부산지방법원 2025타경102068. 덕포역 서측 인근의 아인스빌 A동 3층 301호, 전용 60.5㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 등기상 말소기준권리는 2025.02.11. 설정된 김지안의 근저당권 200,000,000원입니다. 그 이후의 기술보증기금 가압류, 국 압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 사상구 압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 말소기준권리보다 훨씬 앞선 2018.05.28. 전입의 임차인 곽정숙이 있습니다. 보증금은 220,000,000원, 확정일자는 2018.05.21.이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 현재 매각가 215,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,810,000원을 먼저 제외하고 임차인에게 211,190,000원이 배당되어 8,810,000원이 미배당됩니다. 이 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있기 때문에 낙찰가 자체보다 실질취득 총액을 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선행 임차보증금은 남는다

말소기준은 2025.02.11. 김지안 근저당권입니다. 등기부의 가압류·압류·가처분과 현재 경매개시결정은 모두 그 이후에 접수되어 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 곽정숙의 전입일 2018.05.28.과 확정일자 2018.05.21.은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위로 접수된 주택임차권등기 자체의 소멸 여부와 별개로, 선행 대항력에 기초한 미배당 보증금 인수 문제는 남습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 2.2381억’을 봐야 한다

아인스빌 전용 60.5㎡의 거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 229,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 247,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 220,000,000원, 최신 거래 220,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -10.9%를 우선해서 보는 편이 안전합니다.

최저가 215,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 97.7%입니다. 하지만 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 인수액 8,810,000원을 더한 실질취득은 223,810,000원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래 220,000,000원보다 3,810,000원 높습니다. 즉 권리비용까지 포함하면 현재 가격은 최근 시세보다 저렴한 것이 아니라 최근 시세 이상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,810,000원과 임차인 배당 211,190,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 미배당분 8,810,000원이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 등 선순위 조세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 215,000,000원에서 172,000,000원, 137,600,000원으로 내려가도 인수액이 각각 8,810,000원에서 51,208,000원, 85,126,400원으로 늘어납니다. 그래서 총 부담은 계속 220,000,000원대 초반에 머뭅니다. 대항력 임차인의 보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰 자체가 매수인의 총 취득비용을 크게 낮춰주지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 301호입니다.
• 입지. 부산광역시 사상구 덕포동 소재 덕포역 서측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·점포 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 덕포역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 5m 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)·침수위험지구에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아인스빌은 16세대이고 확인된 거래 표본은 3건입니다. 표본이 많지 않은 만큼 229,000,000원 전체 평균보다는 최신 거래와 최근 지표를 우선해 보수적으로 판단하는 편이 적절합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 인수액을 입찰가와 반드시 합산. 현재 회차 기준 최저가 215,000,000원 + 인수 8,810,000원 = 실질취득 223,810,000원입니다.
• 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수액은 51,208,000원, 2회 유찰 시 85,126,400원으로 증가해 실질취득액이 220,000,000원대 초반에 유지됩니다.
• 임대차 실체 확인. 곽정숙이 임차인이자 강제경매 채권자로 나타나는 만큼 보증금 지급자료·임대차계약 관계를 원본과 대조해야 합니다.
• 세금·공과 압류 확인. 국, 사상구, 국민건강보험공단 관련 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당순위를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 침수위험지구 확인. 토지이용계획상 침수위험지구에 포함되어 있으므로 현장 상태와 재해 관련 사항을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
• 시세 상한 보수적으로 설정. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 220,000,000원이고 최근 추세는 -10.9%입니다. 전체 평균 229,000,000원만 근거로 가격을 높게 평가하지 않는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 최종 확인하세요.

맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”

이 물건은 후순위 등기권리만 보면 말소 구조가 명확합니다. 하지만 투자 판단의 중심은 근저당이나 가압류가 아니라 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 215,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원보다 낮지만, 인수 8,810,000원을 더하면 실질취득은 223,810,000원으로 올라갑니다. 1회·2회 유찰 뒤에도 낙찰가가 떨어지는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 계속 220,000,000원대 초반에 남습니다.

게다가 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 220,000,000원이고 거래 추세는 -10.9%입니다. 임차인과 경매채권자가 동일한 관계인 가능성, 세금·공과 관련 압류, 침수위험지구, 16세대 규모와 제한적인 거래 표본까지 함께 고려하면 현재 회차에서 가격 메리트를 주기 어렵습니다. 후순위 권리는 소멸하지만, 선행 임차보증금 때문에 실질취득은 최근 시세 이상. 이 사건은 ‘낮은 최저가’보다 ‘총 인수비용’을 먼저 봐야 합니다.