부산지방법원 2025타경102076. 부산 사하구 신평동 더블루오피스텔 제1동 제11층 제1109호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 현 소유자 박혜원은 2021.02.22. 매매를 원인으로 2021.03.12. 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 180,000,000원입니다. 같은 날 현대해상화재보험주식회사 앞으로 채권최고액 126,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.02.19. 부산신용보증재단의 청구금액 25,000,000원 가압류가 들어왔고, 2025.09.29. 부산회생법원의 파산선고가 등기됐습니다. 2025.11.06.에는 현대해상화재보험주식회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 후순위로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102076 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신평동 445 더블루오피스텔 1동 11층1109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 11층 건물 제11층 제1109호 |
| 소유자 | 박혜원 (2021.02.22. 매매, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 105,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.12. 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 · 채권최고액 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 인수액은 0원
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, “임차인이 없으니 점유 문제도 없다”고 단정할 단계는 아닙니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 볼 근거도 없으므로, 현 단계에서는 확인된 인수 임차보증금 없음으로 보는 것이 맞습니다.
② 가격 구조 — 신건 98,000,000원, 시세 판단은 별도
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 98,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차에서의 권리상 실질취득 금액 역시 98,000,000원 구조입니다.
다만 이 사건에서 확인되는 가격자료 가운데 현재 시장 실거래 수준을 직접 비교할 수 있는 값은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 98,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않고, 감정가·현재 최저가와 유찰 시 매각가 변화만으로 입찰 시나리오를 보는 것이 적절합니다. 특히 현 소유자의 2021년 등기 거래가액 180,000,000원은 과거 취득가격이므로 현재 시세로 대체해 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 총 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 98,000,000원 | 55,164,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 78,400,000원 | 74,411,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 62,720,000원 | 89,808,960원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 줄면서 채권자들의 미배당액은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 “미배당이 많다 = 매수인이 그 돈을 떠안는다”는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,164,000원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 126,000,000원 | 95,836,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 151,000,000원 가운데 예상 배당액은 95,836,000원이고, 총 미배당액은 55,164,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 신평동 소재 신남초등학교 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 1호선 신평역과 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 제1109호는 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 제11층 제1109호이며, 위생·급배수·소방·승강기·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 남서하향 완경사지 내 자체지반이 평탄한 사다리형이며, 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역이며 소로1류에 접하고, 상대보호구역·절대보호구역·비행안전구역 관련 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 922,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 점유 원인을 반드시 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.03.12. 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 말소기준이며 채권최고액은 126,000,000원입니다.
- 파산절차 대조. 2025.09.29. 파산선고 등기가 있으므로 매각물건명세서와 경매기록에서 절차 진행 상태를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현 회차 최저가 98,000,000원이 시장 대비 유리한지는 별도로 확인해야 하며, 과거 소유권 이전 거래가액 180,000,000원을 현재 시세로 보아서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 78,400,000원, 2회 유찰 시 62,720,000원이며 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔로 이용중인 물건이므로 실제 이용상태와 공부상 용도를 원본에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격·점유 검증은 별개
이 사건의 가장 분명한 장점은 권리상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2021.03.12. 현대해상화재보험 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 현재 회차 98,000,000원뿐 아니라 78,400,000원·62,720,000원 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 임대관계 미상과 2025.09.29. 파산선고는 입찰 전 확인해야 할 요소입니다. 또한 신건 최저가 98,000,000원이 현재 시장에서 저렴하다는 근거는 이 자료만으로 만들 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 점유와 가격 검증을 마친 뒤 응찰할 물건입니다.
