서울중앙지방법원 2025타경103707. 대치동 896-19 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 다가구주택, 건물은 1997.04.10. 사용승인된 철근콘크리트라멘조 지하 1층·지상 3층입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 11,707,406,000원입니다. 등기상 말소기준은 2024.03.21. 설정된 서울강동농업협동조합 근저당권이며, 해당 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
등기부만 보면 기준권리 뒤에 성당새마을금고 근저당, 에스앤티·우리은행·서울보증보험·중소기업은행 가압류 등이 붙은 전형적인 후순위 소멸 구조입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 등기부 후순위 채권이 아니라 점유·임차관계입니다. 현황조사·매각물건명세서상 조사된 7명 가운데 이은우·김대현·조영민의 전입일은 모두 말소기준보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103707 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 대치동 896-19 · 서울특별시 강남구 역삼로67길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트라멘조 · 지하 1층 / 지상 3층 · 1997.04.10. 사용승인 |
| 토지 | 255.3㎡ · 대 · 평지 · 가로장방 · 제3종일반주거지역 |
| 소유자 | 이희석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 11,707,406,000원 / 11,707,406,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,477,462,227원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2024.03.21. 을구 16번 서울강동농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 근저당권은 채권최고액 2,820,000,000원과 3,660,000,000원으로 각각 기재돼 있으며, 2025.02.27. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이후 성당새마을금고 근저당과 가압류들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 7명, 대항력 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고정수 | 2024.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안의재 | 2025.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이희석 | 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은우 | 2020.05.18 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 김대현 | 2024.03.15 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 김수형 | 2024.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영민 | 2020.04.14 | 140,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 |
조영민은 건물 2층 142.53㎡ 중 39㎡, 문패상 301호에 관한 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2020.04.15., 전입일은 2020.04.14., 점유개시일은 2020.04.15., 확정일자는 2020.04.16.이며 보증금은 140,000,000원입니다. 매각물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
이희석은 임차인 조사 명단에도 등장하지만 등기부상 소유자·채무자와 같은 이름이며, 전입일 2024.04.02.는 말소기준 이후입니다. 관계인 또는 가장임차인 여부를 포함해 점유관계를 원본 서류에서 재확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,707,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 119,474,060원 |
| 1. 임차인 조영민 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 서울강동농업협동조합 근저당 | 2,820,000,000원 | 2,820,000,000원 |
| 3. 서울강동농업협동조합 근저당 | 3,660,000,000원 | 3,660,000,000원 |
| 4. 성당새마을금고 근저당 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스앤티 | 817,890,000원 | 817,890,000원 |
| 6. 가압류 · 주식회사우리은행 | 960,703,558원 | 960,703,558원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 987,276,922원 | 987,276,922원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 505,100,028원 | 505,100,028원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 256,961,432원 |
현재 회차 배당모형상 채권자 총 청구 11,190,970,508원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 1회 유찰 시 미배당 2,061,104,956원, 2회 유찰 시 미배당 3,915,558,066원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인의 실제 권리는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울도곡초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 간선·지선·마을버스 정류장과 지하철 선릉역(2호선·수인분당선)이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 면적 255.3㎡, 지목 대, 평지·가로장방, 세로한면(가) 도로접면이며 공시지가는 10,010,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 1997.04.10. 사용승인된 철근콘크리트라멘조 건물이며 위생·급배수·개별난방·소방설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이은우·김대현 임대차 원본 확인. 두 사람의 보증금·계약일·확정일자·점유 범위·배당요구 여부가 실질 인수액을 좌우합니다.
- 조영민 배당 확인. 현재 가정에서는 보증금 140,000,000원이 전액 배당되지만 실제 배당에서 부족하면 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 이희석 점유관계 확인. 임차인 조사 명단의 이희석은 소유자·채무자와 동일한 이름입니다. 실제 사용관계와 계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 및 제시외 건물이 일괄매각 대상입니다.
- 유찰 시 배당구조 변화. 1회 유찰 시 매각가 9,365,924,800원, 2회 유찰 시 7,492,739,840원이며 후순위 미배당이 커집니다.
- 시세 검증 필수. 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가 대비 높은지 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본과 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 임차인 미상금액이 남는다”
이 사건의 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 2024.03.21. 서울강동농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 다가구주택은 한 건의 선순위 임대차가 실질취득비용을 바꿀 수 있는 물건입니다. 실제로 말소기준보다 빠른 전입자가 이은우·김대현·조영민 3명이고, 이 가운데 이은우와 김대현의 보증금은 확인되지 않았습니다.
조영민의 140,000,000원은 현재 신건 매각가 가정에서 전액 배당돼 인수잔액이 생기지 않지만, 매각물건명세서 역시 미배당 잔액은 매수인에게 승계된다고 명시합니다. 더 중요한 것은 보증금 미상인 선순위 전입자 2명입니다. 따라서 이 물건은 감정가 11,707,406,000원이라는 숫자보다 먼저 임대차 실체를 확정해야 합니다. 등기상 후순위 소멸은 명확하지만, 총 인수액과 실질취득가는 아직 확정되지 않은 사건입니다.
