서울중앙지방법원 2025타경103683. 관악구 봉천동 1511-18의 ‘아레테’ 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택(다중주택)이고 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트조 건물이며 사용승인일은 2017.04.21입니다. 소유자는 신소정·이한승이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 출발점은 2017.04.26 설정된 관악농업협동조합의 채권최고액 564,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 압류·가압류·임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당은 이후 서울서남부농업협동조합으로 명칭이 변경되고, 2025.03.26 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103683 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1511-18 아레테 · 서울특별시 관악구 봉천로21라길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다중주택) 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층 / 지상3층 · 사용승인일 2017.04.21 |
| 토지 | 대 182.2㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,258,000원/㎡ |
| 소유자 | 신소정 2분의 1 · 이한승 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,235,148,800원 / 1,788,119,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 505,874,454원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥탑층 다락은 주택 2개호로 구분 이용중 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2017년 근저당
말소기준권리 이후 국세·지방세 압류, 금융회사 가압류, 임차권등기, 경매개시결정이 순차적으로 붙었습니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 농업협동조합자산관리회사이며, 2017년 근저당권을 이전받은 상태입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차관계 — 전입은 모두 말소기준 뒤
조사된 임차 관련 인원 가운데 등기부상 주택임차권이 확인되는 사람은 이성희·이홍섭·유동현·김성빈·한유림·박철영·송지웅입니다. 이들의 전입일은 모두 2017.04.26 말소기준권리보다 늦고, 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 장소연·윤빛찬·봉우리·김수윤·장호정 역시 전입일이 말소기준보다 늦습니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장소연 | 2023.10.16 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤빛찬 | 2021.05.27 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 봉우리 | 2023.02.16 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수윤 | 2023.08.07 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장호정 | 2023.05.15 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성희 | 2021.10.18 | 2021.09.24 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이홍섭 | 2020.06.24 | 2020.06.03 | 136,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유동현 | 2022.10.14 | 2022.08.26 | 210,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성빈 | 2021.07.16 | 2021.06.21 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한유림 | 2021.07.30 | 2021.06.29 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박철영 | 2021.10.05 | 2021.08.17 | 200,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송지웅 | 2021.11.02 | 2019.09.17 | 170,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 80%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 회차 최저매각가는 1,788,119,000원으로 감정가 2,235,148,800원의 80% 수준입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액 역시 1,788,119,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,788,119,000원 | 0원 | 1,154,610,967원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,430,495,200원 | 0원 | 800,563,405원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 1,144,396,160원 | 0원 | 517,325,355원 | 0원 |
세 회차 모두 제시된 배당 시뮬레이션에서는 채권자 미배당과 매수인 인수가 0원입니다. 다만 현재가가 감정가 대비 80%라는 사실 자체는 실거래 시세와의 우열을 뜻하지 않으므로, 이를 근거로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,788,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,281,190원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회 | 37,099,718원 | 37,099,718원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,653,048원 | 6,653,048원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,474,077원 | 5,474,077원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,154,610,967원 |
채권자 총 청구액 613,226,843원, 예상 배당 613,226,843원, 미배당 0원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울당곡초등학교 남동측 인근 제2종일반주거지역에 위치하고, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 서측 인근에 신림선 당곡역이 있습니다. 감정평가상 교통시설은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택(다중주택)으로 이용중이며 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대 182.2㎡, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 접면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상3층, 사용승인일 2017.04.21이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.04.26 을구 1번 근저당권과 2025.06.11 근저당권 이전 내용을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 임차인·점유 확인. 임차권등기자 7명과 그 밖의 전입자들의 실제 점유 여부, 퇴거 여부, 각 호실 이용 현황을 현장에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부와 배당 우선순위를 반드시 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물과 옥탑층 다락의 주택 2개호 이용 상태를 감정평가서 도면과 현황에서 맞춰보세요.
- 가격 판단 분리. 감정가의 80%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 별도의 현재 시장가격 검증을 거쳐 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 확인할 것은 많다”
이 사건의 권리 기준점은 명확합니다. 2017.04.26 근저당 이후의 권리들이 매각으로 소멸하고, 조사된 임차 관련 인원도 모두 그 이후 전입이라 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차권등기 7건, 세금압류 5건, 다중주택 점유관계, 일괄매각·제시외 건물·옥탑층 2개호 이용까지 겹쳐 있어 현장과 원본 서류를 꼼꼼히 맞춰야 합니다. 현재 최저가 1,788,119,000원은 감정가의 80%지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 별개의 문제입니다.
