부산지방법원 2025타경102042. 부산 사상구 덕포동 ‘부원파크타운’ 101동 4층 410호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 4층 세대입니다. 소유자 최명자는 2013년 11월 12일 공유자 전원 지분을 거래가액 113,300,000원에 취득했고, 2014년 11월 11일 우리은행이 채권최고액 88,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 2025년 신한카드·KB국민카드 가압류와 강제경매개시결정, 2026년 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 채권자에게 미배당이 발생하더라도 그것이 곧 매수인 인수로 바뀌는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102042 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 덕포동 762 부원파크타운 101동 4층 410호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 6층 건물 중 4층 |
| 비교면적 | 62.39㎡ |
| 소유자 | 최명자 · 2013.11.12 소유권 취득 · 거래가액 113,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 사건 청구액 | 13,212,959원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 부원파크타운 · 420세대 · 1989.06.23 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2014.11.11 설정된 우리은행 근저당권 88,000,000원이고, 이후 등재된 신한카드 가압류 12,240,144원, KB국민카드 가압류 13,207,526원 및 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에 과거 압류·가압류·근저당 이력이 다수 있으나 상당수는 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 8,260만원은 최근 시세의 82.6%, 하지만 하락 추세
가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 138,833,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 100,000,000원, 최신 거래도 2025년 5월 100,000,000원입니다. 현재 최저가 82,600,000원은 이 기준의 82.6%로, 금액 차이는 17,400,000원입니다.
다만 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 가격 추세는 -29.8%입니다. 또 최근 12개월 평균을 구성하는 거래가 1건뿐이어서, 1억원이라는 기준 자체도 표본이 얇습니다. 따라서 “전체 평균 1.388억원 대비 59.5%”라는 숫자만으로 큰 폭의 저평가라고 단정하기보다는, 최근 시세보다 낮은 가격이지만 시장 자체가 하락해 온 점을 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 65.45㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 68.51㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2023.06 | 68.51㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 59.33㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2022.10 | 68.51㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2022.07 | 68.51㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.06 | 60.22㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 65.45㎡ | 6 | 148,000,000원 |
| 2022.05 | 65.45㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2022.01 | 65.45㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2021.11 | 65.45㎡ | 1 | 123,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 138,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 88,000,000원 | 80,713,200원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,240,144원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,207,526원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 에이치에프더블유오삼비유동화전문 | 13,212,959원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 82,600,000원에서는 집행비용 1,886,800원을 제외한 80,713,200원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 총 채권액 126,660,629원 대비 채권자 배당액은 80,713,200원, 미배당은 45,947,429원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 82,600,000원 | 80,713,200원 | 45,947,429원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 57,820,000원 | 56,379,240원 | 70,281,389원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 40,474,000원 | 39,345,468원 | 87,315,161원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 권리구조에서는 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심 변수는 임차보증금 승계가 아니라 하락 중인 시장에서 어느 가격을 적정가로 볼 것인가입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 덕포동 소재 대덕여자고등학교 서측 인근의 부원파크타운 단지 내 세대로, 주위는 아파트 단지·아파트 상가·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 모덕역이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물, 외벽 몰탈 위 페인팅, 내부 벽지도배, 샷시창 구조이며 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 서하향 완경사지의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역·택지개발지구·제1종지구단위계획구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,520,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 420세대, 1989.06.23 준공 단지입니다. 거래자료 12건은 존재하지만 최근 12개월 거래는 1건이며, 가격 추세가 -29.8%여서 최근 시장 유동성과 가격 변동성을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 경매 이력. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회이며, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 현재 82,600,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 100,000,000원의 82.6%입니다. 전체 평균 138,833,333원보다 최근 가격을 우선해 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 구간의 가격 추세가 -29.8%입니다. 17,400,000원의 가격 차이가 향후 추가 하락분까지 충분히 흡수하는지는 별도로 판단해야 합니다.
- 권리 인수 확인. 현재 자료상 임차인 없고 매수인 인수액 0원입니다. 말소기준권리와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 소유자·점유 상태 확인. 등기상 소유자는 최명자이며 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자는 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 등 실제 인도 과정에서 발생할 수 있는 비용은 별도 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 당해세·최우선변제 등은 현재 배당 계산에 반영되지 않을 수 있으므로 최종 배당관계는 원본 서류와 함께 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 하락장 속 가격
이 사건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 점에서 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 82,600,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 100,000,000원보다 17,400,000원 낮아 82.6% 수준입니다.
다만 이 단지의 최근 가격 추세는 -29.8%이고, 최근 12개월 거래도 1건입니다. 따라서 과거 전체 평균 138,833,333원 대비 큰 폭으로 싸 보인다는 점보다, 최근 1억원 시세를 기준으로 어느 정도의 추가 하락까지 감내할 수 있는 가격인지가 핵심입니다. 현재 구조에서는 가격이 내려가도 임차보증금 인수가 붙어 실질취득액이 되돌아 올라가는 위험은 없으므로, 권리보다는 시세와 환금성 검증이 입찰 판단의 중심입니다.
