부산지방법원 2025타경102110. 부산 서구 남부민동 대동맨션 2동 5층 236호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 331,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 231,700,000원, 감정가의 70%입니다. 말소기준으로 산정된 권리는 2022.08.05 설정된 하송희 근저당 30,000,000원이며, 이후 하송희의 추가 근저당과 카드사·보증기관 등의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 흐름에는 반드시 원본을 다시 봐야 할 지점이 있습니다. 2018.01.18 현대해상화재보험주식회사 근저당 72,000,000원과 2021.10.14 근저당 60,000,000원은 말소된 것으로 정리돼 있는 반면, 2025.08.06 두 근저당에 관해 한국자산관리공사 앞으로 근저당권 이전등기가 기재돼 있습니다. 한국자산관리공사는 이후 경매를 신청했습니다. 따라서 말소기준 및 실제 선순위 담보권 관계는 입찰 전 등기사항전부증명서 원본과 집행기록을 직접 맞춰 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102110 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 남부민동 611-11 대동맨션 2동 5층236호 · 도로명 부산광역시 서구 천마로 57 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 동일면적 실거래 비교 87.37㎡ |
| 소유자 | 허선동 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 231,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 108,929,453원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.08.05 하송희 근저당 30,000,000원으로 산정돼 있습니다. 그 다음 날이 아니라 2022.09.07 추가 설정된 하송희 근저당 30,000,000원부터 2025년 이후의 삼성카드·부산신용보증재단·현대캐피탈·KB국민카드·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 “미상”입니다. 따라서 확인 자료만으로 대항력 있는 임차인의 존재를 단정할 근거는 없지만, 현장 점유자와 전입세대, 매각물건명세서상 임차관계를 입찰 직전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 거래 시점은 오래됐다
대동맨션 동일면적 87.37㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 390,833,333원, 최근 12개월 평균으로 산출된 값은 390,000,000원이고, 최신 거래는 2022.07 · 385,000,000원입니다. 현재 최저가 231,700,000원은 최근 12개월 평균의 59.4%로 계산되지만, 현재 시점과 최신 거래 사이에 상당한 시간차가 있어 이 비율을 곧바로 현재 시세 할인율로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 87.37㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2021.09 | 87.37㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2021.09 | 87.37㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2021.09 | 87.37㎡ | 1 | 385,000,000원 |
| 2021.09 | 87.37㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2021.09 | 87.37㎡ | 1 | 385,000,000원 |
| 2021.09 | 87.37㎡ | 2 | 420,000,000원 |
| 2021.06 | 87.37㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2021.06 | 87.37㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2021.06 | 87.37㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2021.06 | 87.37㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2021.06 | 87.37㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 390,833,333원 |
최근 구간 평균은 390,000,000원이고 이전 구간과 비교한 추세는 -0.5%입니다. 하락 폭 자체는 크지 않지만 방향은 하락입니다. 더 중요한 점은 최신 거래가 2022.07이라는 사실입니다. 따라서 현재 최저가가 과거 거래가격보다 약 40% 낮다는 수치는 분명하지만, 2026년 현재 가격이 그만큼 저평가됐다고 단정할 정도로 최신성이 높지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,043,800원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 하송희 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 하송희 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,287,586원 | 10,287,586원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 부산신용보증재단 | 60,900,000원 | 60,900,000원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 8,437,606원 | 8,437,606원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,727,374원 | 15,727,374원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 2,622,779원 | 2,622,779원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,680,855원 |
현재 회차 매각가 231,700,000원을 가정하면 배당 대상 채권 157,975,345원은 전액 배당되고 소유자 잔여 69,680,855원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 108,929,453원에 대해 별도 배당액이 잡혀 있지 않습니다. 앞서 본 2018·2021 근저당의 말소 표기와 2025년 이전등기 관계까지 고려하면, 실제 배당순위와 신청채권의 법적 근거를 원본 채권계산서와 등기부에서 대조하는 절차가 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 남부민동 송도중학교 남서측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등이 형성된 주택지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 236호. 급·배수, 위생설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 12m 내외 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역입니다. 중로3류·상대보호구역·절대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 대동맨션은 50세대, 1977.03.21 준공입니다. 확인된 실거래 12건의 최신 시점은 2022.07이고 단지 경매 통계상 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2022.08.05 하송희 근저당이 말소기준으로 산정돼 있으나, 2018·2021 현대해상 근저당의 말소 표기와 2025년 한국자산관리공사 이전등기가 함께 존재합니다. 등기 원본과 집행기록에서 선순위 담보관계를 확인해야 합니다.
- 신청채권 배당 확인. 한국자산관리공사의 청구액은 108,929,453원인데 현재 배당 시뮬레이션에는 별도 배당액이 없습니다. 채권계산서와 실제 배당순위를 대조해야 합니다.
- 점유·임차 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대 확인과 현장 점유 확인이 필요합니다.
- 현재 시세 재검증. 최신 확인 실거래가 2022.07에 머뭅니다. 390,000,000원 평균과 385,000,000원 최신 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 최근 호가와 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 50세대·1977년 준공이며 경매 통계상 매각률은 0.0%입니다. 재매각 기간과 수요층을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 162,190,000원에서는 채권 157,975,345원이 전액 배당되고 소유자 잔여 1,143,995원이 계산됩니다. 3회 유찰 시 113,533,000원에서는 미배당 46,831,807원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
맺으며 — “할인율보다 원본 대조가 먼저”
현재 최저가 231,700,000원은 감정가 331,000,000원의 70%이고, 최근 12개월 평균으로 계산된 390,000,000원의 59.4%입니다. 숫자만 놓고 보면 과거 거래가격과의 차이가 큽니다. 그러나 최신 실거래가 2022.07에 멈춰 있고, 가격 추세는 -0.5%이며, 단지 규모와 준공연도·경매 매각률까지 보면 과거 거래가 대비 할인폭을 현재의 확정적인 시세차익으로 해석하기 어렵습니다.
권리 측면에서는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산되는 점이 긍정적입니다. 반면 2018·2021 근저당의 말소 표기와 2025년 한국자산관리공사 이전등기, 신청채권액과 배당표 사이의 관계는 반드시 원본에서 재확인해야 합니다. 이 물건은 “최저가가 얼마나 낮은가”보다 “선순위 권리관계가 원본에서도 동일하게 정리되는가, 그리고 2026년 실제 매매가격이 얼마인가”가 승부처입니다.