부산지방법원 2025타경102110. 부산 서구 남부민동 대동맨션 2동 5층 236호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트, 비교된 동일 면적은 87.37㎡입니다. 등기부상 소유자는 허선동이며, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2022.08.05 접수된 하송희 명의의 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원입니다.
이후 2022.09.07 같은 하송희 명의의 근저당권 30,000,000원이 추가됐고, 2025년부터 삼성카드·부산신용보증재단·현대캐피탈·케이비국민카드·신용보증기금의 가압류가 연이어 붙었습니다. 2025.11.04에는 한국자산관리공사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102110 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 남부민동 611-11 대동맨션 2동 5층 236호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 87.37㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 236호 |
| 소유자 | 허선동 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 331,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 108,929,453원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 확인된 범위에서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 실거래 시점은 오래됐다
대동맨션 동일 면적 87.37㎡의 비교 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 390,833,333원, 최근 12개월 평균은 390,000,000원, 최신 거래는 2022.07의 385,000,000원입니다. 현재 최저가 331,000,000원은 전체 평균의 84.7%, 최근 12개월 평균의 84.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 87.37㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2021.09 | 87.37㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2021.09 | 87.37㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2021.09 | 87.37㎡ | 1 | 385,000,000원 |
| 2021.09 | 87.37㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2021.09 | 87.37㎡ | 1 | 385,000,000원 |
| 2021.09 | 87.37㎡ | 2 | 420,000,000원 |
| 2021.06 | 87.37㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2021.06 | 87.37㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2021.06 | 87.37㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2021.06 | 87.37㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2021.06 | 87.37㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 평균 | 87.37㎡ | 12건 | 390,833,333원 |
숫자만 보면 감정가 331,000,000원은 최근 12개월 평균 390,000,000원보다 낮고, 최신 거래 385,000,000원보다도 낮아 가격 여유가 있는 구간입니다. 다만 실거래 표본이 2021.06~2022.07에 집중돼 있고 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 -0.5%입니다. 따라서 과거 거래가를 현재 시세와 동일하게 보는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,434,000원 |
| 2. 근저당 · 하송희 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당 · 하송희 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,287,586원 | 10,287,586원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 60,900,000원 | 60,900,000원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 8,437,606원 | 8,437,606원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,727,374원 | 15,727,374원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 2,622,779원 | 2,622,779원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 167,590,655원 |
331,000,000원 매각을 가정하면 채권자 청구 합계 157,975,345원이 모두 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 167,590,655원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도중학교 남서측 인근이며 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 및 교육시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 236호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 12m 내외 폭의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중로3류, 상대보호구역·절대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 대동맨션은 50세대, 사용승인일 1977.03.21로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2022.08.05 하송희 근저당권을 기준으로 이후 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 시세의 시간차. 확인 실거래는 2021.06~2022.07입니다. 331,000,000원이 과거 거래보다 낮다는 사실만으로 현재 가치가 확정되는 것은 아닙니다.
- 건물 연식. 사용승인일이 1977.03.21로 확인되는 만큼 실제 내부상태·공용부 상태와 수선 부담을 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘오래된 시세’ 보정이 핵심
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 임차인 조사 내역도 없으며, 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 장점입니다. 가격도 감정가 331,000,000원이 최근 12개월 평균 390,000,000원의 84.9%, 최신 거래 385,000,000원보다 낮습니다.
다만 확인되는 거래가 2021~2022년에 집중되어 있고 가격 추세는 -0.5%입니다. 대동맨션은 50세대, 1977.03.21 사용승인 단지이므로 과거 거래가격과 현재 체감가치 사이의 차이를 현장과 현재 매물로 보정하는 것이 핵심입니다. 권리는 양호하고 가격 숫자도 유리하지만, 시세의 신선도가 낮아 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.