서울중앙지방법원 2025타경103636. 서울 종로구 종로6가 소재 물건으로, 사건 용도는 대지이고 감정평가 당시 이용상태는 창고입니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 64,000,000원인 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 2007.06.14. 설정된 주식회사북센의 근저당권 50,000,000원이며, 2025.08.19. 주식회사 웅진북센의 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위 자체보다 현황 확인입니다. 매각물건명세서는 인수권리와 법정지상권을 모두 해당사항 없음으로 적고 있지만, 현황조사에는 월드컵상사가 확인됩니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 완전히 무시할 수도 없습니다. 따라서 현재 산정상 인수액은 0원이지만 점유관계가 해소되기 전까지 실질취득액을 64,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103636 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 종로6가 256-4 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 당시 창고 이용 |
| 매각대상 비고 | 건물만 매각 |
| 소유자 | 이자호 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 웅진북센 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2007.06.14. 주식회사북센 근저당권 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 표시 | 등기사항전부증명서 ‘내제38호’ · 현황 관리 ‘비10호’ |
| 사용승인일 | 1962.04.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기부상 1998.07.24. 한국출판협동조합의 근저당권 30,000,000원은 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매의 말소기준은 2007.06.14. 주식회사북센 근저당권 50,000,000원이고, 2025.08.19. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없다
| 점유자 | 조사근거 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 월드컵상사 | 현황조사 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
월드컵상사는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 점유자입니다. 그러나 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성과 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 ‘임차인 인수 0원’이라고 단정하는 분석은 위험합니다. 현재 0원이라는 수치는 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없고, 배당계산상 매수인 인수가 0원으로 산정된 현재 확인 범위의 값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사북센 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,448,000원 |
현재 회차 64,000,000원 가정에서는 집행비용 1,552,000원, 근저당권자 50,000,000원이 배당되고 12,448,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정이며, 월드컵상사의 권리가 추가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 현재 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 64,000,000원 | 50,000,000원 | 0원 | 12,448,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 121,600원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 40,960,000원 | 39,822,720원 | 10,177,280원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1,4호선 동대문역 서측에 위치하고, 인근은 판매시설·도매시장·대형 쇼핑몰·각종 근린생활시설 등이 형성된 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 동대문역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용. 감정평가 당시 창고로 이용 중이며, 철근콘크리트 세멘트부록조 평스라브 내제38호입니다. 사용승인일은 1962.04.10입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 20미터, 남측 및 서측으로 노폭 3내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·종로4,5가 지구단위계획구역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 표시 차이. 토지합병에 따른 지번 변동과 ‘내제38호’·‘비10호’의 현황 차이가 있으므로 서류상 목적물과 실제 점유 공간이 일치하는지 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 월드컵상사 점유권원. 전입신고일, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자와 실제 점유 범위를 확인해 대항력 가능성을 다시 판정하세요.
- 건물만 매각. 사건 용도 표기와 별개로 매각 비고에 ‘건물만 매각’이 명시돼 있으므로 토지와 건물의 권리·사용관계를 정확히 대조하세요.
- 호수 확인. 등기상 ‘내제38호’와 관리 현황 ‘비10호’가 동일한 목적물인지 현장에서 확인하세요.
- 지번 확인. 1995.7.27. 토지합병으로 감정평가 기준 지번이 253-6번지로 변경된 내역을 대장과 현장에서 대조하세요.
- 실질취득액 재산정. 현재 산정은 명시 인수 0원 기준 64,000,000원이지만, 월드컵상사의 대항력·보증금이 확인되면 인수액을 포함해 다시 계산해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 근거 없이 신건 최저가가 싸다고 판단하지 말고, 대상물 확인 뒤 별도로 시세를 검증하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당관계는 원본 기록으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기 순위만 놓고 보면 말소기준이 분명합니다. 2007.06.14. 주식회사북센 근저당권 50,000,000원이 기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다.
그러나 입찰 판단에서는 그보다 현황 문제가 더 큽니다. 월드컵상사의 전입·보증금이 미상이고, 건물만 매각이며, 등기상 ‘내제38호’와 현황 ‘비10호’가 다릅니다. 따라서 현재 확인 범위의 실질취득액은 64,000,000원이지만 이를 최종 비용으로 확정할 단계는 아닙니다. 시세 비교 근거도 확인되지 않아 가격 가점 역시 줄 수 없습니다. 말소 구조는 단순하지만, 목적물·점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
