💰 1.12억 📉 77.2% 🛡️ 인수 0원 📊 -10.7%
부산지방법원 2025타경102022. 부산 사하구 괴정동 벽산하이츠 8층 801호, 전용 84.66㎡ 아파트입니다. 감정가 160,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 112,000,000원입니다. 말소기준권리는 2014.07.30. 설정된 한국주택금융공사 근저당으로, 채권최고액은 574,000,000원입니다. 이 근저당의 실행으로 2025.11.03. 임의경매가 개시됐고, 현재 배당계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
권리관계 자체보다 확인해야 할 부분은 점유·임대관계입니다. 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 부재 및 응답기피로 임대 여부를 조사하지 못했습니다. 따라서 “임차인 없음”으로 단정하기보다, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102022 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 352-34 벽산하이츠 1동 8층801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.66㎡ · 철근콘크리트조 22층 중 8층 · 남동향 |
| 공부 / 현황 동표시 | 공부상 1동 · 현황 101동 |
| 현재 소유자 | 윤경숙·윤봉섭·윤영숙·윤원섭·윤은숙 각 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 157,892,539원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 말소기준
2002년 삼성카드 가압류는 2003년 이미 말소됐습니다. 이후 2014.07.30. 한국주택금융공사의 근저당이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2025.11.03. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했으며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락 중
벽산하이츠타운 동일 전용 84.66㎡ 실거래를 보면, 최근 12개월 거래 5건의 평균은 145,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 9층 153,000,000원이며, 현재 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 평균의 77.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.66㎡ | 9 | 153,000,000원 |
| 2026.08 | 84.66㎡ | 9 | 153,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 84.66㎡ | 15 | 169,000,000원 |
| 2025.09 | 84.66㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.66㎡ | 5건 | 145,000,000원 |
현재 최저가는 최신 거래 153,000,000원보다 41,000,000원 낮고, 최근 12개월 평균보다 33,000,000원 낮습니다. 다만 최근 12개월 시세가 그 이전 거래군보다 10.7% 하락한 흐름이므로, 과거 전체 평균 155,166,666원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 특히 2026.03.에는 같은 면적 1층이 100,000,000원에 거래된 사례도 있어 층·상태에 따른 가격 편차가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,368,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 574,000,000원 | 109,632,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 112,000,000원을 매각가로 가정하면 한국주택금융공사 채권에는 109,632,000원이 배당되고 464,368,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 괴정동 승학초등학교 남측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 10분으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 22층 중 8층, 사용승인일 1995.11.13. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·절대보호구역 관련 지정이 있습니다. 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 단지. 벽산하이츠타운은 299세대이며, 동일 전용 84.66㎡ 실거래 자료가 확인됩니다.
- 표시. 공부상 동 표시는 ‘1동’, 현황은 ‘101동’으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 155,166,666원보다 최근 12개월 평균 145,000,000원과 최신 거래 153,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 10.7% 낮습니다. 현재 최저가가 시세보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 현장조사에서 임대 여부가 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자 존재 여부를 다시 확인하세요.
- 동 표시 확인. 공부상 1동, 현황 101동이므로 현장과 등기 목적물의 동일성을 입찰 전 재확인하세요.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 마감재를 조사하지 못했으므로 수리비 가능성을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격 차이는 생겼고, 승부처는 점유 확인
이 물건은 감정가 160,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 112,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 145,000,000원의 77.2%, 최신 거래 153,000,000원보다도 낮은 가격입니다. 등기상 말소기준은 한국주택금융공사 근저당이고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이라 권리 구조는 비교적 단순합니다. 다만 최근 시장은 이전보다 10.7% 하락했고, 감정평가 당시 임대 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율보다 최근 시세가 더 내려갈 여지와 실제 점유·임대관계를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
