서울중앙지방법원 2025타경103822. 서울 관악구 봉천동 712-70, 도로명 당곡2가길 21의 건물과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 지하1층 다중주택 5개호, 1층 다중주택 5개호, 2층과 3층 각 7개호, 4층 다중주택 2개호이며 옥탑은 옥탑 및 계단실로 이용 중입니다. 지하층 일부와 1층은 공부상 사무소지만 다중주택으로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
권리구조의 출발점은 2025.07.24. 현대카드 가압류 27,813,499원입니다. 이 권리가 계산상 말소기준권리로 잡혀 있고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인은 등기 시점만 볼 것이 아니라 전입·점유·확정일자를 함께 봐야 합니다. 실제로 등기 시점이 말소기준권리 이후인 임차권 중에도 전입일이 더 빠른 임차인이 다수 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103822 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 712-70 · 서울특별시 관악구 당곡2가길 21 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태상 다중주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상4층(옥탑1층) · 2017.05.13. 사용승인 |
| 토지 | 대 224.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,907,000원/㎡ |
| 소유자 | 김정수 · 2018.01.04. 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 1,490,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,943,144,920원 / 2,943,144,920원 (신건) |
| 청구액 | 55,130,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인의 선후가 핵심
2017년에 설정됐던 통조림가공수산업협동조합 근저당권 1,040,000,000원과 관악농업협동조합 근저당권 768,000,000원은 제공된 등기 정리상 이미 말소된 권리로 분류돼 있습니다. 현재 계산상 말소기준은 2025.07.24. 현대카드 가압류입니다.
② 임차인 17명 — 대항력·우선변제·승계
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 따라서 표에 적힌 실제 임차인은 17명이며, 보증금 합계는 1,639,000,000원입니다. 이 가운데 대항력·우선변제권이 확인된 13명의 보증금은 합계 1,309,000,000원, 판정이 미상인 4명의 보증금은 합계 330,000,000원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 국현승 | 130,000,000원 | 2021-02-26 | 2021-01-18 | 有 | 有 | 없음 |
| 현규진 | 55,000,000원 | 2021-09-23 | 2021-08-24 | 有 | 有 | 없음 |
| 정다연 | 120,000,000원 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이현희 | 70,000,000원 | 2022-07-21 | 2022-07-08 | 有 | 有 | 없음 |
| 류해리 | 130,000,000원 | 2021-04-23 | 2021-03-15 | 有 | 有 | 없음 |
| 김민서 | 30,000,000원 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 유선정 | 110,000,000원 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이상학 | 120,000,000원 | 2025-06-25 | 2023-02-10 | 有 | 有 | 없음 |
| 김성현 | 70,000,000원 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최시경 | 80,000,000원 | 2020-10-07 | 2020-09-09 | 有 | 有 | 없음 |
| 장현진 | 90,000,000원 | 2023-08-25 | 2023-08-21 | 有 | 有 | 없음 |
| 김희은 | 110,000,000원 | 2021-10-14 | 2025-09-11 | 有 | 有 | 없음 |
| 노미경 | 84,000,000원 | 2020-02-03 | 2020-01-03 | 有 | 有 | 없음 |
| 신유진 | 100,000,000원 | 2023-01-16 | 2023-12-20 | 有 | 有 | 없음 |
| 김수린 | 100,000,000원 | 2024-02-23 | 2024-01-19 | 有 | 有 | 없음 |
| 김선혁 | 120,000,000원 | 2023-08-28 | 2023-07-27 | 有 | 有 | 없음 |
| 김현아 | 120,000,000원 | 2021-03-02 | 2021-01-19 | 有 | 有 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,943,144,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,831,449원 |
| 1. 임차인 국현승 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 임차인 현규진 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 1. 임차인 이현희 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 1. 임차인 류해리 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 임차인 이상학 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 임차인 최시경 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 1. 임차인 장현진 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 1. 임차인 김희은 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 1. 임차인 노미경 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 1. 임차인 신유진 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 임차인 김수린 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 임차인 김선혁 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 임차인 김현아 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 | 27,813,499원 | 27,813,499원 |
| 3. 경매개시결정 · 현규진 | 55,130,000원 | 55,130,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 71,274,278원 | 71,274,278원 |
| 5. 경매개시결정 · 서울서남부농업협동조합 | 55,130,000원 | 55,130,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,392,965,694원 |
현재 배당모형에서는 반영된 임차보증금과 채권액이 모두 지급되고 소유자 잔여액이 1,392,965,694원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제는 미반영이며, 대항력·우선변제 판정이 미상인 임차인 4명의 실제 권리관계에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 현재 모델은 2회 유찰까지 미배당 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,943,144,920원 | 0원 | 1,392,965,694원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,354,515,936원 | 0원 | 810,223,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,883,612,748원 | 0원 | 344,028,844원 | 0원 |
⑤ 건물 이용·위반건축물·토지 리스크
- 이용상태. 지하1층 다중주택 5개호, 1층 다중주택 5개호, 2층·3층 각 7개호, 4층 다중주택 2개호, 옥탑 및 계단실로 이용 중입니다.
- 용도 차이. 지하층 일부 및 1층은 공부상 사무소이나 외관상 다중주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있다고 적시돼 있습니다. 한편 감정평가 요항의 공부와의 차이는 “없음”으로 기재돼 있으므로 원본 서류를 서로 대조해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 입지. 당곡초등학교 북측 인근으로 단독·다세대·다중주택과 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림선 당곡역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 224.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 완경사·부정형, 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 4명 확인. 정다연·김민서·유선정·김성현의 실제 전입·점유·확정일자 및 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 13명 배당 확인. 배당요구 종기 이후의 실제 배당요구 유지 여부와 보증금 변동·반환 내역을 확인해야 합니다.
- 현규진 관계 확인. 임차인과 경매채권자로 동시에 나타나는 관계를 임대차계약서·보증금 지급 및 반환자료와 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건축물대장상 위반건축물 기재 내용과 사무소를 다중주택으로 이용 중인 부분의 시정·이행강제금·원상회복 문제를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물의 위치·면적·이용관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 교부청구와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 시세 수치에 의한 가격 우위 판단 없이 권리와 배당 안정성만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 그 0원이 유지되는 조건
현재 신건 매각가 2,943,144,920원을 전제로 한 계산에서는 임차인 우선변제와 채권 배당을 마치고도 소유자에게 1,392,965,694원이 남으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서도 계산상 미배당과 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 사건의 본질은 단순한 “인수 0원 물건”이 아닙니다. 실제 임차인 17명, 그중 대항력·우선변제권 확인 13명과 판정 미상 4명, 현규진의 관계인 가능성, 건축물대장상 위반건축물 기재와 다중주택 이용 문제가 동시에 존재합니다. 현재 배당모형은 충분한 매각대금 덕분에 안전하게 보이지만, 법적 선후관계 확인 난도는 높습니다. 따라서 이 사건은 배당표를 믿고 끝내는 물건이 아니라, 임차인 17명의 원본 권리관계를 한 명씩 대조한 뒤 들어가야 하는 물건입니다.
