서울중앙지방법원 2025타경103822. 관악구 봉천동 712-70 토지 224㎡와 지하1층·지상4층 건물입니다. 감정평가 이용상태는 지하1층 다중주택 5개호, 1층 5개호, 2층과 3층 각 7개호, 4층 2개호로 확인되어 여러 임차인이 한 건물에 얽힌 구조입니다. 소유자 김정수는 2018.01.04. 이 부동산을 거래가액 1,490,000,000원에 취득했습니다.
현재 경매의 말소기준은 2025.07.24. 현대카드 주식회사 가압류 27,813,499원입니다. 중요한 점은 여러 임차인의 전입·점유가 이 날짜보다 앞선다는 것입니다. 따라서 임차권등기 자체가 기준권리 뒤에 찍혀 있더라도, 그 임차인의 대항력은 전입·점유 시점에 따라 별도로 보아야 합니다. 현재 예상배당에서는 알려진 우선변제 임차인들이 전액 배당되는 구조라 인수액이 0원으로 산정되지만, 대항력 판정이 끝나지 않은 임차인까지 입찰 전에 반드시 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103822 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 712-70 · 서울특별시 관악구 당곡2가길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 지하1층~4층 다중주택 이용 · 옥탑 및 계단실 |
| 토지 | 224㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,907,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상4층(옥탑1층) · 2017.05.13. 사용승인 |
| 소유자 | 김정수 (2018.01.04. 거래가액 1,490,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 2,943,144,920원 / 2,354,516,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현규진 / 55,130,000원 |
| 말소기준 | 2025.07.24. 현대카드 주식회사 가압류 · 27,813,499원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 많다
2017년 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당과 관악농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있고, 현재 경매에서 계산된 말소기준은 2025.07.24. 현대카드 가압류입니다. 그보다 앞서 국현승·현규진·정다연·이현희·류해리·김민서·유선정의 임차권등기가 존재합니다.
또 최시경·장현진·김희은·노미경·신유진·김수린·김선혁·김현아·이상학 등은 임차권등기일이 말소기준 이후인 경우가 있더라도 전입일이 말소기준보다 앞선 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 이 건은 등기 순번만 보고 “후순위라 소멸”이라고 처리하면 안 되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 18명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 임차인으로 정리된 사람은 18명입니다. 이 가운데 14명은 대항력 및 우선변제권이 있는 것으로 판정되어 있고, 정다연·김민서·유선정·김성현 4명은 대항력과 우선변제 판정이 미상입니다. 이 4명의 보증금 합계는 330,000,000원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 국현승 | 130,000,000원 | 2021.02.26 | 2021.01.18 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 시 인수 |
| 현규진 | 55,000,000원 | 2021.09.23 | 2021.08.24 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 시 인수 |
| 정다연 | 120,000,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이현희 | 70,000,000원 | 2022.07.21 | 2022.07.08 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 시 인수 |
| 류해리 | 130,000,000원 | 2021.04.23 | 2021.03.15 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 시 인수 |
| 김민서 | 30,000,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 유선정 | 110,000,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이상학 | 120,000,000원 | 2025.06.25 | 2023.02.10 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 시 인수 |
| 김성현 | 70,000,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최시경 | 80,000,000원 | 2020.10.07 | 2020.09.09 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 시 인수 |
| 장현진 | 90,000,000원 | 2023.08.25 | 2023.08.21 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 시 인수 |
| 김희은 | 110,000,000원 | 2021.10.14 | 2025.09.11 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 시 인수 |
| 노미경 | 84,000,000원 | 2020.02.03 | 2020.01.03 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 시 인수 |
| 신유진 | 100,000,000원 | 2023.01.16 | 2023.12.20 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 시 인수 |
| 김수린 | 100,000,000원 | 2024.02.23 | 2024.01.19 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 시 인수 |
| 김선혁 | 120,000,000원 | 2023.08.28 | 2023.07.27 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 시 인수 |
| 김현아 | 120,000,000원 | 2021.03.02 | 2021.01.19 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 시 인수 |
| 기사항전 | 70,000,000원 | 2023.10.23 | 2023.09.21 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 시 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 2,354,516,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,945,160원 |
