부산지방법원 2025타경102052. 학장반도보라타운 104동 12층 1205호 아파트입니다. 소유자는 이현욱이고, 2013.09.06 설정된 동래농업협동조합 근저당권 105,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사바로크레디트대부 근저당권 46,800,000원과 2025.10.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건을 단순한 ‘후순위 권리 소멸형’으로 보면 안 됩니다. 임차인 배명숙의 전입일은 2001.12.26으로 말소기준권리보다 훨씬 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 상태이므로 대항력과 인수범위를 최종 확정할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당액이 남는 구조라면, 실질취득가는 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 계산해야 합니다. 따라서 현재 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102052 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 학장동 573-1 학장반도보라타운 104동 12층1205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.88㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 이현욱 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동래농업협동조합 / 105,600,000원 |
| 말소기준권리 | 2013.09.06 동래농업협동조합 근저당권 · 105,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 반도보라타운 · 998세대 · 1994.08.29 준공 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준은 2013.09.06 동래농업협동조합 근저당권입니다. 등기부상 이후 남아 있는 2022.06.16 주식회사바로크레디트대부 근저당권과 2025.10.24 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한편 소유자 이현욱에게는 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 있고 2025.10.01 등기됐습니다.
② 임차인 — 배명숙 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배명숙 | 2001.12.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 배명숙은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되며, 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 범위를 최종 확정할 수 없습니다.
또 하나 확인할 대목이 있습니다. 등기부의 과거 2006.04.07 근저당권에서 배명숙이 채무자로 등장합니다. 현재 임차인과 같은 이름이므로 관계인일 가능성 또는 임차관계의 실질을 경매기록과 임대차계약서에서 확인해야 합니다. 이 사정만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 108.5%
반도보라타운 동일 평형 59.88㎡의 최근 실거래 12건 평균은 147,416,666원입니다. 현재 최저매각가 160,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.5%입니다. 최신 거래도 2026.08 160,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다. 따라서 신건에는 최근 실거래 대비 할인 메리트가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 18 | 157,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 18 | 157,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 18 | 149,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 평균 | 59.88㎡ | 12건 | 147,416,666원 |
표본의 최저 거래는 92,000,000원, 최고 거래는 175,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 신건 가격 160,000,000원은 최근 평균보다 높고, 최신 거래가와 동일합니다. 여기에 임차보증금 인수 가능성까지 남아 있으므로 현재 단계에서 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 동래농업협동조합 | 105,600,000원 | 105,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사바로크레디트대부 | 46,800,000원 | 46,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,560,000원 |
위 배당 시뮬레이션은 집행비용 3,040,000원, 동래농업협동조합 105,600,000원, 주식회사바로크레디트대부 46,800,000원, 소유자 잔여 4,560,000원으로 계산돼 있습니다. 다만 배명숙의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 실제 임차인 배당과 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학장중학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교, 임야지대 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 12층 1205호이며 급배수·위생설비, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 단지. 반도보라타운 998세대, 1994.08.29 준공입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,599,000원/㎡이며 전반적으로 북서하향 경사지대에 있는 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 배명숙의 실제 보증금과 임대차기간, 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능 여부와 매각대금에서 회수되는 금액을 확정해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 과거 등기에서 같은 이름의 배명숙이 채무자로 등장하므로 현재 임차관계의 실질을 원본 기록에서 대조해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 임차보증금 인수액을 합한 금액으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 신건 가격 점검. 현재 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 147,416,666원의 108.5%이며 최신 거래 160,000,000원과 동일합니다.
- 유찰 시에도 재계산. 128,000,000원 또는 102,400,000원으로 최저가가 내려가더라도 임차인 인수액을 다시 합산해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 파산 관련 기록 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 등기돼 있으므로 경매기록에서 관련 절차와 관계인을 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 먼저 보증금을 확인해야 한다”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2013.09.06 동래농업협동조합 근저당권이고, 후순위 담보권은 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 배명숙의 전입일이 2001.12.26으로 말소기준보다 앞서는데 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액도, 실질취득가도 아직 확정할 수 없습니다.
가격만 봐도 신건 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 147,416,666원의 108.5%이고 최신 거래 160,000,000원과 같습니다. 즉 현재 가격 자체에도 할인 근거가 없습니다. 향후 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 임차보증금의 미배당 승계액을 합산한 뒤 다시 시세와 비교해야 합니다. 가격은 보류, 임차보증금 확인이 선행. 이 사건의 결론입니다.
