부산지방법원 2025타경102076. 부산 사하구 신평동 더블루오피스텔 제1동 11층 1109호입니다. 사건 분류상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 본 호실을 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인했습니다. 현재 소유자는 박혜원이며, 2021년 3월 12일 소유권을 이전받으면서 현대해상화재보험주식회사 앞으로 채권최고액 126,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 2025년 부산신용보증재단의 25,000,000원 가압류가 붙었고, 같은 해 파산선고를 거쳐 2025년 11월 6일 현대해상화재보험주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 회차 최저가는 68,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 권리 계산에서는 인수액이 없지만, 가격 적정성은 별개의 문제입니다. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 결론 내리는 것은 피해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021.03.12. 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 그 이후 등기된 부산신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 앞서 존재했던 방어진농업협동조합 근저당과 오케이저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 30% 할인보다 ‘현재 시장가’ 확인이 먼저

현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가 98,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 29,400,000원이 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”로 연결해서는 안 됩니다.

특히 본건은 일반 아파트가 아니라 감정평가상 오피스텔로 이용되는 집합건물이고, 토지는 준공업지역에 위치합니다. 동일 건물·유사 호실의 최근 거래 또는 임대수익 기준을 확인하지 않으면 현재 최저가의 적정성을 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

현재 회차 가정에서 총 채권액 151,000,000원 중 66,965,200원이 채권자에게 배당되고, 84,034,800원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며, 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 신평동 소재 신남초등학교 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 신평역과 버스정류장이 소재합니다.
• 이용상태. 본 호실은 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 11층 건물 중 11층 1109호입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·소방·승강기 설비와 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 남서하향 완경사지 내 자체 지반은 평탄한 사다리형이고, 북동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준공업지역이며 소로1류에 접하고 상대보호구역·절대보호구역·비행안전구역에 해당합니다. 공시지가는 922,100원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됐고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 재확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유, 전입·사업자등록, 매각물건명세서 기재를 입찰 직전에 대조하세요.
• 실거래 검증. 감정가 98,000,000원과 최저가 68,600,000원의 차이만 보지 말고 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 거래를 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 건축물대장상 용도와 실제 이용의 일치 여부를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 48,020,000원, 3회 유찰 시 33,614,000원으로 내려갑니다. 가격이 낮아질수록 채권자 미배당은 커지지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 파산선고 확인. 소유자에 대한 2025.09.29. 파산선고 등기가 있으므로 경매기록에서 절차 진행과 관련 문서를 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분 승계 가능성과 당해세 등 실제 배당표에 영향을 주는 항목을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 열려 있다

이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021년 현대해상화재보험 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽에서는 결론을 서두르기 어렵습니다. 감정가 98,000,000원에서 한 차례 유찰돼 68,600,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래·가격추세 자료가 없어 이것이 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점도 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수권리가 있느냐”보다 “실제 점유가 누구인지, 현재 시장에서 68,600,000원이 어떤 가격인지”를 확인하는 것입니다.