부산지방법원 2025타경102077. 부산 북구 덕천동 아남프라자 13층 1303호, 전용 59.22㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2024.06.27 설정된 현대해상화재보험주식회사의 채권최고액 168,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권과 2025.11.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 정현주의 전입일은 2010.02.23으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력을 확정할 수는 없지만, 대항력 가능성과 미배당 보증금 승계 위험을 배제해서도 안 됩니다.
가격 역시 불리합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 167,500,000원, 최신 거래는 2026.07의 170,000,000원인데 신건 최저가는 231,000,000원입니다. 전체 12건 평균 190,375,000원에는 230,000,000원의 과거 거래가 섞여 있고, 최근 거래 흐름은 이전보다 -17.0%입니다. 따라서 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되며, 최근 시세를 우선하면 신건 최저가는 시세 이상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102077 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 397-1 아남프라자 13층 1303호 · 부산광역시 북구 금곡대로8번길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.22㎡ · 철골철근콘크리트조 평지붕 20층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 이능우 · 단독소유 (1996.03.30 매매, 2000.05.20 소유권 이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 152,906,965원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.27 현대해상화재보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 미확정
과거 한국주택은행·신한은행·늘푸른사상새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2024.06.27 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현주 | 2010.02.23 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
정현주는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일만으로 대항력을 단정하지 않고 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다. 이 확인 전에는 매수인 인수를 0원으로 확정하거나 실질취득가를 231,000,000원으로 고정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
아남프라자는 275세대, 2000.04.12 사용승인 단지입니다. 아래는 전용 59.22㎡와 55.44㎡의 실거래 12건이며, 대상 면적 59.22㎡와 면적 조건이 일치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.22㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 55.44㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 59.22㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.09 | 55.44㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2024.11 | 59.22㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2024.10 | 59.22㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2024.07 | 59.22㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2024.04 | 59.22㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2024.02 | 59.22㎡ | 13 | 212,500,000원 |
| 2023.10 | 59.22㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2023.03 | 59.22㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 2022.09 | 59.22㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 167,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 190,375,000원 |
최신 실거래는 2026.07의 170,000,000원, 최근 12개월 4건 평균은 167,500,000원입니다. 신건 최저가 231,000,000원은 최근 평균의 137.9%입니다. 최근 거래 흐름도 이전 거래보다 -17.0%이므로 하락 추세를 반드시 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,966,000원 |
위 표는 정현주의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태의 잠정 배당안입니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않았으며, 임차관계 확인 결과에 따라 실제 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트입니다. 아남프라자 내 20층 건물 중 13층 1303호입니다.
- 입지. 덕성초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설·업무시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·3호선 환승역인 덕천역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 토지·도로. 평탄한 공동주택 및 상가 건부지이며 북서·북동·남동·남서측 4면이 도로에 접합니다. 단지 내 주차장설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·덕성초등학교 상대보호구역입니다. 공시지가는 3,712,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 승강기·난방·도시가스·화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래 평균이 167,500,000원이고 최근 거래 추세가 -17.0%이므로 과거 고가 거래보다 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 확인. 정현주의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금과 월세를 확인하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 순위와 배당 가능액, 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 확인하세요.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액으로 최근 12개월 평균 167,500,000원 및 최신 거래 170,000,000원과 비교해야 합니다.
- 파산 관계 확인. 2025.04.01 파산선고 등기와 경매절차의 관계를 매각물건명세서 및 관련 원본에서 대조하세요.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가가 최근 시세의 137.9%이고 최근 추세가 -17.0%라는 점을 반영하세요.
- 관리비·점유 확인. 관리비 체납과 인도·명도 조건을 현장 및 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차자료·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격도 높고, 실질취득가도 열려 있다
이 물건은 신건 최저가 231,000,000원이 최근 12개월 평균 167,500,000원의 137.9%입니다. 최신 거래도 170,000,000원이고 시장 추세는 -17.0%이므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 여기에 정현주의 전입일 2010.02.23이 말소기준일 2024.06.27보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
신건 가격만으로도 최근 시세 이상이며, 임차보증금이 승계되면 실질취득가는 더 높아질 수 있습니다. 따라서 결론은 가격 보류이자 권리 보류입니다. 정현주의 임대차 원본과 배당관계를 확인해 인수액을 확정하기 전에는 입찰가를 정할 수 없습니다.
