부산지방법원 2025타경102042. 부산 사상구 덕포동 부원파크타운 101동 4층 410호 아파트입니다. 소유자 최명자는 2013.11.12. 거래가 113,300,000원에 소유권을 취득했고, 2014.11.11. 우리은행 앞으로 채권최고액 88,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 신한카드·KB국민카드 가압류와 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조는 비교적 단순하지만 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 현재 최저매각가격은 감정가와 같은 118,000,000원이고 매수인 인수액도 0원이므로 실질취득액 역시 118,000,000원입니다. 이는 전체 12건 평균 138,833,333원보다는 낮지만, 최신 거래 100,000,000원과 최근 12개월 평균 100,000,000원보다는 높습니다. 실거래 추세가 -29.8%인 만큼 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 덕포동 762 부원파크타운 101동 4층 410호 부산광역시 사상구 백양대로804번길 31 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 62.39㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 단지 | 부원파크타운 · 420세대 · 1989.06.23. 준공 |
| 소유자 | 최명자 (2013.11.12. 거래가 113,300,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 13,212,959원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 2014년 우리은행 근저당이 기준
말소기준은 2014.11.11. 설정된 우리은행 근저당권 88,000,000원입니다. 그 뒤의 신한카드 가압류 12,240,144원, KB국민카드 가압류 13,207,526원, 신한카드의 강제경매개시결정 및 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계할 후순위 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선
부원파크타운의 면적 유사 거래 12건입니다. 전체 평균은 138,833,333원이지만, 최근 12개월 평균은 100,000,000원이고 해당 기간 표본은 1건입니다. 최신 거래 역시 2025.05.의 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 65.45㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 68.51㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2023.09 | 62.39㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2023.06 | 68.51㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 59.33㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2022.10 | 68.51㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2022.07 | 68.51㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.06 | 60.22㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 65.45㎡ | 6 | 148,000,000원 |
| 2022.05 | 65.45㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2022.01 | 65.45㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2021.11 | 65.45㎡ | 1 | 123,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 138,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 100,000,000원 |
최저가가 전체 평균의 85.0%라는 수치만 보면 할인처럼 보입니다. 하지만 최근 가격을 우선하면 결론이 반대입니다. 실질취득액 118,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 100,000,000원의 118.0%입니다. 여기에 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -29.8%이므로, 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,240,144원 | 12,240,144원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,207,526원 | 13,207,526원 |
| 5. 강제경매개시 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 6. 임의경매개시 · 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사 | 13,212,959원 | 2,100,330원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 126,660,629원 중 예상 배당액은 115,548,000원이고 미배당액은 11,112,629원입니다. 신한카드의 강제경매개시 관련 채권액은 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 채권자 미배당액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 118,000,000원 | 115,548,000원 | 11,112,629원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 94,400,000원 | 92,300,800원 | 34,359,829원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 75,520,000원 | 73,760,640원 | 52,899,989원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 늘지만 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 다만 가격 판단의 기준이 되는 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이고 실거래 추세가 -29.8%이므로, 유찰가만 보고 즉시 가격 메리트를 단정하기보다 입찰 시점의 추가 거래를 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대덕여자고등학교 서측 인근에 있으며, 주변은 아파트 단지·아파트 상가와 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 모덕역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 4층 410호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사의 사다리형 아파트 건부지이며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다. 용도지역은 제3종일반주거지역이고 공시지가는 1,520,000원/㎡입니다.
- 규제. 택지개발지구·제1종지구단위계획구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 단지는 420세대이며 1989.06.23. 준공됐습니다.
- 경매 지표. 단지 경매 집계의 평균 유찰 횟수는 1.3회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 평균 138,833,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 100,000,000원을 우선해 응찰가를 검토하세요.
- 하락 추세. 실거래 추세 -29.8%를 반영하면 신건 실질취득 118,000,000원을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입세대·사업자등록 여부를 최종 확인하세요.
- 경매 기록. 2025.10.21. 강제경매개시결정과 2026.01.29. 임의경매개시결정이 함께 있으므로 사건 진행과 병합·중복 여부를 법원 기록에서 대조하세요.
- 배당 변동. 채권액이 확인되지 않은 신한카드 강제경매개시 관련 채권과 당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 관리비·시설. 관리비 체납과 전유부분 수선 상태, 도시가스 난방설비의 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 합격, 신건 가격은 보류
이 물건의 말소기준은 2014년 우리은행 근저당이고 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 11,112,629원의 부족액이 생기더라도 매수인 인수액은 0원이므로 등기상 권리 부담은 낮습니다.
그러나 가격은 별개입니다. 신건 실질취득액 118,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 100,000,000원의 118.0%이고, 시장 추세도 -29.8%입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균의 85.0%라는 숫자만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 정리되지만, 최근 시세 기준 신건 가격은 보류가 이 물건의 결론입니다.
