부산지방법원 2025타경102070. 부산 북구 덕천동 808, 101동 2층 201호 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사테라개발이고, 등기상 말소기준권리는 2023.02.06. 남해군수산업협동조합의 가압류입니다. 이 가압류 이후의 제1,2구잠수기수산업협동조합 가압류, 국 압류, 해운대구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 후순위 압류가 아닙니다. 임차인 박소정은 2021.01.29. 임대차계약, 2021.02.09. 확정일자, 2021.02.15. 전입·점유 개시로 확인되고, 보증금은 70,000,000원입니다. 전입일이 2023.02.06. 말소기준권리보다 빠르므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다. 2025.05.29.에는 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 했지만, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 금액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102070 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 808 101동 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제2층 제201호 |
| 소유자 | 주식회사테라개발 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 62,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 71,199,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.02.06. 남해군수산업협동조합 가압류입니다. 박소정은 그보다 앞선 2021.02.15. 전입이므로 대항력을 갖습니다. 주택임차권등기 자체는 2025.05.29.로 말소기준보다 늦지만, 기존 전입·점유를 기초로 한 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박소정 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.15 | 2021.02.09 | 70,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 행사 보증기관 승계 없음 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 보증금 수준
이 사건은 최저매각가만 비교하면 판단이 왜곡됩니다. 현재 회차 최저가는 62,300,000원이지만, 예상배당 후 임차보증금 9,221,400원이 남아 매수인이 인수합니다. 실질취득은 따라서 71,521,400원입니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 62,300,000원 | 9,221,400원 | 71,521,400원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 43,610,000원 | 27,574,980원 | 71,184,980원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 30,526,999원 | 40,422,487원 | 70,949,486원 |
2회, 3회 유찰로 최저가가 크게 낮아져도 미배당 보증금이 각각 27,574,980원, 40,422,487원으로 늘어납니다. 결국 매수인의 총 부담은 70,000,000원 보증금 부근에서 유지됩니다. 따라서 “3회 유찰이면 30,526,999원짜리 아파트”라고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,521,400원 |
| 1. 임차인 박소정 보증금 | 70,000,000원 | 60,778,600원 |
| 2. 가압류 · 남해군수산업협동조합 | 308,469,336원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 201,160,027원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박소정 | 71,199,457원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,521,400원을 제외한 60,778,600원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 9,221,400원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 덕천동 양천초등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 2층으로, 위생·급배수·소방·승강기설비와 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 단지. 덕천주공2는 1,507세대이며 준공일은 1991.10.30입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,362,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 현재 회차의 판단 기준은 62,300,000원이 아니라 인수액을 더한 71,521,400원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당 결과에 따라 박소정의 보증금 중 매수인이 실제 인수할 잔액이 달라질 수 있으므로 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 전입 2021.02.15.은 말소기준 가압류 2023.02.06.보다 앞섭니다. 임차권등기일만 보고 후순위 권리로 판단하면 안 됩니다.
- 임차인과 신청채권자 관계 확인. 박소정이 임차인이면서 강제경매개시결정 채권자로 표시돼 있으므로 계약서·임차권등기명령·배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 직접 비교 가능한 최신 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다”
이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 62,300,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 70,000,000원 보증금이 가격 구조를 사실상 지배합니다. 현재 회차에서는 60,778,600원이 배당되고 9,221,400원이 남아 매수인이 인수하므로 실질취득은 71,521,400원입니다.
더 유찰돼도 같은 원리가 이어집니다. 2회 유찰 시 최저가 43,610,000원에 인수 27,574,980원, 3회 유찰 시 최저가 30,526,999원에 인수 40,422,487원으로, 총부담은 각각 71,184,980원과 70,949,486원입니다. 즉 이 사건은 낮아지는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없는 대항력 임차보증금 인수형입니다. 직접 비교할 최신 실거래가도 확인되지 않으므로, 입찰 판단은 이 실질취득액과 별도로 확인한 현행 시세를 비교한 뒤 내려야 합니다.
