서울중앙지방법원 2025타경103686. 관악구 봉천동 양녕로6다길 19-3, 4층 다세대주택 내 2층 203호입니다. 전용면적은 43.18㎡이고 사용승인일은 2015.05.21입니다. 소유자 조해민은 2021.05.20 매매를 원인으로 거래가액 380,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 360,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.
권리분석의 출발점은 2023.09.12 김포세무서장 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 먼저 전입한 하주경입니다. 하주경은 2022.02.18 전입·점유를 시작했고 2022.01.24 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 있습니다. 원칙대로라면 보증금 미배당액이 매수인에게 인수되지만, 이번 사건에는 이를 뒤집는 주택도시보증공사의 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 2층 203호 · 서울특별시 관악구 양녕로6다길 19-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.18㎡ · 4층 건물 내 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.05.21 · 12세대 |
| 소유자 | 조해민 (2021.05.20 매매 · 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
하주경은 말소기준일보다 먼저 전입한 대항력 임차인으로, 보증금 360,000,000원 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 356,000,000원의 배당 모형에서는 집행비용 5,784,000원을 먼저 공제한 뒤 350,216,000원이 배당돼 9,784,000원이 남습니다.
② 임차인·점유 관계
실제 임차인은 하주경·노현아 2명으로 파악됩니다. 시보증은 노현아 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하주경 | 2022.02.18 / 2022.01.24 | 360,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구·우선변제 | 확약 반영 0원* |
| 노현아 | 2025.03.24 / 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 후순위 전입 |
| 시보증 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 별도 판정 없음 | 별도 판정 없음 | 노현아 보증금 승계 |
* 확약서가 제출 내용대로 유효하게 적용되고 임차권등기가 말소된다는 전제입니다. 시보증은 노현아 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로, 실제 임차인 수와 보증금 합계에 중복 반영하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득도 최근 거래보다 높다
해당 건물의 최근 거래는 2건이며 평균은 320,000,000원, 최신 거래는 2026.01의 345,000,000원입니다. 그러나 본건 전용면적은 43.18㎡인 반면 비교 거래는 48.45㎡와 52.29㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더 큰 면적의 거래 평균보다 본건 실질취득액이 높다는 점에서 신건 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 52.29㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2025.03 | 48.45㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 최근 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 320,000,000원 |
| 본건 | 43.18㎡ | 2 | 356,000,000원 |
확약으로 실질 인수액을 0원으로 보더라도 실질취득액은 최저가와 같은 356,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 320,000,000원의 111.2%이고 최신 거래 345,000,000원보다도 높습니다. 전체 평균 역시 320,000,000원으로, 어느 기준을 적용해도 신건에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,784,000원 |
| 1. 임차인 하주경 보증금 | 360,000,000원 | 350,216,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모형상 하주경의 미배당액은 9,784,000원입니다. 다만 2026.05.04 확약에 따라 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 세금과 배당순위의 실제 확정 결과에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 356,000,000원 | 9,784,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 284,800,000원 | 79,987,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 227,840,000원 | 136,149,760원 | 실질 0원* |
확약을 배제한 원칙적 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 하주경의 미배당 인수액이 늘어납니다. 그러나 확약이 유효하게 적용되면 각 회차의 실질 인수액은 0원*이고 실질취득액은 각 회차 매각가가 됩니다. 따라서 유찰의 가격 효과를 평가하기 전에 확약서 원문과 적용 대상, 임차권등기 말소 조건을 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 203호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울신봉초등학교 남동측 인근의 주택지대로, 주변에 아파트·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 도로·설비. 북측 약 5m 도로에 접하며 개별난방, 승강기, 화재탐지설비, 전자식 공동현관문 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,834,000원/㎡이며 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 최근 확인 거래가 2건뿐이며, 비교 거래도 본건과 전용면적이 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 대상과 조건을 원문으로 확인하세요.
- 하주경 임차권 확인. 전입일·확정일자·배당요구와 주택도시보증공사의 채권 승계 관계를 등기부 및 배당요구 서류와 대조하세요.
- 노현아 점유 확인. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 현황과 계약관계를 조사하세요.
- 중복신고 제외. 시보증은 노현아 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- 가격 상한 보수화. 실질취득 356,000,000원은 최근 거래 평균 320,000,000원의 111.2%이고 최신 거래 345,000,000원보다 높습니다.
- 비교면적 주의. 본건은 43.18㎡, 비교 거래는 48.45㎡와 52.29㎡이므로 단순 평균을 동일 면적 시세로 보지 마세요.
- 세금·점유·관리비. 압류 관련 조세채권의 배당순위, 실제 점유자, 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리 해법은 있지만 가격 메리트는 없다
이 물건은 선순위 임차권만 보면 매수인 인수형입니다. 현재 회차에서 하주경 보증금의 미배당액 9,784,000원이 남기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.05.04 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수액은 0원*입니다.
그렇다고 신건 가격이 유리한 것은 아닙니다. 실질취득 356,000,000원은 최근 거래 평균 320,000,000원의 111.2%이고 최신 거래 345,000,000원보다 높습니다. 비교 거래의 면적마저 본건보다 크며, 12세대 소규모 다세대·거래 2건·평균 유찰 3.6회·매각률 0.0%라는 환금성 지표도 보수적 접근을 요구합니다. 결론은 확약 확인 시 인수위험은 해소되지만, 신건 가격은 보류입니다.
