서울중앙지방법원 2025타경103795. 관악구 신림동 우성아트빌 2층 203호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 이 사건은 권리표만 보면 대항력 임차인이 존재해 까다롭게 보입니다. 안성민은 2022.02.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.26으로, 현재 말소기준인 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 보증금도 223,500,000원으로 작지 않습니다.
다만 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 2026.05.04 주택도시보증공사가 제출한 확약에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 안성민 보증금에 대해서는 룰상 발생할 수 있는 미배당 인수액과 달리 매수인의 실질 인수액을 0원으로 반영하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103795 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 2층 203호 · 도로명 서울특별시 관악구 법원단지20길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 방2·주방·현관·거실·화장실·발코니 |
| 소유자 | 사형택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 준공 / 세대수 | 2019.12.31 · 15세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 승부처
등기상 과거 관악농업협동조합 근저당권 1,008,000,000원이 2020.02.21 설정됐지만 2020.04.27 말소돼 현재 경매에서 존속하는 말소기준권리는 아닙니다. 현존 권리 중 기준은 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원입니다. 안성민의 전입일 2022.02.28은 이보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 안성민 | 223,500,000원 | 2022.02.28 / 2022.01.26 | 대항력 有 우선변제 확약으로 실질 인수 0 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 | 별도 합산 없음 | 안성민 보증금 승계 | 승계 중복 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 안성민 보증금과 같은 채권을 승계한 것이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 이 사건의 확약은 안성민 보증금에 관한 대항력 및 잔존 반환청구권을 포기하는 내용이어서 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 문제다
이 건물의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.01의 240,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 240,000,000원입니다. 과거 2023.03 거래는 239,000,000원으로 전체 평균은 239,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료인 최근 12개월 평균 240,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선하는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 27.57㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.03 | 26.67㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 250,000,000원은 최근 12개월 평균보다 10,000,000원 높고, 최근 시세의 104.2%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +0.4%로 소폭 상승이지만, 이 정도 변화만으로 신건 250,000,000원의 프리미엄을 정당화하기는 어렵습니다. 따라서 “경매니까 싸다”는 평가를 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 안성민 보증금 | 223,500,000원 | 223,500,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 22,200,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 223,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 250,000,000원에서는 안성민 보증금 223,500,000원이 전액 배당되는 계산이라 룰상 인수액도 0원입니다. 1회 유찰 200,000,000원에서는 룰상 미배당 인수 27,100,000원, 2회 유찰 160,000,000원에서는 66,540,000원이 계산되지만, 2026.05.04 확약을 반영하면 안성민에 대한 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방2·주방·현관·거실·화장실·발코니로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 203호입니다.
- 입지. 남강고등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·근린공원·중학교·고등학교가 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 이용 편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 4m 도로에 접하며 제1종일반주거지역입니다. 토지면적은 166.0㎡, 공시지가는 2,787,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 전기·난방·위생·소화·승강기 설비가 있으며 감정자료상 위반건축물 및 공부와의 차이는 없습니다.
- 정비사업. 신림10구역 주택정비형재개발사업 대상지 선정 후 정비계획(안) 수립 중 단계로, 2026.07.28 관악구청 사실조회 회신에 기재돼 있습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래 240,000,000원이 있으나 거래 표본이 적어 가격 판단의 오차 범위가 상대적으로 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 2026.05.04 주택도시보증공사 확약입니다. 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 구분. 안성민 1명이 실제 임차인이며 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 250,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 240,000,000원보다 10,000,000원 높습니다. 현 회차는 시세보다 저렴한 구간이 아닙니다.
- 유찰 시 권리 계산. 확약이 없다면 200,000,000원 회차에서 27,100,000원, 160,000,000원 회차에서 66,540,000원의 룰상 인수가 계산됩니다. 확약이 유효하게 적용되는 한 이 안성민 보증금 인수는 실질 0원으로 봅니다.
- 재개발 단계 구분. 현재는 정비계획(안) 수립 중 단계이므로 향후 사업 진행을 확정된 가치로 선반영하지 않는 것이 안전합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 15세대·실거래 2건이라는 표본 한계를 감안해 호별 상태와 실제 매도 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 해결”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 첫인상은 223,500,000원 선순위 보증금 때문에 위험해 보이지만, 2026.05.04 확약이 그 위험의 방향을 바꿉니다. 안성민은 원래 대항력이 있는 임차인이지만, 대항력과 미배당 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득액은 곧 최저가인 250,000,000원이고, 최신 실거래 및 최근 12개월 평균은 240,000,000원입니다. 즉 현 회차는 시세보다 약 4.2% 높은 가격입니다. 게다가 15세대 소규모 다세대이고 거래 표본도 적으며, 확인된 경매 매각률은 0.0%입니다. 정비계획(안) 수립 중이라는 재개발 기대요인은 있으나 아직 그 단계에 머물러 있습니다. 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건”입니다.
