부산지방법원 2025타경102052. 학장반도보라타운 104동 12층 1205호 아파트입니다. 감정가는 160,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 112,000,000원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2013.09.06 설정된 동래농업협동조합 근저당권 105,600,000원입니다. 이보다 뒤의 2022.06.16 주식회사바로크레디트대부 근저당권 46,800,000원과 2025.10.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 임차인 배명숙입니다. 전입일은 2001.12.26으로 말소기준권리보다 훨씬 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재 자료만으로는 대항력과 실제 인수금액의 최종 범위를 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가 112,000,000원만 보고 실질취득가가 112,000,000원이라고 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102052 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 학장동 573-1 학장반도보라타운 104동 12층1205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 12층 1205호 |
| 소유자 | 이현욱 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 105,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부상 과거 국민은행·부산은행·고려저축은행·이지훈·투게더대부 관련 근저당권과 전세권은 이미 말소된 내역입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2013.09.06 동래농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2022.06.16 주식회사바로크레디트대부의 46,800,000원 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 배명숙 1명, 보증금 확인이 최우선
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배명숙 | 2001.12.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 인수 가능성 |
배명숙은 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 임차인입니다. 등기부에는 같은 이름의 배명숙이 2006.04.07 부산은행 근저당권의 채무자로도 나타납니다. 따라서 일반적인 제3자 임차인인지, 소유자와 관계가 있는 점유자인지, 실제 임대차보증금이 존재하는지는 원본 서류와 점유관계를 통해 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인은 크지만, 실질취득가는 미확정
반도보라타운 동일 평형 59.88㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 147,416,666원, 최신 거래는 2026.08 160,000,000원입니다. 현재 최저매각가 112,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 18 | 157,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 18 | 157,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 18 | 149,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 147,416,666원 |
실거래는 92,000,000원부터 175,000,000원까지 분포합니다. 감정가 160,000,000원은 최신 거래 160,000,000원과 같고, 현재 최저가는 최근 평균보다 35,416,666원 낮습니다. 하지만 보증금 미상인 선순위 임차인의 실제 인수액이 확인되지 않았으므로 이 차액을 곧바로 가격 메리트로 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 105,600,000원 | 105,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사바로크레디트대부 | 46,800,000원 | 4,032,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 152,400,000원 중 109,632,000원이 배당되고 42,768,000원이 미배당되는 계산입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 배명숙의 실제 보증금과 배당관계가 확정되지 않았으므로 임차인 인수위험까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 42,768,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 75,811,200원 |
| 3회 유찰 · 34% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 98,907,840원 |
현재 회차에서는 동래농업협동조합 채권 105,600,000원이 전액 배당되는 계산이지만, 2회 유찰 시에는 76,588,800원, 3회 유찰 시에는 53,492,160원으로 줄어듭니다. 유찰이 진행될수록 등기상 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 다만 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 회차가 내려갈수록 낙찰가만 낮아진다고 해서 실질취득 부담도 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학장중학교 남서측 인근이며 공동주택·근린생활시설·학교·임야지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 반도보라타운 998세대, 1994.08.29 준공입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 완경사·부정형이며 공시지가는 1,599,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배명숙 보증금 확인. 전입일 2001.12.26, 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차계약서와 배당요구 여부, 매각물건명세서 원본을 우선 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 같은 이름의 배명숙이 과거 등기부상 채무자로 등장합니다. 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 인수보증금이 있다면 최저매각가 112,000,000원에 합산해 최근 평균 147,416,666원 및 최신 거래 160,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 파산선고 등기 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 2025.10.01 등기되어 있으므로 관련 절차와 매각 진행 관계를 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당. 2022.06.16 주식회사바로크레디트대부 근저당권 46,800,000원은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
- 현장 점유 확인. 현재 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “76% 할인”보다 먼저 확인할 것은 선순위 임차보증금
현재 최저매각가 112,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 147,416,666원의 76.0%이고, 최신 거래 160,000,000원보다도 낮습니다. 숫자만 놓고 보면 한 차례 유찰로 가격은 내려와 있습니다. 그러나 이 사건에는 말소기준권리보다 앞선 2001.12.26 전입의 배명숙이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “112,000,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “112,000,000원에 더해 실제로 얼마를 떠안게 되느냐”입니다. 임차보증금을 확인하기 전에는 시세 대비 할인폭도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
