부산지방법원 2025타경102101. 부산 사하구 하단동 아람빌리지 101동 12층 1205호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 권리구조의 출발점은 2019년입니다. 한국토지주택공사가 2019.03.27. 건물 전부에 전세금 85,000,000원의 전세권을 먼저 설정했고, 이은주가 2019.08.28. 거래가 119,000,000원에 소유권을 취득한 뒤, 2019.08.30. 신창수 앞으로 채권최고액 60,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
문제는 그보다 앞선 한국토지주택공사 전세권입니다. 등기 권리판정상 이 전세권은 말소기준보다 선순위여서 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 표시됩니다. 현재 회차 78,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 1,804,000원을 먼저 제하고 전세권자에게 76,196,000원이 배당되어, 전세금 85,000,000원 중 8,804,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102101 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 617-4 아람빌리지 101동 12층 1205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 · 지하1층 지상15층 중 12층 |
| 소유자 | 이은주 (2019.08.26. 매매 · 거래가액 119,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권부터 계산해야 한다
임차인으로 별도 조사된 사람은 없습니다. 다만 이것을 곧바로 “인수 없음”으로 읽으면 안 됩니다. 을구 1번에는 한국토지주택공사의 전세금 85,000,000원 전세권이 존재하고, 2019.08.30. 말소기준 근저당보다 먼저 설정됐습니다. 이후 2025.10.30. 한국토지주택공사가 임의경매를 신청했고, 2026.04.17. 롯데카드 가압류 9,331,122원이 추가됐습니다. 근저당과 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 최저가 7,800만원만 보면 안 된다
이 물건은 동일 유형의 실거래 시세 자료가 없어 “시세보다 싸다”고 판단할 근거가 없습니다. 오히려 먼저 확정해야 할 것은 선순위 전세권의 미회수액입니다. 현 회차에서 전세권자 배당액은 76,196,000원으로, 전세금 85,000,000원보다 8,804,000원 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 78,000,000원 | 76,196,000원 | 78,135,122원 |
| 1회 유찰 · 80% | 62,400,000원 | 60,876,800원 | 93,454,322원 |
| 2회 유찰 · 64% | 49,920,000원 | 48,621,440원 | 105,709,682원 |
유찰돼 낙찰가가 내려가면 한국토지주택공사에 돌아가는 배당액도 함께 줄어듭니다. 1회 유찰 시 전세권 미배당은 24,123,200원, 2회 유찰 시에는 36,378,560원까지 커집니다. 전세권이 실제로 매수인에게 승계되는 구조라면 단순히 최저매각가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 커졌다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 1. 전세권 · 한국토지주택공사 | 85,000,000원 | 76,196,000원 |
| 2. 근저당권 · 신창수 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,331,122원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 154,331,122원 중 예상 배당은 76,196,000원이며, 전체 미배당은 78,135,122원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 지하철 하단역 남측, 하단교차로 남서측 인근입니다. 주위는 소규모 공동주택·주상복합건물·점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 마을버스·시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며 북동향·복도식입니다. 주차타워시설이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상15층 중 12층입니다. 이해관계인 부재로 내벽과 창호는 조사되지 않아 응찰 시 재확인이 필요합니다.
- 설비. 위생설비·화재탐지설비·스프링클러·옥내소화전·승강기·공동현관문 및 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 도로에 접합니다. 토지면적 376.3㎡, 공시지가 4,099,000원/㎡, 평지의 정방형 토지입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 2019.03.27. 한국토지주택공사 전세권 85,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 승계되는지 매각물건명세서 원문을 최우선으로 대조하세요.
- 미배당액 반영. 권리판정대로 전세권이 인수된다면 현 회차 기준 미배당 8,804,000원을 취득원가에 반영해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰로 최저가가 62,400,000원·49,920,000원까지 내려가도 전세권 미배당이 커져 실질취득액은 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 실거래 확인 전에는 “7,800만원이라 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다.
- 파산선고 확인. 2026.07.20. 부산회생법원 파산선고결정이 있고 2026.07.23. 등기됐습니다. 경매절차 진행 및 매각에 미치는 영향은 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 내부상태 재확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내벽·창호가 조사되지 않았고 임대관계도 미상입니다. 현장 방문과 점유관계 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 선순위 권리가 먼저다”
이 사건은 신건 최저가 78,000,000원 자체보다 2019.03.27. 선순위 전세권 85,000,000원이 핵심입니다. 말소기준은 그 뒤인 2019.08.30. 신창수 근저당이고, 등기 권리판정상 전세권은 매수인 인수입니다. 현 회차 예상배당에서는 전세권자가 76,196,000원을 받아 8,804,000원이 미배당으로 남습니다. 이를 보수적으로 취득원가에 넣으면 실질취득은 86,804,000원입니다.
더구나 비교할 실거래 시세가 없어 이 금액이 시장가보다 싼지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “신건 7,800만원”이라는 숫자보다 전세권의 최종 소멸·승계 여부를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 권리판정과 배당계산 사이에 차이가 있는 만큼, 입찰 전 매각물건명세서 원본에서 전세권 처리 여부가 확인되지 않는다면 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
