부산지방법원 2025타경102026. 부산 서구 서대신동2가 ‘툇마루家’ 12층 1202호 아파트입니다. 공동주택으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 16층 건물 중 12층입니다. 소유자는 정두자·홍재동 공유이며, 지분은 각각 100분의 34, 100분의 66입니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2025.10.15. 강제경매개시결정입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 권리와 점유입니다. 이동운은 2021.09.13. 전입·점유·확정일자를 갖추고 2023.12.21. 주택임차권등기를 마쳤으며 보증금은 280,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 여기에 별도등기 토지등기부 을구 1번의 1987.06.10. 지상권설정등기도 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102026 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동2가 35-6 툇마루 가 12층 1202호 · 도로명 부산광역시 서구 구덕로315번길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 16층 건 내 12층 1202호 |
| 대상면적 | 51.4609㎡ |
| 소유자 | 정두자 100분의 34 · 홍재동 100분의 66 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — ‘현재 인수 0원’만 보면 안 된다
말소기준은 2025.10.15. 강제경매개시결정입니다. 이동운의 전입·확정일자와 임차권등기는 모두 이보다 앞섭니다. 따라서 이동운 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않는 범위가 매수인에게 승계됩니다. 현재 288,000,000원 매각 가정에서는 배당표상 보증금 280,000,000원이 전액 배당되어 금전 인수액이 0원이지만, 유찰로 매각대금이 내려가면 인수액이 커집니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동운 제1202호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.13 / 2021.09.13 | 280,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.12.21 | 미배당 시 승계 현재 회차 모델 0원 |
| 김순옥 | 2024.12.15 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
김순옥은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 이동운 보증금의 전액 배당을 전제로 한 값이며, 김순옥의 보증금이 별도로 확인될 경우 그 위험은 다시 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 139.8%
툇마루家는 25세대, 사용승인일은 2020.08.03.입니다. 최근 실거래는 면적이 서로 달라 대상면적 51.4609㎡와 일치하는 표본으로 잡히지 않았으므로 개별 호수의 절대가격 비교에는 주의가 필요합니다. 다만 가격 방향을 볼 때는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 206,000,000원, 최신 거래 203,000,000원, 그리고 -25.4% 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 44.23㎡ | 16 | 203,000,000원 |
| 2025.12 | 60.2㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 27.17㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2024.12 | 60.2㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2024.05 | 44.73㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2024.04 | 60.33㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2024.01 | 56.83㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2023.06 | 44.43㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 206,000,000원 |
전체 8건 평균은 249,750,000원이지만 최근 12개월 평균은 206,000,000원으로 낮아졌고, 최신 거래는 203,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세도 -25.4%입니다. 현재 최저가 288,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.8%이므로, 전체 평균 대비 수치만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 288,000,000원 | 0원 | 이동운 보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 230,400,000원 | 53,625,600원 | 미배당 보증금 승계 증가 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 184,320,000원 | 99,060,480원 | 최저가 하락 효과 상당 부분 상쇄 |
③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,832,000원 |
| 1. 임차인 이동운 보증금 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 3,168,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이동운 보증금이 전액 배당되어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 280,000,000원 중 예상배당은 3,168,000원이며 미배당액은 276,832,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김순옥의 보증금도 확인되지 않은 상태입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서대신1동행정복지센터 북동측 인근으로 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 동대신역이 있어 제반 교통사정은 편리합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 도시철도에 저촉됩니다. 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 공시지가는 2,418,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 12층이며 위생·급배수, 승강기, 주차, 도시가스 설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지는 25세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 5.3회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 실거래 가격 추세도 -25.4%로 나타나 가격 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 1회·2회 유찰 시 최저가는 내려가지만 이동운 보증금의 미배당 승계가 늘어 실질취득은 280,000,000원 부근에서 유지되는 구조입니다.
- 별도등기 지상권 확인. 1987.06.10. 설정된 별도등기 토지 을구 1번 지상권은 매수인에게 인수되므로 내용과 권리범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 김순옥 점유관계 확인. 2024.12.15. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력과 승계금액을 확정해 단정할 수 없습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 249,750,000원보다 최근 12개월 평균 206,000,000원과 최신 거래 203,000,000원, -25.4% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 면적 차이 주의. 실거래 표본의 면적이 대상면적 51.4609㎡와 일치하지 않아 개별 호수의 정확한 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·별도등기 토지 권리를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 성립하지 않는 사건
이 사건의 핵심은 현재 최저가 288,000,000원 자체보다 가격 하락 시 인수액이 늘어나는 구조입니다. 이동운의 보증금 280,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이기 때문에, 매각가가 보증금 아래로 내려가면 미배당분을 매수인이 떠안습니다. 따라서 1회·2회 유찰 후의 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 평균은 206,000,000원, 최신 거래는 203,000,000원이고 추세는 -25.4%입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 139.8%로 최근 시세 이상입니다. 여기에 별도등기 지상권 인수와 김순옥의 대항력 가능·미상 위험까지 겹칩니다. 권리도 단순하지 않고, 가격도 싸지 않으며, 유찰만으로 해결되지 않는 물건이라는 결론이 적절합니다.
