부산지방법원 2025타경102112. 부산 강서구 명지동 씨엘주차타워 제2층 제205호로, 감정평가서상 이용상태는 자동차관련시설(주차장)입니다. 말소기준권리는 2022.09.29. 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 120,000,000원입니다. 경매신청 역시 농협은행주식회사가 했고 신청채권액은 105,038,597원입니다. 현재 회차 327,600,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 전액을 배당하고도 소유자 교부액이 남는 계산으로, 매수인에게 넘어오는 금전 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 단순히 “근저당이 소멸한다”는 데 있지 않습니다. 2023.02.14. 공유자전원지분전부가 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁됐고, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 제2023-40호를 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 또 2023.07.05. 부설주차장 설치에 따른 용도변경금지등기가 들어가 있어, 용도변경이 인정되기 전에는 주차장 외의 용도로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102112 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3587-1 씨엘주차타워 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 자동차관련시설(주차장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상9층 · 제2층 제205호 · 사용승인일 2019.03.08. |
| 현재 등기명의 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 468,000,000원 / 327,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 105,038,597원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 신탁·용도제한은 별도 확인
말소기준은 2022.09.29. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2025.11.03. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2019년 농협은행 근저당권 2건, 2021년 주식회사청정디엔씨 근저당권, 과거 압류·가압류는 이미 말소된 상태입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 “미상”으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전에 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유관계 확인과 금전 인수 여부는 별개의 확인 항목입니다.
② 가격·환금성 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 468,000,000원, 현재 최저매각가는 327,600,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 229,320,000원(49%), 3회 유찰 시 160,524,000원(34%)입니다.
하지만 이 물건은 동일 용도 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 70%이므로 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 자동차관련시설(주차장)이라는 용도, 주차장 외 용도변경 제한, 신탁관계가 실제 매수층과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 327,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,386,400원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 202,213,600원 |
현재 회차 배당모형은 근저당권 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 계산됐으며, 신청채권액은 105,038,597원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다. 현재·2회 유찰·3회 유찰 시나리오 모두 채권총액 120,000,000원 기준 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방검찰청 서부지청 남서측 인근이며, 대단위 아파트 단지·숙박시설·근린생활시설·상업나지·관공서 등이 형성된 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하며 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 25미터, 북측 및 남측 약 15미터 도로에 각각 접하며 주차시설이 되어 있습니다.
- 용도. 자동차관련시설(주차장)로 이용 중이며, 지목도 주차장입니다. 부설주차장 용도변경금지등기가 있어 인정 절차 전에는 주차장 외 용도로 사용할 수 없습니다.
- 토지. 토지면적 2,506.0㎡, 일반상업지역이며 공시지가는 3,178,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당하고 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2023-40호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 관련 권한을 확인하세요.
- 용도제한 확인. 2023.07.05. 용도변경금지등기의 효력과 주차장 외 용도변경 가능 요건을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자·점유자와 사용계약 존재 여부를 확인하세요.
- 공매 이력 대조. 공매공고 부기등기와 2022.09.29. 공매 이력이 있으므로 한국자산관리공사 관련 자료와 현 경매 진행을 교차 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 자동차관련시설·주차장의 실제 거래사례와 수익성을 별도로 비교하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 원본 배당요구·세금·점유 자료를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 금전 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.09.29. 농협은행주식회사 근저당권이고, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 한 차례 유찰돼 468,000,000원에서 327,600,000원으로 내려왔습니다.
하지만 실제 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 이 물건은 자동차관련시설(주차장)이며 용도변경금지등기가 있고, 현재 등기명의도 주식회사무궁화신탁입니다. 임대관계 역시 감정평가서에는 미상으로 적혀 있습니다. 비교할 실거래 가격도 확인되지 않으므로 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수액”보다 신탁원부·주차장 용도제한·실제 점유 및 사용관계·유사 물건 거래가격을 확인한 뒤 응찰가격을 정하는 것이 핵심입니다.
