부산지방법원 2025타경102097. 다대동롯데캐슬몰운대아파트 219동 10층 1001호, 전용 84.9902㎡ 아파트입니다. 현재 말소기준권리는 2017.02.06. 설정된 부산시수산업협동조합 근저당권 130,000,000원입니다. 그 뒤 2023년 부산공동어시장조합공동사업법인 근저당 200,000,000원과 2025년 다수의 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당표상 총 채권신고액은 846,724,562원인데 현재 최저가 182,000,000원 가정 시 채권자 배당액은 178,652,000원에 그쳐 668,072,562원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건에서 가격 비교 기준은 최저가와 실질취득이 동일한 182,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102097 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 1624 다대동롯데캐슬몰운대아파트 219동 10층 1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9902㎡ · 17층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 문수진 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산공동어시장조합공동사업법인 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2007.11.26 / 3,462세대 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 인수는 0원
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 수는 없지만, 반대로 실제 점유관계까지 확정됐다고 볼 수도 없습니다. 입찰 전 현황조사·전입세대·점유자 확인을 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래 모두 최저가보다 높다
동일 단지 전용 84.97~84.99㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 241,833,333원, 최신 거래는 2026.09 215,000,000원이며, 현재 실질취득 182,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 8 | 229,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 18 | 247,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 223,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 231,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 17 | 267,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 241,833,333원 |
거래 범위는 215,000,000원~280,000,000원입니다. 현재 최저가 182,000,000원은 표본 최저 거래인 215,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 215,000,000원과 비교해도 낮은 가격대입니다. 감정가 260,000,000원은 최근 평균 241,833,333원보다 높지만 1회 유찰로 최저가가 182,000,000원까지 내려온 상태라, 가격 비교의 기준은 감정가가 아니라 실질취득 182,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,348,000원 |
| 1. 근저당 · 부산시수산업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 부산공동어시장조합공동사업법인 | 200,000,000원 | 48,652,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,873,995원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 69,920,941원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 16,466,026원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 279,683,767원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 34,779,833원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권신고액 846,724,562원 중 채권자 배당 예상액은 178,652,000원, 미배당은 668,072,562원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 182,000,000원 | 178,652,000원 | 668,072,562원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 127,399,999원 | 124,816,399원 | 721,908,163원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 89,179,999원 | 87,174,759원 | 759,549,803원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 몰운대초등학교 북측 인근으로 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 임야 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물, 사용승인일 2007.11.26. 위생·급배수·도시가스·공동현관·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 용도·규제. 공부상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 제2종일반주거지역, 비행안전구역, 절대·상대보호구역 등 토지이용 규제가 확인됩니다.
- 환금성. 단지 규모는 3,462세대이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 215,000,000원~280,000,000원으로 분포합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현장조사에서 폐문부재였고 임대관계 미상으로 조사됐으므로 전입세대·실점유자·명도 가능성을 대조하세요.
- 배당 부족과 인수를 구분. 668,072,562원의 미배당이 발생하지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 기준은 실질취득. 인수액이 없으므로 실질취득은 현재 최저가와 같은 182,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 241,833,333원, 최신 거래 215,000,000원과 비교하세요.
- 회차별 가격 확인. 현재 1회 유찰 182,000,000원이며, 2회 유찰 시 127,399,999원, 3회 유찰 시 89,179,999원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 관리비·당해세 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 미납 관리비도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 점유정보를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격 메리트는 보이지만, 점유 확인이 마지막 관문
권리구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2017년 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸해 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 실질취득도 현재 최저가와 같은 182,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 241,833,333원의 75.3%이고, 최신 거래 215,000,000원보다도 낮습니다.
다만 현장조사에서 폐문부재였고 임대관계가 미상으로 확인됐다는 점은 별도 변수입니다. 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유와 명도까지 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 가격과 등기상 권리구조는 유리한 편이지만, 입찰 전 실제 점유관계를 확인해야 완성되는 물건으로 정리할 수 있습니다.