| 1. 임차인 국현승 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 임차인 현규진 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 1. 임차인 이현희 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 1. 임차인 류해리 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 임차인 이상학 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 임차인 최시경 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 1. 임차인 장현진 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 1. 임차인 김희은 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 1. 임차인 노미경 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 1. 임차인 신유진 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 임차인 김수린 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 임차인 김선혁 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 임차인 김현아 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 임차인 기사항전 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 27,813,499원 | 27,813,499원 |
| 3. 경매개시결정 · 현규진 | 55,130,000원 | 55,130,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 71,274,278원 | 71,274,278원 |
| 5. 경매개시결정 · 서울서남부농업협동조합 | 55,130,000원 | 55,130,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 740,223,063원 |
현재 최저가에서는 위 예상배당상 채권자 미배당액이 0원이고, 매수인 인수도 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 판정 미상 임차인은 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 2,354,516,000원 | 0원 | 740,223,063원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,883,612,800원 | 0원 | 274,028,895원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 1,506,890,240원 | 98,926,439원 | 0원 | 0원 |
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 지하1층 다중주택 5개호, 1층 다중주택 5개호, 2층과 3층 각 7개호, 4층 2개호, 옥탑 및 계단실로 이용 중입니다.
- 공부상 용도 주의. 지하층 일부와 1층은 공부상 사무소이지만 외관상 다중주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있다고 명시되어 있습니다.
- 입지. 당곡초등학교 북측 인근으로 단독·다세대·다중주택과 일부 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림선 당곡역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 토지. 224㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건이며 도로에 접합니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역· 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 감정자료상 2025.08.26.~2026.08.25. 지정기간으로 기재되어 있습니다.
- 환금성 체크. 일반적인 단일 세대 주택이 아니라 여러 호실이 결합된 다중주택 이용 구조이고, 다수 임차권과 위반건축물 기재가 함께 있으므로 매수 후 운용·재매각 시 해당 사항의 정리가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 4명 확인. 정다연 120,000,000원, 김민서 30,000,000원, 유선정 110,000,000원, 김성현 70,000,000원에 대해 전입·점유·확정일자와 실제 배당순위를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 현규진 관계 확인. 임차보증금 55,000,000원의 임차인이면서 사건 채권자로도 등장하므로 임대차 실체와 채권관계의 연결을 확인해야 합니다.
- 배당표와 실제 배당 차이 점검. 현재 계산상 인수 0원이지만 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 위반건축물·용도 확인. 건축물대장상 위반건축물 기재와 지하·1층의 공부상 사무소 / 실제 다중주택 이용 상태를 관할기관 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 26개호 이용 구조 확인. 지하1층 5개호, 1층 5개호, 2층 7개호, 3층 7개호, 4층 2개호의 실제 점유자·공실·호실 구획·명도상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 가격 1,883,612,800원까지는 제공 배당 시나리오상 채권자 미배당이 없지만, 3회 유찰 가격 1,506,890,240원에서는 98,926,439원의 채권자 미배당이 발생합니다. 가격이 낮아질수록 배당관계도 함께 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장과 실제 점유현황을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 임차인 구조를 먼저 본다
현재 최저가 2,354,516,000원 기준 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 우선변제 대상으로 반영된 임차인과 채권자가 모두 배당되고, 소유자 잔여도 740,223,063원으로 계산됩니다.
하지만 이 사건의 난도는 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 실제 임차인으로 정리된 사람이 18명이고, 14명은 대항력·우선변제가 인정된 반면 4명은 판정이 미상입니다. 그 미상 보증금만 330,000,000원입니다. 현규진은 임차인과 경매채권자 지위가 겹치며, 건축물대장상 위반건축물 기재와 공부상 사무소를 다중주택으로 이용하는 부분도 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 감정가의 80%”라는 할인율이 아니라, 현재 0원으로 계산된 인수액이 실제 배당에서도 유지되는지 확인하는 것입니다. 임차인별 대항요건과 배당순위, 실제 점유, 위반건축물 상태까지 대조한 뒤에야 실질취득비용을 확정할 수 있는 사건입니다.
