부산지방법원 2025타경102108. 부산 사하구 장림동 화인빌리지 10동 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(다세대)로 이용 중인 물건입니다. 1994.07.11 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 4층이고, 동일면적 실거래 비교대상은 59.34㎡입니다. 현재 소유자는 서창운입니다.
등기상 권리구조의 기준점은 2003.04.15 하나은행 근저당권 30,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 웰컴저축은행·오케이저축은행의 가압류와 사하구 압류, 경매개시결정, 어드벤스대부 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 가격은 반대입니다. 전체 실거래 평균 64,416,666원만 보면 최저가가 조금 높은 정도로 보일 수 있지만, 최근 가격 판단은 그보다 최신 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 56,333,333원, 최신 거래는 46,000,000원이며 최근 거래군은 과거 거래군보다 16.1% 낮아진 흐름입니다. 현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.3%이므로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102108 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 60-36 화인빌리지 10동 4층401호 |
| 도로명 | 부산광역시 사하구 두송로 59 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대) |
| 동일면적 실거래 기준 | 59.34㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 내 4층 401호 · 사용승인일 1994.07.11 |
| 소유자 | 서창운 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에이피엘파이낸셜대부 / 9,192,227원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2003.04.15 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 현재 남아 있는 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 2024.01.29 설정된 에이피엘파이낸셜대부 근저당권 13,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있으며, 2026.01.05에는 관련 근저당권 이전 등기가 기록돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 보면 현재 최저가가 높다
화인빌리지 동일면적 59.34㎡의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 64,416,666원이지만 최근 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 56,333,333원, 최신 거래는 2025.06 · 46,000,000원이며 최근 거래 추세는 -16.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 59.34㎡ | 4 | 46,000,000원 |
| 2025.04 | 59.34㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2024.11 | 59.34㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2023.10 | 59.34㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2023.09 | 59.34㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2023.03 | 59.34㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2023.03 | 59.34㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2023.02 | 59.34㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2022.12 | 59.34㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2022.11 | 59.34㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2022.11 | 59.34㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2022.03 | 59.34㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.34㎡ | 3건 | 56,333,333원 |
| 전체 평균 | 59.34㎡ | 12건 | 64,416,666원 |
현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 56,333,333원보다 높고, 최신 거래 46,000,000원보다도 높습니다. 데이터상 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 124.3%입니다. 더구나 최근 거래군이 과거 거래군보다 -16.1% 하락한 흐름이므로 전체 평균 64,416,666원만 기준으로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 27,132,540원 | 27,132,540원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 13,706,380원 | 11,207,460원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 어드벤스대부 | 17,276,827원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 70,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 88,115,747원, 예상 배당액은 68,340,000원이며 미배당은 19,775,747원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 19,775,747원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 33,523,747원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 44,522,147원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각대금이 내려가면 채권자의 미배당은 증가하지만, 제공된 회차별 계산에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 ‘채권자의 미배당이 얼마인가’보다 그 회차의 매각가격이 최근 실거래와 어떻게 비교되는가가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 장림동 장림여자중학교 북동측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·임야 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도1호선 장림역과 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호, 사용승인일 1994.07.11. 위생·급배수·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 왕복2차선도로에 접합니다.
- 토지. 완경사지의 2필 일단 부정형 토지로 공동주택(다세대) 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 감정평가상 제2종일반주거지역·상대보호구역이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 화인빌리지는 99세대이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균 56,333,333원, 최신 거래 46,000,000원, 최근 추세 -16.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 보기. 전체 평균 64,416,666원보다 최근 12개월 평균 56,333,333원과 최신 거래 46,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 124.3%로, 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -16.1% 낮습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 근거로 가격을 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유·전입·임대차 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2003.04.15 말소기준권리와 후순위 권리의 현재 상태, 2024.01.29 근저당 및 2026.01.05 권리이전 기록을 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 지금 가격은 높다”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2003.04.15 하나은행 근저당권이고, 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 정반대입니다. 현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 56,333,333원의 124.3%이고, 최신 거래는 46,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -16.1%입니다. 따라서 신건 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 등기상 인수는 0원, 현재 가격 메리트는 부족. 이 물건의 핵심은 권리보다 최근 하락한 실거래 수준에 맞는 가격인지 여부입니다.
