서울중앙지방법원 2025타경104213. 서초동 현대슈퍼빌 11층 디-1101호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정평가상 방4·욕실2·거실·주방·현관 구조이며, 대상 면적은 153.93㎡입니다. 현재 소유자는 정승욱이고, 이번 사건은 이봉익의 강제경매개시결정으로 진행되고 있습니다. 신청채권 청구액은 276,155,407원입니다.
권리의 출발점은 2003.12.08 설정된 하나은행 근저당권 336,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후 설정된 임의빈 근저당과 여러 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2003년 근저당은 이후 정호은에게 이전됐고 근저당권부채권에는 한국투자저축은행의 질권설정 이력이 있으나, 권리분석의 기준 시점 자체는 2003.12.08입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104213 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1446-11 현대슈퍼빌 11층 디-1101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 153.93㎡ · 방4·욕실2·거실·주방·현관 등 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 46층 아파트 내 11층 · 사용승인 2003.10.13 |
| 소유자 | 정승욱 |
| 감정가 / 최저가 | 2,800,000,000원 / 2,800,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이봉익 / 276,155,407원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 오래된 말소기준, 후순위 권리는 매각으로 정리
핵심은 2003.12.08 하나은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준으로 선언되어 있고, 2015년 임의빈 근저당 800,000,000원, 이봉익·신인경·김원규·광주중앙신용협동조합의 가압류, 2023년 국민은행 가압류와 2025년의 경매개시결정들은 모두 기준권리보다 뒤에 위치합니다. 배당계산에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 28억은 최근 평균의 99.1%, 할인 폭이 거의 없다
현대슈퍼빌은 645세대, 사용승인 2003.10.13 단지입니다. 제공된 최근 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 2,826,666,666원이고, 최신 거래는 2026.07 3,090,000,000원입니다. 현재 최저가 2,800,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.1%로, 평균 대비 가격 차이가 크지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 164.87㎡ | 20 | 3,090,000,000원 |
| 2026.05 | 147.86㎡ | 14 | 2,650,000,000원 |
| 2026.05 | 147.86㎡ | 16 | 2,650,000,000원 |
| 2026.05 | 147.86㎡ | 16 | 2,650,000,000원 |
| 2026.05 | 153.93㎡ | 16 | 2,680,000,000원 |
| 2026.02 | 164.87㎡ | 17 | 3,000,000,000원 |
| 2026.02 | 147.86㎡ | 16 | 2,700,000,000원 |
| 2026.01 | 147.86㎡ | 13 | 2,920,000,000원 |
| 2025.11 | 164.87㎡ | 7 | 2,980,000,000원 |
| 2025.11 | 147.86㎡ | 21 | 2,800,000,000원 |
| 2025.10 | 164.87㎡ | 13 | 2,850,000,000원 |
| 2025.09 | 164.87㎡ | 36 | 2,950,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 2,826,666,666원 |
수치만 보면 최저가 2,800,000,000원은 최근 12개월 평균 2,826,666,666원보다 낮고, 최신 거래 3,090,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 최근 거래 표본의 최저가는 2,650,000,000원이고, 특히 대상과 같은 153.93㎡의 2026.05 거래가 2,680,000,000원입니다. 따라서 신건 28억원을 단순히 ‘시세보다 싸다’고 평가하기에는 가격 여유가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,800,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,400,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 임의빈 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 이봉익 | 158,775,000원 | 158,775,000원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신인경 | 153,000,000원 | 153,000,000원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 김원규 | 152,000,000원 | 152,000,000원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 광주중앙신용협동조합 | 690,000,000원 | 690,000,000원 |
| 8. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 924,000,000원 | 479,825,000원 |
| 9. 갑구 18번 경매개시결정 · 이봉익 | 276,155,407원 | 0원 |
| 10. 갑구 19번 경매개시결정 · 전혜림 | 276,155,407원 | 0원 |
| 11. 갑구 20번 가압류 · 김원규 | - | 0원 |
| 12. 갑구 21번 가압류 · 신인경 | - | 0원 |
| 13. 갑구 22번 경매개시결정 · 박제홍 | 276,155,407원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 2,800,000,000원에서 채권자 총 청구액은 4,042,241,221원, 총 배당액은 2,769,600,000원, 미배당액은 1,272,641,221원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,800,000,000원 | 2,769,600,000원 | 1,272,641,221원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 2,240,000,000원 | 2,215,200,000원 | 1,827,041,221원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,792,000,000원 | 1,771,680,000원 | 2,270,561,221원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 숨은 인수금이 늘어 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 가격이 낮아지면 실질취득액도 함께 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남부터미널역 남동측 인근으로, 주변에 상업용·업무용 빌딩, 근린생활시설, 오피스텔과 아파트단지가 혼재한 주거·상업지대이며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로·버스정류장·지하철역이 있어 도로교통과 대중교통 이용상황이 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 46층 아파트 내 11층이고, 지역난방·승강기·소화탐지설비· 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 용도·규제. 토지는 준주거지역의 주상용 부지이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 아파트 부지 관련 허가구역 지정기간에는 2025.10.01~2026.12.31이 포함되어 있습니다.
- 단지. 현대슈퍼빌은 645세대이고 사용승인일은 2003.10.13입니다. 최근 실거래 표본은 147.86㎡·153.93㎡·164.87㎡에서 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 할인 착시 경계. 최저가 2,800,000,000원은 최근12개월 평균 2,826,666,666원의 99.1%입니다. 권리관계가 정리된다는 이유만으로 가격까지 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 동일면적 거래 확인. 대상 면적 153.93㎡의 2026.05 실거래는 2,680,000,000원입니다. 응찰가 판단 시 최근 전체 평균뿐 아니라 이 거래도 함께 대조해야 합니다.
- 점유 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 실제 인도 대상을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 말소기준 승계 관계 확인. 2003.12.08 근저당은 이후 정호은에게 이전되고 근저당권부채권 질권설정 이력도 있습니다. 최신 등기사항증명서에서 말소·승계 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 배당표의 미배당과 인수 구분. 채권자 총 미배당액은 1,272,641,221원이지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 손실과 매수인 인수는 구분해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서 발급일은 2026.08.24입니다. 매각기일 2026.08.26 전에 최신 등기·매각물건명세서·현황조사·점유관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 깔끔, 가격은 거의 시세”
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준이 2003.12.08로 앞서 있고 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권이 많아 배당 부족액은 크지만, 그 부족액을 낙찰자가 떠안는 구조도 아닙니다. 권리분석 자체는 비교적 명확한 편입니다.
다만 경매의 핵심은 결국 취득가격입니다. 현재 실질취득액 2,800,000,000원은 최근 12개월 평균 2,826,666,666원의 99.1%로 사실상 시세권이고, 대상과 같은 153.93㎡의 2026.05 거래 2,680,000,000원보다 높습니다. 최신 거래 3,090,000,000원만 보면 낮아 보일 수 있지만, 최근 평균과 동일면적 거래를 함께 놓으면 신건에 뚜렷한 가격 할인은 없다는 결론이 더 적절합니다. 권리는 합격, 신건 가격은 신중. 이 물건은 그 두 문장으로 요약됩니다.
