부산지방법원 2025타경102101. 부산 사하구 하단동 아람빌리지 101동 12층 1205호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아닙니다. 등기부상 한국토지주택공사의 전세권이 2019.03.27 설정됐고, 말소기준으로 산정된 신창수의 근저당권은 그보다 뒤인 2019.08.30 설정됐습니다. 따라서 선순위 전세권의 법적 처리를 가장 먼저 확인해야 합니다.
현재 회차의 배당 계산에서는 매각대금 54,600,000원에서 집행비용 1,382,800원을 빼고 한국토지주택공사 전세권에 53,217,200원을 배당합니다. 전세금 85,000,000원과 비교하면 31,782,800원이 남습니다. 반면 같은 배당 가정에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 이 때문에 실제 입찰 전에는 전세권자가 경매를 신청한 관계와 매각으로 인한 전세권 소멸 여부를 매각물건명세서·등기부 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102101 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 617-4 아람빌리지 101동 12층 1205호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 12층 1205호 |
| 소유자 | 이은주 · 2019.08.28 소유권이전 · 거래가액 119,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 한국토지주택공사 |
| 청구액 | 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
가장 중요한 권리는 2019.03.27 설정된 한국토지주택공사 전세권 85,000,000원입니다. 건물 전부를 범위로 하고, 2019.04.19부터 2021.04.18까지의 존속기간이 등기돼 있습니다. 그 뒤 2019.08.30 신창수의 근저당권 60,000,000원이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준으로 산정돼 있습니다.
2025.10.30 한국토지주택공사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026.04.17 롯데카드의 가압류 9,331,122원이 뒤따릅니다. 근저당권과 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 표시가 명확합니다. 다만 선순위 전세권은 별도 확인이 필요하고, 2026.07.23에는 부산회생법원의 파산선고 등기도 추가돼 있으므로 절차 진행 상태도 함께 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 보류
감정가는 78,000,000원, 현재 최저매각가는 54,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰만 보면 할인폭이 커 보이지만, 동일 물건 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없어 현재 시세 대비 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 선순위 전세권 처리에 따라 실질 부담이 달라질 수 있으므로 최저가 54,600,000원 자체를 실질취득가로 단정해 시세 메리트를 평가하면 안 됩니다. 전세권의 소멸 여부가 확정된 다음에야 최저가와 시세를 비교하는 순서가 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,382,800원 |
| 1. 전세권 · 한국토지주택공사 | 85,000,000원 | 53,217,200원 |
| 2. 근저당권 · 신창수 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,331,122원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 154,331,122원 중 53,217,200원이 배당되는 가정으로, 미배당액은 101,113,922원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 54,600,000원 | 53,217,200원 | 101,113,922원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 38,220,000원 | 37,132,040원 | 117,199,082원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 26,754,000원 | 25,872,428원 | 128,458,694원 |
2회 유찰 시 매각가는 38,220,000원, 3회 유찰 시 26,754,000원까지 내려갑니다. 그러나 선순위 전세권의 처리 여부가 확정되지 않은 상태에서는 최저가가 내려간다는 사실만으로 실질취득 부담이 같은 비율로 내려간다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 임대관계·점유 확인
별도로 확인된 임차인 명단은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 없다고 단정할 단계는 아닙니다. 내부 역시 이해관계인 부재로 조사하지 못한 것으로 기재돼 있어 점유자와 실제 이용상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동, 지하철 하단역 남측 및 하단교차로 남서측 인근입니다. 소규모 공동주택·주상복합건물·점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 마을버스·시내버스 정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 북동향·복도식입니다.
- 설비. 위생설비·화재탐지설비·스프링클러·옥내소화전·승강기·공동현관문·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 주차. 주차타워시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 남동측 약 10미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,099,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 한국토지주택공사 전세권 85,000,000원의 소멸·인수 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최우선 확인합니다.
- 경매신청 관계. 전세권자인 한국토지주택공사가 경매개시 채권자로 표시돼 있으므로 경매신청 근거와 전세권 처리의 연결관계를 확인합니다.
- 파산선고. 2026.07.23 파산선고 등기가 있으므로 현재 절차 진행상태와 매각에 미치는 영향을 확인합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·임차관계를 확인합니다.
- 내부상태. 이해관계인 부재로 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 현장 상태를 재확인합니다.
- 가격. 최근 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 않습니다.
- 배당 외 부담. 당해세·최우선변제 등이 현재 배당 계산에 반영되지 않았으므로 원본 자료를 확인합니다.
맺으며 — “54,600,000원”보다 먼저 볼 것은 전세권
이 사건은 감정가 78,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 54,600,000원으로 내려온 물건입니다. 하지만 가격보다 먼저 확인할 것이 있습니다. 말소기준보다 앞선 한국토지주택공사 전세권 85,000,000원입니다. 현재 배당 계산은 인수 0원을 전제로 하지만 권리관계에는 선순위 전세권이 매수인 인수 대상으로 표시돼 있어, 원본 확인 전에는 안전한 권리구조라고 결론 내릴 수 없습니다.
또한 현재 시세를 판단할 최근 실거래 자료가 없고, 임대관계도 미상이며, 파산선고 등기까지 존재합니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 전세권 처리 확인 → 점유·임대관계 확인 → 파산절차 확인 → 그 다음 가격 비교입니다. 최저가 54,600,000원이라는 숫자 하나만 보고 접근하기에는 확인해야 할 권리 변수가 큽니다.
