부산지방법원 2025타경102108. 부산 사하구 장림동 화인빌리지 10동 4층 401호의 다세대 물건입니다. 감정평가서상 공동주택(다세대)으로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호입니다. 사용승인일은 1994.07.11입니다. 등기상 현재 소유자는 서창운이며, 말소기준권리는 2003.04.15 설정된 하나은행 근저당권 30,000,000원입니다.
이후 현재 남아 있는 웰컴저축은행 가압류 27,132,540원, 오케이저축은행 가압류 13,706,380원, 사하구 압류, 임의경매개시결정, 어드벤스대부 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 현황·점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102108 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 60-36 화인빌리지 10동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.34㎡ · 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 서창운 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 9,192,227원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2003.04.15 하나은행 근저당권입니다. 현재 남아 있는 웰컴저축은행·오케이저축은행·어드벤스대부의 가압류와 사하구 압류, 경매개시결정은 모두 그보다 후순위로 매각으로 소멸합니다. 예상 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
화인빌리지 동일 면적 59.34㎡의 거래 자료는 총 12건이고, 전체 평균은 64,416,666원입니다. 그러나 최근 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·추세를 우선해서 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 59.34㎡ | 4 | 46,000,000원 |
| 2025.04 | 59.34㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2024.11 | 59.34㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2023.10 | 59.34㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2023.09 | 59.34㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2023.03 | 59.34㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2023.03 | 59.34㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2023.02 | 59.34㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2022.12 | 59.34㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2022.11 | 59.34㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2022.11 | 59.34㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2022.03 | 59.34㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 56,333,333원 |
현재 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균 56,333,333원의 87.0%입니다. 하지만 가장 최근 거래는 46,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 실거래보다 3,000,000원 높습니다. 또 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -16.1%의 하락 추세로 집계돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 30% 떨어졌다는 사실만으로 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 27,132,540원 | 17,718,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 13,706,380원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 어드벤스대부 | 17,276,827원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 49,000,000원 가정 시 채권 총액 88,115,747원 중 47,718,000원이 배당되고, 미배당은 40,397,747원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 40,397,747원 |
| 2회 유찰 시 | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 54,833,147원 |
| 3회 유찰 시 | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 64,937,927원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 현재 회차의 매각가는 감정가의 70%, 2회 유찰 시 49%, 3회 유찰 시 34.3%입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장림여자중학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 장림역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호이며 사용승인일은 1994.07.11입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 완경사지의 2필 일단 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 남서측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 화인빌리지 99세대이며 동일 면적 거래자료는 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 확인. 최근 12개월 평균은 56,333,333원이지만 최신 거래는 46,000,000원입니다. 평균만 보지 말고 최신 거래 수준과 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -16.1% 낮게 집계돼 있어 가격 상한을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자와 전입·보증금 여부를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2003.04.15 하나은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등으로 실제와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 최신 거래가 더 중요하다
이 물건은 등기상 말소기준권리 이후의 현재 권리들이 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점이 분명합니다. 다만 가격 판단은 감정가 70,000,000원에서 49,000,000원으로 내려왔다는 할인율만 볼 일이 아닙니다. 최근 12개월 평균은 56,333,333원이지만 최신 거래는 46,000,000원이고, 최근 거래 추세도 -16.1%입니다. 따라서 현 회차 최저가를 곧바로 시세보다 싸다고 평가하기보다는 최신 거래와 실제 점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
