서울중앙지방법원 2025타경103683. 서울 관악구 봉천동 1511-18 ‘아레테’ 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 지하1층·지상3층, 사용승인일은 2017.04.21이며 실제 이용상태는 단독주택(다중주택)입니다. 소유자는 신소정·이한승이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리분석의 기준점은 소유권보존과 같은 날인 2017.04.26 설정된 관악농업협동조합 근저당권 564,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 서울서남부농업협동조합으로 명칭이 변경됐고, 2025.03.26 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 현재 경매 역시 농업협동조합자산관리회사가 신청한 임의경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103683 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1511-18 아레테 · 서울특별시 관악구 봉천로21라길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택(다중주택) 이용 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트조 지하1층·지상3층 · 사용승인 2017.04.21 · 토지 182.2㎡ |
| 소유자 | 신소정 2분의 1 · 이한승 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,235,148,800원 / 2,235,148,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 505,874,454원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥탑층 다락은 주택 2개호로 구분 이용 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 없다
말소기준권리는 2017.04.26 근저당권입니다. 이후의 국세·지방세 압류, 가압류, 주택임차권등기와 경매개시결정은 등기상 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 자료에 표시된 경매 소멸 판정에 따르면 현존하는 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 전입은 모두 말소기준 이후
말소기준일은 2017.04.26입니다. 확인된 임차인의 전입일은 2020.06.24부터 2023.10.16 사이로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 모두 없음으로 판정되어 있고, 임차권등기 자체도 후순위입니다. 확인된 임차권등기 보증금 7건의 합계는 1,006,500,000원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이홍섭 · 304호 | 2020.06.24 | 136,500,000원 | 2020.06.03 · 2024.06.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성빈 · 203호 | 2021.07.16 | 80,000,000원 | 2021.06.21 · 2025.05.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한유림 · 303호 | 2021.07.30 | 90,000,000원 | 2021.06.29 · 2025.07.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박철영 · 201호 | 2021.10.05 | 200,000,000원 | 2021.08.17 · 2025.09.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이성희 · 204호 | 2021.10.18 | 120,000,000원 | 2021.09.24 · 2024.04.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송지웅 · 101호 | 2021.11.02 | 170,000,000원 | 2019.09.17 · 2026.04.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유동현 · 302호 | 2022.10.14 | 210,000,000원 | 2022.08.26 · 2024.11.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 봉우리 | 2023.02.16 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장호정 | 2023.05.15 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수윤 | 2023.08.07 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장소연 | 2023.10.16 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤빛찬 | 2021.05.27 | 미상 | 확정일자 미상 · 2025.11.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,235,148,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,751,488원 |
| 1. 근저당 · 관악농업협동조합 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 2. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회 | 37,099,718원 | 37,099,718원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,653,048원 | 6,653,048원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,474,077원 | 5,474,077원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,597,170,469원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 채권 총액 613,226,843원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 우선 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 계산상 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,235,148,800원 | 613,226,843원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,788,119,040원 | 613,226,843원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,430,495,232원 | 613,226,843원 | 0원 | 0원 |
유찰 시나리오에서도 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 2,235,148,800원이나 유찰 후 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 서울당곡초등학교 남동측 인근 제2종일반주거지역에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 인근에 신림선 당곡역이 소재합니다. 감정평가상 교통시설은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택(다중주택)으로 이용 중이며, 옥탑층 다락은 주택 2개호로 구분하여 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 182.2㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,258,000원/㎡입니다. 지형은 완경사·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.04.26 근저당권의 공동담보·채권이전 관계와 현재 농업협동조합자산관리회사의 권리승계 서류를 원본에서 대조하세요.
- 임차인 12명 현황 확인. 임차권등기 7명 외에도 보증금이 확인되지 않은 장소연·윤빛찬·봉우리·김수윤·장호정의 실제 점유 상태와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 5건 확인. 동작세무서·동작구·관악구 관련 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 체납액을 확인해야 배당표의 잔여액을 판단할 수 있습니다.
- 명도 범위. 다중주택으로 여러 호실이 이용되고 있고 옥탑층 다락도 주택 2개호로 구분 이용 중이므로, 낙찰 후 인도·명도 대상이 단일 점유자 사건보다 복잡할 수 있습니다.
- 제시외 건물 포함 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건과 각 호실·옥탑 사용현황을 현장에서 대조하세요.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰가격만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 다중주택·다가구·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 및 점유 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 사건”은 다르다
이 사건의 권리 기준 자체는 선명합니다. 2017.04.26 근저당이 말소기준이고, 확인된 12명의 임차인은 모두 이후 전입이어서 현재 자료상 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단은 한 단계 더 복잡합니다. 임차권등기만 7건이고 확인된 보증금이 1,006,500,000원이며, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 5명입니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건과 다중주택의 다수 점유, 일괄매각·제시외 건물·옥탑 주택 이용까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 선순위 인수 위험은 낮지만 점유·배당 확인 부담은 큰 사건으로 보는 것이 맞습니다.
또한 실거래 시세가 없기 때문에 현재 최저가 2,235,148,800원이 싸다는 결론도 낼 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 확인 전. 입찰 전 승부처는 세금과 각 임차인의 실제 점유·계약관계를 원본으로 확정하고, 별도의 시세조사를 통해 응찰 상한을 정하는 데 있습니다.
