서울중앙지방법원 2025타경103707. 서울 강남구 대치동 896-19의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용 중이며, 1997.04.10 사용승인된 철근콘크리트라멘조 지하 1층·지상 3층 건물입니다. 토지는 255.3㎡이고 제3종일반주거지역에 속합니다. 매각조건에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
가격은 한 차례 유찰돼 감정가 11,707,406,000원에서 현재 최저가 9,365,925,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 2024.03.21 서울강동농업협동조합 근저당이 말소기준권리인데, 그보다 먼저 전입한 임차인이 조영민 외에도 이은우·김대현 두 명 더 있습니다. 조영민은 보증금과 확정일자가 확인되고 현재 회차 배당표상 전액 변제가 가능하지만, 나머지 두 명은 보증금이 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103707 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 대치동 896-19 · 서울특별시 강남구 역삼로67길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구주택 이용 |
| 건물 | 1997.04.10 사용승인 · 철근콘크리트라멘조 · 지하 1층 / 지상 3층 |
| 토지 | 255.3㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 공시지가 10,010,000원/㎡ |
| 소유자 | 이희석 |
| 감정가 / 최저가 | 11,707,406,000원 / 9,365,925,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,477,462,227원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2024.03.21 설정된 서울강동농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 채권최고액 2,820,000,000원과 3,660,000,000원의 근저당이 설정됐고, 2025.03.17 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 그 뒤 성당새마을금고 근저당, 주식회사 에스앤티·우리은행·서울보증보험·중소기업은행 가압류와 2025.08.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 현황 — ‘0원 인수’로 단정할 수 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조영민 | 2020.04.14 | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 2020.04.16 | 배당요구 · 현 회차 전액배당 가정 |
| 이은우 | 2020.05.18 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능액 미상 |
| 김대현 | 2024.03.15 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능액 미상 |
| 이희석 | 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 소유자·채무자와 동일인 · 관계인 여부 확인 |
| 고정수 | 2024.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 김수형 | 2024.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 안의재 | 2025.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
특히 조영민의 을구 20번 주택임차권등기는 임대차보증금 140,000,000원, 전입일 2020.04.14, 확정일자 2020.04.16을 갖고 있습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 다만 현재 최저가 9,365,925,000원을 전제로 한 배당표에서는 조영민에게 140,000,000원이 전액 배당되므로 조영민 관련 잔액 인수는 0원으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 대신 인수금액 확정이 먼저
현재 회차 최저가는 감정가의 80%인 9,365,925,000원입니다. 2회 유찰 시 7,492,740,000원, 3회 유찰 시 5,994,192,000원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 물건은 대항력 임차인의 보증금 미상 문제가 남아 있어, 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 매수인이 이를 인수할 수 있으므로, 실제 비교 기준은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수액입니다. 이은우·김대현의 보증금이 확인되기 전에는 그 합계 자체를 알 수 없으므로 현재 단계에서 가격 메리트를 확정할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,365,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 96,059,250원 |
| 1. 임차인 조영민 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 서울강동농업협동조합 근저당 | 2,820,000,000원 | 2,820,000,000원 |
| 3. 서울강동농업협동조합 근저당 | 3,660,000,000원 | 3,660,000,000원 |
| 4. 성당새마을금고 근저당 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 5. 주식회사 에스앤티 가압류 | 817,890,000원 | 817,890,000원 |
| 6. 주식회사우리은행 가압류 | 960,703,558원 | 391,975,750원 |
| 7. 서울보증보험 주식회사 가압류 | 987,276,922원 | 0원 |
| 8. 중소기업은행 가압류 | 505,100,028원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 미배당액은 2,061,104,758원입니다. 조영민의 140,000,000원은 전액 배당되는 계산이지만, 이은우·김대현의 보증금 미상 위험은 이 배당표만으로 해소되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울도곡초등학교 북서측 인근으로, 주위에는 다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 간선·지선·마을버스 정류장과 지하철 선릉역(2호선·수인분당선)이 있어 교통여건이 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중이며 위생·급배수·개별난방·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 255.3㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이은우 보증금 확인. 2020.05.18 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 실제 임대차계약·보증금·점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 김대현 보증금 확인. 2024.03.15 전입으로 2024.03.21 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 미상 상태에서 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 조영민 배당 유지 여부. 보증금 140,000,000원이 현재 배당 가정에서는 전액 변제되지만 실제 배당순위와 변동항목을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 이희석 점유관계. 소유자·채무자 이희석이 임차인 조사에도 등장하므로 실제 점유관계와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 현황과 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 원본을 기준으로 최종 판단하세요.
맺으며 — “유찰 1회보다 미상 보증금 2명이 더 중요하다”
이 사건은 감정가 11,707,406,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 9,365,925,000원까지 내려왔습니다. 그러나 단순한 80% 가격만 보고 접근할 유형은 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 조영민·이은우·김대현 3명이고, 이 가운데 이은우·김대현의 보증금은 미상입니다.
조영민의 140,000,000원은 현재 회차 예상배당에서 전액 변제되므로 알려진 잔액 인수는 없습니다. 반면 나머지 두 임차인은 실제 보증금 규모가 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득비용은 9,365,925,000원 이상이라는 것뿐이며, 미상 인수액이 확인되기 전에는 가격 매력을 판단할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금 두 건의 실체와 금액 확인입니다.
