부산지방법원 2025타경102068. 덕포동 아인스빌 A동 3층 301호, 전용 60.5㎡ 규모의 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가 215,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 150,500,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 70% 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 곽정숙은 확정일자 2018.05.21, 전입 2018.05.28, 점유개시 2018.06.02로, 2025.02.11 설정된 김지안 근저당보다 앞섭니다.
등기부상 임차권등기는 2025.04.29 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심이 되는 전입·점유는 그보다 훨씬 앞서 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 존재하는 것으로 명시돼 있습니다. 보증금은 220,000,000원이고 배당요구도 했지만, 현재 매각가에서는 집행비용을 제하고 147,593,000원만 배당돼 72,407,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102068 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 덕포동 419-33 아인스빌 에이동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 60.5㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 주식회사티티씨우레탄완충기 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 150,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 곽정숙 / 55,375,342원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.11 을구 1번 근저당권 · 김지안 · 채권최고액 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
핵심 순서는 단순합니다. 임차인의 확정일자·전입·점유가 모두 2025.02.11 말소기준 근저당보다 먼저입니다. 이후의 김지안 근저당, 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단 가압류, 국·사상구·국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 임차인의 선행 대항력까지 소멸하는 것은 아니므로, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정·점유 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽정숙 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2018.05.28 확정 2018.05.21 점유 2018.06.02 | 220,000,000원 | 2025.04.29 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 매수인 승계 有 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 아닙니다. 현재 배당 가정에서는 임차보증금 220,000,000원 중 147,593,000원이 배당되고, 72,407,000원이 미배당으로 남습니다.
② 시세 비교 — 최저가 68.4%가 아니라 실질취득 101.3%
아인스빌은 16세대, 2018.02.08 준공이며 비교 면적은 전용 60.5㎡입니다. 거래 데이터의 전체 평균은 229,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 220,000,000원, 최신 거래도 220,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -10.9% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 60.5㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.04 | 60.5㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 60.5㎡ | 4 | 247,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.5㎡ | 2건 | 220,000,000원 |
표면 최저가 150,500,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 68.4%입니다. 그러나 현재 가정의 인수금 72,407,000원을 더하면 실질취득은 222,907,000원이 됩니다. 이는 최근 평균·최신 거래 220,000,000원의 약 101.3%로, 시세보다 싸다고 평가할 수 없는 수준입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 150,500,000원 | 72,407,000원 | 222,907,000원 |
| 2회 유찰 시 | 105,350,000원 | 116,924,900원 | 222,274,900원 |
| 3회 유찰 시 | 73,745,000원 | 147,982,410원 | 221,727,410원 |
③ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,907,000원 |
| 1. 임차인 곽정숙 보증금 | 220,000,000원 | 147,593,000원 |
| 2. 근저당 · 김지안 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 68,078,958원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 곽정숙 | 55,375,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인에게 147,593,000원이 배당되고 보증금 부족분 72,407,000원을 매수인이 인수합니다. 후순위 채권 563,454,300원은 배당재원이 남지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 덕포동 덕포역 서측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 덕포역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 301호. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 침수위험지구 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 986,500원/㎡입니다.
- 환금성. 아인스빌은 16세대 규모로 거래 표본이 3건이고, 최근 가격 추세는 이전 대비 -10.9%입니다. 대단지 아파트처럼 거래층이 두텁다고 보기 어려운 다세대 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 150,500,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 가정의 실질취득은 222,907,000원입니다.
- 임차보증금 원본 확인. 곽정숙의 임대차계약일 2018.05.18, 확정일 2018.05.21, 전입 2018.05.28, 점유개시 2018.06.02 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 주의 내용이 있으므로 임대차 실체를 확인하되, 확인 전에는 대항력 인수액을 제거해서 계산하지 마세요.
- 세금·공과금 배당순위 확인. 국·사상구·국민건강보험공단 압류 중 선순위로 차감될 금액이 있는지 확인해야 합니다. 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액은 증가합니다.
- 유찰 자체를 할인으로 보지 말 것. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 222,274,900원, 221,727,410원으로 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균과 최신 거래는 220,000,000원이고 최근 추세는 -10.9%입니다. 전체 평균 229,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “1.505억짜리 경매”가 아니다
이 물건은 최저매각가만 보면 감정가의 70%, 최근 거래가의 68.4%라 싸 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 보증금 220,000,000원이 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 147,593,000원을 제외한 72,407,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 222,907,000원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 105,350,000원이나 73,745,000원으로 내려가더라도, 인수액이 각각 116,924,900원·147,982,410원으로 증가해 실질취득은 222,274,900원·221,727,410원으로 거의 유지됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 220,000,000원이고 가격 추세도 -10.9%이므로, “유찰돼 싸졌다”는 결론보다 “보증금 수준의 실질취득가가 최근 시세를 웃돈다”는 점이 이 사건의 핵심입니다. 여기에 관계인 임차 가능성 확인, 세금·공과금 압류에 따른 배당변동, 16세대 다세대주택의 환금성까지 함께 확인해야 합니다.
