부산지방법원 2025타경102026. 부산 서구 서대신동2가 ‘툇마루家’ 12층 1202호 아파트입니다. 등기부에는 공유자 정두자 지분 100분의 34, 홍재동 지분 100분의 66이 소유자로 기재되어 있습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 단순한 말소기준권리 이후 권리의 소멸 여부가 아니라, 말소기준보다 앞선 임차권과 별도등기 토지 지상권의 인수입니다.
이동운은 2021.09.13 전입·점유·확정일자를 갖고 보증금 280,000,000원으로 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2025.10.15이므로 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 201,600,000원을 전액 매각대금으로 가정하더라도 집행비용 3,622,400원 뒤 임차인에게 배당되는 금액은 197,977,600원에 그치고, 82,022,400원이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102026 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동2가 35-6 툇마루 가 12층1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 철근콘크리트구조 16층 건 내 12층 1202호 |
| 소유자 | 정두자 지분 100분의 34 · 홍재동 지분 100분의 66 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 201,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 도시철도 저촉 · 가로구역별 최고높이 제한지역 |
| 공시지가 | 2,418,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 토지 지상권이 핵심
등기부상 2020.08.14 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌다가 2021.09.13 신탁재산 귀속으로 말소되었습니다. 이후 현재 경매의 말소기준은 2025.10.15 강제경매개시결정입니다. 그러나 이동운의 전입·점유·확정일자는 2021.09.13, 주택임차권등기는 2023.12.21이므로 경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 이동운 확정, 김순옥은 추가 확인 필요
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동운 제1202호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.13 / 2021.09.13 | 280,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 김순옥 | 2024.12.15 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
이동운은 보증금·전입·점유·확정일자가 확인되고 배당요구도 이루어져 있어 우선변제권 행사가 가능합니다. 반면 김순옥은 2024.12.15 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 점유관계와 임대차계약 내용에 따라 인수 위험이 달라질 수 있는 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 약 280,000,000원을 비교해야 한다
툇마루家는 25세대, 2020.08.03 사용승인된 단지입니다. 제공된 거래자료는 전용면적이 서로 다르고 분석 대상 면적과 일치하지 않으므로 개별 호수의 직접 비교값으로 단정하기 어렵습니다. 그럼에도 가격 방향을 판단할 때는 전체 평균 249,750,000원보다 최근 12개월 평균 206,000,000원, 최신 거래 203,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -25.4%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 44.23㎡ | 16 | 203,000,000원 |
| 2025.12 | 60.2㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 27.17㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2024.12 | 60.2㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2024.05 | 44.73㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2024.04 | 60.33㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2024.01 | 56.83㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2023.06 | 44.43㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 206,000,000원 |
최저가 201,600,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 97.9%입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 내면 소유권을 깨끗하게 취득하는 구조가 아닙니다. 이동운의 미배당 보증금을 함께 떠안으므로 실질취득 약 280,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 206,000,000원과 최신 거래 203,000,000원보다 높습니다. 따라서 “1회 유찰돼 싸졌다”거나 “최근 시세보다 저렴하다”는 평가는 맞지 않습니다.
④ 유찰돼도 실질취득 부담이 크게 내려가지 않는 구조
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 201,600,000원 | 82,022,400원 | 실질취득 약 280,000,000원 수준 |
| 2회 유찰 시 | 141,120,000원 | 141,655,680원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 | 98,784,000원 | 183,394,112원 | 최저가 할인 효과가 인수액 증가로 상쇄 |
2회·3회 유찰 시에도 매각가격은 내려가지만 이동운 보증금의 미배당액이 각각 141,655,680원, 183,394,112원으로 증가합니다. 즉 유찰만 기다린다고 경제적 취득원가가 최저가 비율만큼 떨어지는 사건이 아닙니다. 이 사건에서는 회차별 최저가보다 임차보증금 인수 구조가 가격을 사실상 지배합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 1. 임차인 이동운 보증금 | 280,000,000원 | 197,977,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 이동운 보증금은 197,977,600원만 배당되고 82,022,400원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 청구금액 280,000,000원에 대한 예상배당은 0원입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 및 확정된 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서대신1동행정복지센터 북동측 인근으로 공동주택·주상용건물·근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 동대신역이 있어 제반 교통사정은 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건 내 12층 1202호이며 위생·급배수·승강기·주차·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 평지의 정방형 공동주택부지이며 일반상업지역·방화지구, 도시철도 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 환금성 참고. 툇마루家는 25세대이고 제공된 경매 통계상 평균 유찰횟수는 4.9회입니다. 최근 실거래 표본은 면적이 서로 달라 대상 호실과 직접 동일 비교에는 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이동운 미배당액 재산정. 실제 낙찰가와 확정 집행비용을 기준으로 배당 후 남는 임차보증금 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 김순옥 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않으므로 현황조사와 매각물건명세서 원본, 주민등록·임대차관계를 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 1987.06.10 지상권설정등기는 매수인 인수로 명시되어 있으므로 토지등기부 원문과 지상권의 범위·존속 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 착시 금지. 유찰 후 최저가가 내려가도 선순위 임차보증금 인수액이 증가하므로 최저가 할인율만으로 입찰가를 판단하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 249,750,000원보다 최근 12개월 평균 206,000,000원, 최신 거래 203,000,000원, 최근 추세 -25.4%를 우선해 가격을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·별도 토지등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “201,600,000원짜리 경매”가 아니다
표면적인 최저가는 201,600,000원이지만 이 사건의 경제적 핵심은 선순위 임차보증금 280,000,000원입니다. 현재 배당 가정에서는 이동운에게 197,977,600원이 배당되고 82,022,400원이 남아 매수인이 인수합니다. 향후 유찰로 낙찰가가 더 내려가면 미배당 보증금이 그만큼 늘기 때문에 실질취득 부담은 약 280,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
그 실질취득 수준은 최근 12개월 평균 206,000,000원과 최신 거래 203,000,000원보다 높고, 시장 추세도 -25.4%로 하락 방향입니다. 동시에 토지 별도등기 지상권이 인수되고, 김순옥의 임대차 조건도 완전히 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가보다 인수권리·실질취득가·미상 임차관계를 중심으로 판단해야 하는 고위험 권리분석형 사건입니다.
