부산지방법원 2025타경102083. 부산 사하구 다대동 부산다대푸르지오 115동 19층 1903호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김동기이고, 2017년 11월 25일 매매를 원인으로 2017년 12월 22일 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 367,000,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 존속하는 제이오에이파이낸셜대부 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 임차보증금이나 등기상 후순위 권리를 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 감정가와 최저가가 모두 405,000,000원인 신건이고, 최근 12개월 동일 비교평형 평균은 380,000,000원입니다. 최신 거래도 400,000,000원이어서 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102083 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 1667 부산다대푸르지오 115동 19층1903호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 27층 건물 내 19층 1903호 |
| 소유자 | 김동기 · 2017.11.25 매매 · 거래가액 367,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 405,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 현재 분석에서 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2017.12.22 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 290,400,000원이고, 2021.09.07 변경계약으로 채권최고액 275,000,000원이 등기됐습니다. 이후 설정된 제이오에이파이낸셜대부 근저당권은 매각으로 소멸하며, 2025.10.29 및 2026.06.09의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 405,000,000원은 최근 시세 이상
다대푸르지오의 비교 대상 면적은 104.6621㎡이고, 최근 12개월 비교 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 380,000,000원, 최저 거래는 347,000,000원, 최고 거래는 400,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 104.01㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 105.2㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 105.2㎡ | 16 | 355,000,000원 |
| 2026.04 | 104.01㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 104.01㎡ | 8 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 105.2㎡ | 15 | 364,000,000원 |
| 2025.12 | 105.2㎡ | 5 | 368,000,000원 |
| 2025.11 | 105.2㎡ | 20 | 385,000,000원 |
| 2025.10 | 104.66㎡ | 7 | 398,000,000원 |
| 2025.10 | 104.66㎡ | 7 | 398,000,000원 |
| 2025.10 | 105.2㎡ | 10 | 347,000,000원 |
| 2025.10 | 104.01㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 380,000,000원 |
현재 최저가 405,000,000원은 최근 12개월 평균 380,000,000원의 106.6%입니다. 또한 최신 거래인 2026.08의 400,000,000원보다도 5,000,000원 높습니다. 인수액이 0원이므로 실질취득도 현재 회차에서는 405,000,000원이고, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 405,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,450,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 290,400,000원 | 290,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제이오에이파이낸셜대부 | 240,000,000원 | 108,150,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 530,400,000원, 예상 배당액은 398,550,000원, 미배당은 131,850,000원입니다. 제이오에이파이낸셜대부는 240,000,000원 중 108,150,000원이 배당되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 405,000,000원 | 398,550,000원 | 131,850,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 324,000,000원 | 318,664,000원 | 211,736,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 259,200,000원 | 254,771,200원 | 275,628,800원 |
현재 회차에서는 실질취득 405,000,000원이 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가는 324,000,000원, 2회 유찰 시 259,200,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 다대동 소재 다대초등학교 북서측 인근이며, 주위는 공동주택·임야·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소 등이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 다대푸르지오는 972세대이며 준공일은 2012.09.28입니다.
- 도로. 부지 동측으로 광대로, 남측으로 중로에 접하고 단지 내 도로망이 정비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,136,000원/㎡입니다. 지구단위계획구역·택지개발지구·정비구역 등에 포함되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 27층 건물 내 19층이며 위생설비·급배수설비·승강기·무인공동현관시스템·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 380,000,000원과 최신 거래 400,000,000원을 우선 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 405,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.6%입니다. 신건이 최근 시세보다 낮은 가격은 아닙니다.
- 회차별 시나리오. 1회 유찰 시 324,000,000원, 2회 유찰 시 259,200,000원의 가격 시나리오가 제시되어 있으므로 회차별 실질취득액을 다시 비교해야 합니다.
- 권리 재확인. 말소기준은 2017.12.22 하나은행 근저당권이고, 제이오에이파이낸셜대부 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·감정평가 자료와 최신 실거래를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 임차인 0명, 인수 0원이고 말소기준 이후 존속 권리가 매각으로 소멸하는 권리 단순형입니다. 그러나 현재 최저가 405,000,000원은 최근 12개월 평균 380,000,000원의 106.6%이고, 최신 거래 400,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리는 합격, 가격은 보류가 핵심 결론입니다. 가격 메리트 판단은 유찰 여부와 이후 최저가를 최근 실거래와 다시 비교해 결정하는 편이 타당합니다.
