부산지방법원 2025타경102077. 부산 북구 덕천동 아남프라자 13층 1303호, 전용 59.22㎡ 아파트입니다. 감정가는 231,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 161,700,000원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2024.06.27. 설정된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권 168,000,000원입니다. 이 근저당권과 이후의 2025.11.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 임차인 정현주가 확인되고 전입신고일은 2010.02.23입니다. 이는 2024.06.27. 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 현재 자료만으로 대항력의 최종 성립 여부와 실제 인수금액은 미상입니다. 보증금이 존재하고 대항력이 인정되는 구조라면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102077 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 397-1 아남프라자 13층 1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.22㎡ · 철골철근콘크리트조 평지붕 20층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 이능우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 161,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 152,906,965원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
과거 한국주택은행·신한은행·늘푸른사상새마을금고의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2024.06.27. 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 소유자 이능우에 대해서는 2025.03.31. 부산회생법원의 파산선고가 있었고 2025.04.01. 등기됐습니다. 이후 2025.11.05. 현대해상화재보험주식회사가 임의경매를 개시했습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정현주 | 2010.02.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인이 승계할 금액은 산정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 96.5%지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
아남프라자 전용 59.22㎡를 중심으로 확인되는 거래와 인접 면적 거래를 포함한 최근 기록입니다. 전체 12건 평균은 190,375,000원이지만, 2024년의 230,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 167,500,000원과 최신 거래 170,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.22㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 55.44㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 59.22㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.09 | 55.44㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2024.11 | 59.22㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2024.10 | 59.22㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2024.07 | 59.22㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2024.04 | 59.22㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2024.02 | 59.22㎡ | 13 | 212,500,000원 |
| 2023.10 | 59.22㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2023.03 | 59.22㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 2022.09 | 59.22㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 167,500,000원 |
현재 최저가 161,700,000원은 최근 12개월 평균의 96.5%이고 최신 거래 170,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -17.0%의 하락 추세를 보입니다. 따라서 전체 평균 190,375,000원 대비 84.9%라는 수치만 보고 할인폭이 크다고 판단하기보다, 최근 시세와 하락 추세를 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,063,800원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 168,000,000원 | 158,636,200원 |
| 미배당 | - | 9,363,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 158,636,200원이 현대해상화재보험주식회사에 배당되고 9,363,800원이 미배당됩니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 임차인의 실제 인수 여부가 반영돼 있지 않으므로, 매수인 부담을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 변수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 감정가 70% | 161,700,000원 | 158,636,200원 | 9,363,800원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 113,190,000원 | 110,805,340원 | 57,194,660원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 79,233,000원 | 77,406,806원 | 90,593,194원 |
가격만 보면 추가 유찰 시 매각가는 크게 낮아집니다. 그러나 정현주의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락분을 그대로 투자 메리트로 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득금액은 낙찰가만으로 결정되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕성초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설·업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·3호선 환승역인 덕천역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평지붕 20층 건물 내 13층 1303호이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·덕성초등학교 상대보호구역이며 공시지가는 3,712,000원/㎡입니다.
- 단지. 아남프라자는 275세대, 2000.04.12. 준공입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정현주의 보증금과 실제 임대차 관계를 매각물건명세서·현황조사 및 관련 원본으로 보완 확인해야 합니다.
- 대항력 최종 판정. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 실질취득금액 재계산. 인수 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 최근 12개월 평균 167,500,000원 및 최신 거래 170,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -17.0% 낮으므로 전체 12건 평균 190,375,000원보다 최근 시세를 우선해 입찰가를 검토해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.03.31. 파산선고 및 2025.04.01. 등기 내용과 경매절차의 관계를 원본 기록에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입이다
감정가 231,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 161,700,000원입니다. 최근 12개월 평균 167,500,000원의 96.5%, 최신 거래 170,000,000원보다도 낮아 표면상 가격은 내려와 있습니다. 하지만 최근 시세 자체가 과거보다 -17.0% 하락했고, 무엇보다 2010.02.23. 전입한 정현주의 보증금이 확인되지 않습니다. 이 임차인의 대항력과 보증금이 확정돼야 매수인 인수액과 실질취득금액도 계산할 수 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 전입 임차인의 보증금 확인입니다.
