획이 확인됩니다.
- 거래 흐름. 동일면적 12건 전체 평균은 155,166,666원이지만 최근12개월 평균은 145,000,000원이고 최근 대비 과거 거래 추세는 -10.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 신건 최저가 160,000,000원은 최근12개월 평균 145,000,000원의 110.3%입니다. 전체 평균만 보고 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -10.7%이므로 최신 거래 153,000,000원과 이후 거래 흐름을 함께 대조해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가 과정에서 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 동 표시 대조. 공부상 1동, 현황 101동으로 기재되어 있으므로 현장 표기와 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 금지사항 등기 확인. 한국주택금융공사 동의 없는 제한물권·임대차 등을 제한하는 기재가 있으므로 매각물건명세서와 등기부의 말소 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 근저당 채권 미배당액이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 2014.07.30. 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 그러나 감정 과정에서 임대관계를 확인하지 못했다는 점과 공부상 1동·현황 101동이라는 표시 차이는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
가격에서는 더 보수적인 접근이 필요합니다. 신건 160,000,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 110.3%이고 최신 거래 153,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세도 -10.7%로 하락 중입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “계산상 인수는 0원, 하지만 신건 가격은 최근 시세 이상”입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 현재 최저가에 가격 가점을 주기 어려운 물건입니다.
