서울중앙지방법원 2025타경103795. 관악구 신림동 ‘우성아트빌’ 2층 203호, 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·주방·현관·거실·화장실·발코니로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 임차권 자체보다 대항력 있는 임차보증금이 낙찰 뒤 얼마나 남느냐입니다.
안성민의 전입일은 2022.02.28, 확정일자는 2022.01.26입니다. 반면 말소기준은 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류라 전입이 더 빠릅니다. 원칙대로라면 보증금 223,500,000원 중 배당받지 못한 부분을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 3,600,000원을 제외한 196,400,000원이 보증금 채권에 배당되고, 부족액은 27,100,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103795 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 2층 203호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 26.67㎡ · 방2·주방·현관·거실·화장실·발코니 · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 200,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 / 규모 | 2019.12.31 · 15세대 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국세 압류와 2025.08.28 강제경매개시결정, 2024.03.08 설정된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기보다 중요한 것은 안성민의 2022.02.28 전입이 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 그래서 확약이 없었다면 배당 부족분이 매수인에게 남는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|
| 안성민 | 223,500,000원 | 2022.02.28 / 2022.01.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 신고 중복 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 안성민 보증금에 관한 중복 신고이므로 보증금에 별도로 더하지 않습니다. 확약도 이 임차보증금 반환채권에 관한 대항력·잔존채권 포기에 적용됩니다. 현재 확인된 별도의 실임차인 보증금은 없습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 ‘실질취득 2억’
우성아트빌은 15세대 규모로 실거래 표본이 많지 않습니다. 확인된 거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 2026.01 240,000,000원 1건입니다. 전체 평균은 239,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 27.57㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.03 | 26.67㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 최저가와 같은 200,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 240,000,000원의 83.3%이고, 전체 평균 239,500,000원 대비로는 83.5%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +0.4%로, 제공된 거래 표본에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다. 다만 거래가 2건뿐이므로 아파트 대단지처럼 촘촘한 시세라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,600,000원 |
| 1. 안성민 보증금 반환채권(우선변제) | 223,500,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 223,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 안성민 보증금 채권에 196,400,000원이 배당되고 27,100,000원이 부족합니다. 그러나 2026.05.04 확약서에서 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 부족액은 실질 매수인 인수액에 포함하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남강고등학교 북서측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린공원·중학교·고등학교가 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 이용 편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 203호로, 전기·난방·위생·소화·승강기 설비가 있습니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 2,787,000원/㎡, 토지면적 166.0㎡이며 북동측 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 15세대 규모이고 확인된 실거래가 2건으로 표본이 적습니다. 최근 12개월 거래는 1건이라 매도 시 가격 검증 폭이 넓지 않습니다.
- 정비사업. 2026.07.28 관악구청 사실조회 회신 기준 신림10구역 주택정비형재개발사업 대상지 선정 후 정비계획(안) 수립 단계입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 그대로 적용되는지 원문 문구를 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약상 말소 동의가 있지만 실제 말소에 필요한 서류와 절차를 입찰 전 확인하는 편이 안전합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 실제 임차인은 안성민 1명이며 보증기관 승계 신고를 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 확약 반영 시 현재 회차 실질취득은 200,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 240,000,000원과 비교해야 합니다.
- 거래표본 한계. 15세대·실거래 2건이므로 83.3%라는 수치만으로 가격을 단정하지 말고 현장 상태와 인근 다세대 거래를 함께 확인하세요.
- 정비사업 진행단계 확인. 신림10구역은 정비계획(안) 수립 단계이므로 이후 사업 진행 여부와 권리산정 관련 자료를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 실질 인수를 지웠다”
이 사건을 최저가 200,000,000원만 놓고 보면 보증금 223,500,000원보다 낙찰가가 낮아 원칙상 배당 부족액 27,100,000원을 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다. 그러나 2026.05.04 주택도시보증공사 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소까지 동의했기 때문에, 정확도 규칙상 실질 인수액은 0원, 실질취득은 200,000,000원으로 봐야 합니다.
가격도 이 실질취득액을 기준으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균·최신 거래는 모두 240,000,000원이고, 현재 실질취득은 그 83.3%입니다. 최근 거래 추세도 +0.4%로 하락장이 확인되는 데이터는 아닙니다. 다만 15세대 다세대에 실거래 표본이 2건뿐이고, 정비계획(안) 수립 단계라는 변수가 있으므로, 이 물건의 승부처는 확약서 원문 검증과 실제 현장가격 확인입니다.
