부산지방법원 2025타경102097. 다대동롯데캐슬몰운대아파트 219동 10층 1001호입니다. 공부상 용도는 아파트이고, 비교 대상 면적은 84.9902㎡입니다. 현재 소유자는 문수진이며 등기상 가장 중요한 기준점은 2017.02.06 부산시수산업협동조합 근저당 130,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2023년 부산공동어시장조합공동사업법인 근저당 200,000,000원과 2025년에 집중된 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당표에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가 현장조사는 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리 소멸과 별개로, 실제 점유관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102097 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 1624 다대동롯데캐슬몰운대아파트 219동 10층1001호 |
| 물건종류 / 비교면적 | 아파트 · 84.9902㎡ · 철근콘크리트구조 17층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 문수진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준권리는 2017.02.06 설정된 부산시수산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 130,000,000원입니다. 2023.06.23 설정된 부산공동어시장조합공동사업법인의 근저당 200,000,000원과 이후 6건의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 6.2% 높은 신건
다대동롯데캐슬몰운대의 비교 면적 84.99㎡대 최근 거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞일 수 있는 장기 평균보다 최근 12개월 평균 244,916,666원과 최신 거래 235,000,000원을 우선해서 보는 것이 핵심입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 231,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 223,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 17 | 267,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 17 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 16 | 222,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 15 | 243,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 15 | 228,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 17 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 244,916,666원 |
최근 거래 범위는 220,000,000원~315,000,000원이고 최근 12개월 평균은 244,916,666원입니다. 이 사건의 최저매각가 260,000,000원은 최근 평균의 106.2%입니다. 최신 거래도 235,000,000원이므로, 신건 최저가를 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 부산시수산업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 부산공동어시장조합공동사업법인 | 200,000,000원 | 125,560,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,873,995원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 수협은행 | 69,920,941원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 부산신용보증재단 | 16,466,026원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 279,683,767원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 34,779,833원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 846,724,562원 중 채권자 예상배당은 255,560,000원이며, 미배당액은 591,164,562원입니다. 그러나 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 몰운대초등학교 북측 인근이며 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물의 10층 1001호이며 사용승인일은 2007.11.26입니다. 위생·급배수·도시가스·공동현관·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 대표 용도지역은 제2종일반주거지역이며 비행안전구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 포함·저촉돼 있습니다. 공시지가는 1,164,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현장 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 환금성 지표. 단지는 3,462세대이며 최근 비교면적 실거래 12건의 가격 범위는 220,000,000원~315,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 현재 최저가 260,000,000원은 최근 12개월 평균 244,916,666원의 106.2%입니다. 권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08월 235,000,000원입니다. 현재 신건 최저가는 이 가격보다 높습니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 현재 회차에서도 채권자 미배당액은 591,164,562원이지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 가격 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 208,000,000원, 2회 유찰 시 166,400,000원입니다. 현재는 0회 유찰 신건입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사와 실제 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 비싸다”
이 사건은 등기 구조만 보면 방향이 분명합니다. 2017.02.06 부산시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 신건 가격 260,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 244,916,666원의 106.2%이고, 최신 거래 235,000,000원보다도 높습니다. 여기에 현장조사 당시 폐문부재·임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리 인수는 낮지만 가격 메리트는 부족한 C등급 구간으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
