서울중앙지방법원 2025타경104213. 서초동 현대슈퍼빌 11층 D-1101호 아파트입니다. 감정가는 2,800,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,240,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2003.12.08. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 336,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당과 가압류, 현재의 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
가격에서는 감정가보다 현재 회차의 할인 폭이 더 중요합니다. 현대슈퍼빌 비교거래 12건의 최근 12개월 평균은 2,826,666,666원, 최저 거래는 2,650,000,000원, 최신 거래는 3,090,000,000원입니다. 현재 최저가 2,240,000,000원은 최근 12개월 평균의 79.2%로 내려와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104213 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1446-11 현대슈퍼빌 11층 D-1101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 서초중앙로 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방4·욕실2·거실·주방·현관 등 |
| 건물 | 46층 아파트 내 11층 D-1101호 · 사용승인일 2003.10.13 |
| 소유자 | 정승욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,800,000,000원 / 2,240,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 276,155,407원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2003년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2003.12.08. 접수된 하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당은 2018.04.06. 정호은에게 확정채권대위변제로 이전되었고, 2019.07.02.에는 주식회사한국투자저축은행을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권이 설정되어 있습니다. 이들은 동일한 선순위 근저당에 연결된 권리입니다.
그 뒤 2015년 임의빈 근저당 800,000,000원, 이봉익·신인경·김원규·광주중앙신용협동조합의 가압류, 2023년 국민은행 가압류, 2025년의 여러 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 후순위입니다. 제공된 권리판정에서는 이 후순위 권리들을 매각으로 소멸하는 것으로 분류하고 있습니다. 2004년 우리은행 근저당, 2006년 한국투자상호저축은행 근저당 및 2022년 설정된 근저당들은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.2%
현대슈퍼빌 비교거래 12건입니다. 비교 기준 면적은 153.93㎡이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 2,826,666,666원입니다. 현재 최저매각가 2,240,000,000원은 이 평균의 79.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 164.87㎡ | 20 | 3,090,000,000원 |
| 2026.05 | 147.86㎡ | 14 | 2,650,000,000원 |
| 2026.05 | 147.86㎡ | 16 | 2,650,000,000원 |
| 2026.05 | 147.86㎡ | 16 | 2,650,000,000원 |
| 2026.05 | 153.93㎡ | 16 | 2,680,000,000원 |
| 2026.02 | 164.87㎡ | 17 | 3,000,000,000원 |
| 2026.02 | 147.86㎡ | 16 | 2,700,000,000원 |
| 2026.01 | 147.86㎡ | 13 | 2,920,000,000원 |
| 2025.11 | 164.87㎡ | 7 | 2,980,000,000원 |
| 2025.11 | 147.86㎡ | 21 | 2,800,000,000원 |
| 2025.10 | 164.87㎡ | 13 | 2,850,000,000원 |
| 2025.09 | 164.87㎡ | 36 | 2,950,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 2,826,666,666원 |
비교거래 범위는 2,650,000,000원~3,090,000,000원입니다. 감정가 2,800,000,000원은 이 거래 범위 안에 있지만, 현재 회차 최저가는 2,240,000,000원으로 내려왔습니다. 특히 최근 12개월 평균 대비 비율이 데이터상 79.2%이므로, 신건 단계가 아니라 한 차례 유찰된 현재 회차에서 가격 격차가 분명해졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,800,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 임의빈 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 이봉익 | 158,775,000원 | 158,775,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신인경 | 153,000,000원 | 153,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김원규 | 152,000,000원 | 152,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 광주중앙신용협동조합 | 690,000,000원 | 615,425,000원 |
| 갑구 17번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 924,000,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 경매개시결정 · 이봉익 | 276,155,407원 | 0원 |
| 갑구 19번 경매개시결정 · 전혜림 | 276,155,407원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 김원규 | - | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 신인경 | - | 0원 |
| 갑구 22번 경매개시결정 · 박제홍 | 276,155,407원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각가 2,240,000,000원에서 채권자 총 청구액은 4,042,241,221원, 채권자 예상배당 합계는 2,215,200,000원, 미배당액은 1,827,041,221원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 계산은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,240,000,000원 | 1,827,041,221원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,792,000,000원 | 2,270,561,221원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 1,433,600,000원 | 2,625,377,221원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 현재 회차에서도 신청채권 관련 계산은 전액 충족되지 않는 것으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남부터미널역 남동측 인근으로 상업용·업무용빌딩, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지가 함께 있는 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로·버스정류장·지하철역이 있어 도로교통과 대중교통 이용상황이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 현대슈퍼빌은 645세대이며 사용승인일은 2003.10.13입니다.
- 설비. 위생·급배수, 지역난방, 승강기, 소화탐지, 지하주차장 시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 주상용으로 이용 중입니다. 공시지가는 19,120,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남측 약 8m, 서측 약 15m 포장도로에 접하고 도로관리상태는 양호합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사, 실제 점유 상태를 입찰 전에 최종 대조합니다.
- 선순위 근저당의 이전관계 확인. 2003.12.08. 근저당은 2018.04.06. 정호은에게 이전되고 2019.07.02. 질권이 설정되어 있으므로 최신 등기에서 연결관계를 다시 확인합니다.
- 현재가와 시세 구분. 감정가 2,800,000,000원이 아니라 현재 최저가 2,240,000,000원을 기준으로 최근 12개월 평균 2,826,666,666원과 비교해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 별개. 현재 회차에서 미배당액은 1,827,041,221원이지만, 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 표본 차이 확인. 비교거래에는 147.86㎡·153.93㎡·164.87㎡가 함께 포함되어 있으므로 층과 면적 차이를 반영해 개별 호수의 적정 응찰가를 별도로 판단합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’과 현재 가격이 핵심
이 물건은 2003.12.08. 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 정리되는 구조이고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 한 차례 유찰되어 최저가 2,240,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 2,826,666,666원의 79.2%까지 내려왔습니다.
다만 임대관계가 감정평가상 미상으로 남아 있으므로, 권리가 단순하다는 이유만으로 점유 문제까지 확정됐다고 보기는 어렵습니다. 결론적으로 이 사건의 확인 순서는 선순위 근저당 연결관계, 실제 점유·임대차, 그 다음 현재 가격과 비교거래의 면적·층 차이입니다.
