서울중앙지방법원 2025타경103636. 사건 표기는 ‘대지’이고, 감정평가상 현황 이용은 창고입니다. 매각물건명세서에는 건물만 매각이라고 적혀 있으며, 평가목록·건물 등기사항전부증명서에는 ‘내제38호’, 집합건축물대장과 관리사무소 확인 현황은 ‘비10호’로 관리되고 있습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “감정가보다 20% 내려왔다”는 숫자만으로 접근하기보다 무엇을 매수하는지와 누가 어떤 권리로 점유하는지를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
현재 소유자 요약은 이자호 단독소유입니다. 말소기준권리는 2007.06.14 설정된 주식회사북센 근저당권으로 채권최고액은 50,000,000원입니다. 2025.08.19 주식회사 웅진북센을 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐고, 이 경매개시결정과 말소기준권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103636 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 종로6가 256-4 |
| 사건 표기 / 현황 | 대지 · 창고로 이용중 |
| 소유자 | 이자호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 51,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 특이사항 | 건물만 매각 · 등기상 ‘내제38호’, 현황 ‘비10호’ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유권리는 미상
1998년 한국출판협동조합 근저당과 2001년 한국출판협동조합의 임의경매신청은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2007.06.14 주식회사북센 근저당권 50,000,000원이며, 2025.08.19 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유자 확인 — 월드컵상사
| 점유자 | 확인 경로 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 월드컵상사 | 현황조사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
점유자의 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2007.06.14보다 앞서는지 비교할 수 없습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 배당요구·우선변제 범위 역시 판단할 수 없습니다. 따라서 이 부분은 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계의 재확인이 필요한 핵심 항목입니다.
③ 가격 해석 — 감정가 80%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 64,000,000원, 현재 최저매각가는 51,200,000원으로 감정가의 80%입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 20% 하락만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,321,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사북센 | 50,000,000원 | 49,878,400원 |
| 근저당 미배당 | - | 121,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,321,600원을 제외한 49,878,400원이 주식회사북센 근저당에 배당되는 계산으로, 채권최고액 기준 121,600원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 월드컵상사의 보증금과 권리관계가 확인되면 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황은 창고로 이용중입니다.
- 위치. 지하철 1·4호선 동대문역 서측에 위치하며, 인근은 판매시설·도매시장·대형 쇼핑몰·근린생활시설 등이 형성된 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 동대문역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 세멘트부록조 평스라브 구조이며 사용승인일은 1962.04.10입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 20미터, 남측·서측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·종로4,5가 지구단위계획구역·서울도심 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 1995.7.27 토지합병으로 253-6·256-4번지가 253-6번지로 합병돼 감정평가는 253-6번지를 기준으로 이뤄졌습니다.
- 호수 표시. 평가목록·건물 등기사항전부증명서는 ‘내제38호’, 집합건축물대장과 관리사무소 확인 현황은 ‘비10호’입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 매각물건명세서의 ‘건물만 매각’ 범위와 대지 관련 권리관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유자 권리 확인. 월드컵상사의 실제 점유 시작시점·전입신고·사업자등록·보증금·확정일자 등을 확인해 대항력 여부를 판단해야 합니다.
- 호수 동일성 확인. ‘내제38호’와 현황 ‘비10호’가 실제 동일 목적물인지 현장과 집합건축물대장을 대조해야 합니다.
- 토지합병 이력 확인. 종로6가 253-6·256-4가 253-6으로 합병된 이력과 감정평가 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 시세 할인으로 단정하지 말고, 현황 창고의 실제 거래가치와 매각 범위를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “20% 유찰”보다 권리와 매각범위가 먼저다
이 물건은 감정가 64,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 51,200,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일 물건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않는 상황에서 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 건물만 매각이라는 조건, 내제38호와 비10호의 표시 차이, 그리고 월드컵상사의 대항력 가능·미상입니다. 말소기준권리 자체는 명확하지만, 점유자의 보증금과 대항력 여부가 확정되지 않았으므로 현재 단계의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 매수인이 실제로 무엇을 취득하고 무엇을 부담할 수 있는가를 원본과 현장에서 확정하는 것입니다.
