부산지방법원 2025타경102083. 부산광역시 사하구 다대동 부산다대푸르지오 115동 19층 1903호입니다. 감정평가상 공동주택인 아파트로, 동일 면적대 실거래 비교 대상은 전용 104.01~105.2㎡입니다. 등기상 소유자는 김동기이며, 2017년 거래가액은 367,000,000원으로 기재되어 있습니다.

이 물건에서 먼저 눈에 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 405,000,000원에 출발한 경매가 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 283,500,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 377,916,666원은 물론, 2026년 8월 최신 거래가 355,000,000원보다도 낮습니다. 다만 평균 가격만으로 개별 호수의 적정가를 확정할 수는 없으므로 층·향·내부 상태와 추가 비용을 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

말소기준권리는 2017.12.22 설정된 을구 3번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 290,400,000원이었으나, 2021.09.07 변경등기를 통해 275,000,000원으로 변경되었습니다. 이 근저당과 이후 설정된 제이오에이파이낸셜대부 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

신고된 임차인은 0명이며, 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현재 주거 중인 사람이나 명도 부담까지 없다고 확정할 수는 없습니다. 현황조사서와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮은 최저가

다대푸르지오의 동일 면적대 실거래 최근 12개월 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 377,916,666원이며, 2026년 8월 최신 거래가는 355,000,000원입니다. 현재 최저매각가 283,500,000원은 최근 12개월 평균의 75.0%입니다.

동일 면적대 실거래 비교입니다. 2025.10의 동일 면적·층·금액 거래는 집계된 거래 내역에 기재된 대로 표시했습니다. 동일 호수의 중복 거래인지 여부는 확인되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 283,500,000원 가정)

현재 최저가에 매각되는 경우의 추정 배당입니다. 예상 배당액은 집행비용과 채권최고액을 기준으로 작성된 시뮬레이션으로, 실제 확정 배당표가 아닙니다. 특히 하나은행 근저당의 변경등기와 계산 기준이 일치하지 않아 배당액 재검증이 필요합니다.

위 표는 기존 추정 배당 수치를 그대로 나타낸 것으로, 하나은행의 변경 후 채권최고액이 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 채권자별 미배당액은 재계산이 필요합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영하지 않은 추정입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시에는 제시된 회차별 최저가에 따라 가격과 채권자 배당 규모가 달라집니다. 다만 다음 회차 진행 여부와 실제 매각가격은 확정된 결과가 아닙니다.

회차별 추정 채권자 배당은 기존 시뮬레이션 수치이며, 현재 회차의 배당 계산에는 근저당 변경 전 채권최고액이 사용되었습니다. 실제 배당은 채권 잔액과 비용 등을 확인해 재산정해야 합니다. 추가 유찰에 따른 최저가는 실제 다음 매각 공고로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 다대동 소재 다대초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 임야, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 27층 아파트 중 19층이며, 위생설비·급배수설비·승강기·무인공동현관시스템·도시가스설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 단지 부지 동측은 광대로, 남측은 중로에 접하고 단지 내 도로망이 정비되어 있습니다.
• 토지. 남동하향 경사지대에 조성된 부정형 토지이며, 공동주택 및 부속시설 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·택지개발지구 등에 해당하며, 학교 보호구역 및 비행안전구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 공부 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 972세대 아파트로 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 사례가 존재하지만 실거래가격의 편차가 있으므로 개별 호수의 상태와 매도가격에 따라 처분 조건은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최종 권리 확인. 2017년 하나은행 근저당의 변경 후 채권최고액 275,000,000원을 확인하고, 을구 13-2번 근저당부채권 질권의 매각 후 처리 여부를 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서로 대조하세요.
• 배당표 재검증. 변경 전 채권최고액 290,400,000원을 기준으로 계산된 하나은행 추정 배당액 278,731,000원은 변경 후 채권최고액을 초과합니다. 이를 반영한 채권자별 실제 배당 순서를 확인하세요.
• 임차인·점유 확인. 신고된 임차인은 없으나 실제 점유자가 누구인지는 별도로 확인해야 합니다. 현황조사서와 현장 확인을 통해 명도 가능성과 비용을 점검하세요.
• 소유권 이력. 김동기의 소유권이전 등기 이력과 현재 소유자 표시가 일치하는지 최신 등기사항증명서 원본을 대조하세요.
• 시세 확인. 최근 12개월 평균 377,916,666원과 최신 거래가 355,000,000원을 함께 비교하고, 해당 19층 호수의 향·내부 상태·수리 필요성을 확인하세요.
• 실질취득비용. 예상 인수액은 0원이지만 취득세·명도비·체납 관리비 중 부담 가능한 항목·수리비 등은 별도 확인이 필요합니다. 최저가만을 최종 취득비용으로 보아서는 안 됩니다.
• 매각기일 확인. 2026.09.29 매각 공고 및 매각물건명세서 원본을 확인하고 기일 변경·취하·정지 여부를 점검하세요.

맺으며 — “가격 할인은 확인, 권리는 최종 검증”

부산다대푸르지오 115동 1903호는 감정가 405,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 283,500,000원에 매각이 예정되어 있습니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균 377,916,666원 대비 75.0%로, 최신 거래가 355,000,000원보다도 낮습니다. 가격 비교만 보면 할인 폭이 분명합니다.

한편 말소기준은 하나은행 근저당이며 후순위 근저당도 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 임차인 신고는 없고 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 근저당 변경등기와 예상배당표의 불일치, 근저당부채권 질권의 처리, 실제 점유관계는 입찰 전에 확인해야 할 사항입니다.

따라서 이 사건은 최근 시세 대비 가격 할인은 확인되지만, 실제 취득비용과 최종 권리관계를 검증해야 하는 물건입니다. 예상배당표의 오류 가능성을 바로잡고, 최신 등기와 매각물건명세서 및 현장 상태를 확인한 뒤 실제 부담액을 기준으로 판단하는 것이 중요합니다.