부산지방법원 2025타경102070. 부산 북구 덕천동 808, 101동 2층 201호 아파트입니다. 현 소유자는 주식회사테라개발로, 2020.10.31. 매매를 원인으로 2021.01.29. 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 75,000,000원입니다. 이후 박소정이 2021.02.09. 확정일자를 받고 2021.02.15. 전입·점유를 시작했습니다. 최초의 현재 유효 말소기준권리는 2023.02.06. 남해군수산업협동조합 가압류 308,469,336원입니다.
따라서 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞섭니다. 2025.05.29. 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후 등기이지만, 매각물건명세서에는 보증금 70,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 회차의 배당추정만 보면 인수액이 0원이지만, 권리 구조 자체는 ‘미배당액 승계형’입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102070 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 808 101동 2층 201호 · 부산광역시 북구 덕천로 74 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사테라개발 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 71,199,457원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차인은 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2023.02.06. 남해군수산업협동조합 가압류입니다. 이후 제1,2구잠수기수산업협동조합 가압류, 국 압류, 해운대구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 박소정은 2021.02.15. 전입·점유로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖고 있고, 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사합니다.
임차인 권리분석
| 임차인 | 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박소정 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.15 | 2021.02.09 | 70,000,000원 | 2025.05.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
단지 정보는 덕천주공2, 총 1,507세대, 준공일 1991.10.30.로 확인됩니다. 비교 대상 면적은 36.16㎡이지만 본건과 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않아, 감정가 89,000,000원이 최근 시세 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 1. 임차인 박소정 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 가압류 · 남해군수산업협동조합 | 308,469,336원 | 16,998,000원 |
| 3. 가압류 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 201,160,027원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 박소정 | 71,199,457원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당추정에서는 집행비용 2,002,000원과 임차보증금 70,000,000원을 먼저 배당한 뒤 남해군수산업협동조합에 16,998,000원이 배당되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 덕천동 양천초등학교 서측 인근으로, 단독주택·공동주택 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로, 위생·급배수·소방·승강기설비와 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 북하향 완경사지에 택지조성된 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내 가로망과 주차시설이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,362,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 덕천주공2는 1,507세대, 준공일 1991.10.30.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 현재 추정상 전액 배당되지만, 실제 배당에서 70,000,000원이 모두 변제되는지 최종 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 인수 구조. 박소정은 2021.02.15. 전입·점유로 2023.02.06. 말소기준권리보다 앞섭니다. 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 481,600원, 2회 유찰 시 14,465,280원의 인수액이 추정되어 최저가 하락만 보고 접근하면 안 됩니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 박소정이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 나타나는 구조이므로 임대차계약과 채권 관계를 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국 및 해운대구 압류가 존재하고 배당추정에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 본건과 일치하는 최근 실거래 표본이 확인되지 않아 89,000,000원의 가격 매력은 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “권리 리스크 0”은 다르다
이 물건은 신건 매각가 89,000,000원을 전제로 하면 임차인 박소정의 보증금 70,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 임차인의 전입·점유는 2021.02.15.로 말소기준 가압류 2023.02.06.보다 빠릅니다. 따라서 실제 배당이 줄어 보증금이 남으면 그 잔액은 매수인이 이어받습니다.
특히 유찰 시에는 최저가가 내려가는 동시에 임차보증금 인수액이 발생합니다. 여기에 국·해운대구 압류와 실제 배당순위 확인, 임차인 박소정과 강제경매 신청채권자 박소정의 관계 확인도 남아 있습니다. 반면 본건과 일치하는 최근 실거래 근거는 확인되지 않아 가격을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 현재 회차는 배당상 인수 0원, 그러나 권리구조는 대항력 임차인의 미배당 잔액을 끝까지 확인해야 하는 물건입니다.
