서울중앙지방법원 2025타경103686. 관악구 봉천동의 4층 철근콘크리트 건물 중 2층 203호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 조해민은 2021.05.20. 매매를 원인으로 2021.05.27. 소유권을 취득했고 거래가액은 380,000,000원입니다. 현재 경매에서 가장 중요한 권리는 2023.09.12. 김포세무서의 국 압류로, 이 권리가 말소기준입니다.
핵심은 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 하주경입니다. 전입·점유는 2022.02.18., 확정일자는 2022.01.24., 보증금은 360,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 단순 계산만 하면 현재 최저가 284,800,000원에서 집행비용 4,787,200원을 제외한 280,012,800원이 배당되고, 79,987,200원이 남습니다. 그러나 확약서에 따라 우선변제권만 행사하고 미변제 잔액 청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재돼 있어, 이 잔액은 매수인 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 2층 203호 · 도로명 서울특별시 관악구 양녕로6다길 19-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 4층 건 내 제2층 제203호 |
| 사용승인 | 2015.05.21 |
| 소유자 | 조해민 · 2021.05.20. 매매 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 284,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약서가 핵심
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하주경 · 실제 임차인 | 2022.02.18 | 360,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 룰상 79,987,200원* · 확약 반영 실질 0원 |
| 노현아 · 실제 임차인 | 2025.03.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 시보증 · 보증기관 신고 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 판정 대상 아님 | 해당 없음 | 노현아 승계 신고 |
실제 임차인은 하주경·노현아 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. *79,987,200원은 확약을 반영하지 않은 배당계산상 미배당액입니다.
② 가격 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’으로 봐야 한다
이 사건은 확약이 없었다면 현재 회차에서 낙찰가 284,800,000원에 미배당 보증금 79,987,200원이 붙는 구조였습니다. 그러나 확약 반영 후 실질 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 284,800,000원입니다. 따라서 시세 비교도 최저가가 아니라 이 실질취득액을 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 52.29㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2025.03 | 48.45㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 대상 43.18㎡ | 2건 | 320,000,000원 |
최근 12개월 실거래 평균은 320,000,000원, 최신 거래는 345,000,000원입니다. 현재 실질취득 284,800,000원은 제공된 최근 평균 대비 89.0%입니다. 다만 중요한 제한이 있습니다. 대상 면적은 43.18㎡인데 실거래 표본은 48.45㎡와 52.29㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 89.0%라는 숫자만으로 이 물건이 동일 조건 시세보다 저렴하다고 단정하면 안 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액* | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 284,800,000원 | 79,987,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 227,840,000원 | 136,149,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 182,272,000원 | 181,079,808원 | 0원 |
*룰상 인수액은 확약을 반영하지 않은 계산값입니다. 이 사건은 2026.05.04. 확약을 반영해 해당 보증금의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,787,200원 |
| 1. 임차인 하주경 보증금 | 360,000,000원 | 280,012,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 하주경 보증금 부족분은 79,987,200원이지만, 확약서의 대항력·잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의에 따라 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신봉초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 있어 감정평가상 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물, 사용승인일 2015.05.21. 위생·급배수·개별난방·승강기·화재탐지·전자식 공동현관 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 5m 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 4,834,000원/㎡, 토지면적 169.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 감정평가서상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04. 제출된 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조하세요.
- 하주경 임차권등기. 보증금 360,000,000원, 전입 2022.02.18., 확정일자 2022.01.24., 임차권등기 2024.02.23. 내용을 다시 확인하세요.
- 노현아 확인. 전입은 2025.03.24.로 말소기준 이후라 자료상 대항력이 없지만 보증금은 미상입니다. 점유관계와 계약금액을 확인하세요.
- 보증기관 중복신고 주의. 시보증 신고는 노현아 보증금의 대위·승계 신고로, 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 실거래 면적 차이. 최근 실거래 2건은 48.45㎡·52.29㎡이고 대상면적은 43.18㎡입니다. 단순 평균 320,000,000원을 동일면적 시세로 보지 마세요.
- 환금성. 총 12세대, 경매 평균 유찰 4.1회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 재매각 가능성을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약서로 줄었지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 첫인상은 보증금 360,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제로 확약을 빼고 계산하면 현재 회차에서도 79,987,200원이 미배당되어 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.05.04. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했고, 매각물건명세서도 명시 인수권리를 해당사항없음으로 기재하고 있습니다. 따라서 이 사건에서 주된 보증금 인수는 실질 0원, 현재 회차 실질취득은 284,800,000원입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 최근 12개월 평균 320,000,000원과 최신 거래 345,000,000원보다 실질취득액이 낮지만, 실거래 면적이 대상면적과 맞지 않고 표본도 2건뿐입니다. 평균 유찰 4.1회와 낙찰률 0.0%까지 고려하면 권리 위험이 줄었다는 이유만으로 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다. 이 물건의 판단 포인트는 확약서의 효력 확인과, 43.18㎡ 대상에 맞는 실제 가격 검증입니다.
