부산지방법원 2025타경102112. 부산 강서구 명지동 씨엘주차타워 제2층 제205호로, 현재 자동차관련시설인 주차장으로 이용 중입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 468,000,000원입니다. 말소기준은 2022년 9월 29일 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며 채권최고액은 120,000,000원입니다. 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원이지만, 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁이고 신탁원부 제2023-40호가 존재합니다.
특히 2023년 7월 5일 용도변경금지등기에는 이 부동산이 주차장법에 따라 설치된 부설주차장으로서, 용도변경이 인정되기 전에는 주차장 외의 용도로 사용할 수 없다고 적혀 있습니다. 따라서 일반적인 근린생활시설처럼 임의 전용하거나 운영 방식을 바꾸는 접근은 곤란하며, 입찰 전 허용되는 사용 범위와 수익 구조를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102112 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3587-1 씨엘주차타워 제2층 제205호 부산광역시 강서구 명지국제8로10번길 51 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 자동차관련시설(주차장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상9층 · 사용승인일 2019.03.08 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 468,000,000원 / 468,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 105,038,597원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 0원과 별개로 신탁 확인이 핵심
2019년의 농협은행 공동담보 근저당권 2건과 2021년 주식회사청정디엔씨 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 9월 29일 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 등기된 2025년 11월 3일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 확인 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 사용·점유 주체와 주차장 운영관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가를 시세로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 468,000,000원이며 아직 유찰되지 않았습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 468,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격을 전제로 한 할인 여부는 확인되지 않으므로, 감정가보다 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 468,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 374,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 299,520,000원 | 0원 | 0원 |
세 회차 모두 농협은행주식회사의 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되고 미배당액과 매수인 인수액은 각각 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 권리 인수에 관한 계산이며, 주차장으로서의 수익성과 매각가격의 적정성을 입증하는 자료는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 468,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,080,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 340,920,000원 |
집행비용은 매각가의 1.5%로 추정한 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방검찰청 서부지청 남서측 인근으로, 대단위 아파트 단지·숙박시설·근린생활시설·상업나지·관공서 등이 형성된 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 25미터, 북측과 남측으로 폭 약 15미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,506㎡, 지목은 주차장입니다. 인접지와 등고평탄한 가로장방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,178,000원/㎡입니다.
- 계획·제한. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·주차장·부산진해경제자유구역·역사문화환경보존지역·명지신도시 일원 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공동 위생설비·급배수시설·화재탐지 및 경보설비·소화전설비·승강기설비가 설치돼 있으며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 용도가 자동차관련시설 주차장으로 제한되고 일반적인 주거·근린생활시설과 수요층이 다르므로, 실제 주차수입·운영계약·관리비와 동일 용도 거래를 기준으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2023-40호에서 신탁 목적, 수익자, 처분 권한, 임대차 및 관리 조항을 확인하세요.
- 용도 제한 확인. 주차장 외 용도로 사용할 수 없다는 2023년 7월 5일 등기의 구체적 적용 범위와 용도변경 가능 조건을 관할 기관에 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 임차인 확인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 운영자·점유자·사용계약을 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 현재 진행 상태 및 정리 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 468,000,000원을 주차장 수입, 관리비, 공실 가능성, 동일 용도 거래와 대조해 응찰가를 산정하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세와 최우선변제 등이 실제 배당표에 반영되는지 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서 발행일 2026.08.22 이후 변동사항과 매각물건명세서·현황조사·신탁원부 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 사건은 배당 계산상 농협은행주식회사 근저당권이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건의 본질은 일반 상가가 아닌 자동차관련시설 주차장입니다. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기, 신탁원부 제2023-40호, 주차장 외 사용을 제한하는 용도변경금지등기, 한국자산관리공사 공매공고가 함께 존재합니다.
따라서 결론은 배당상 인수는 0원, 사업성과 처분 조건은 확인 전 보류입니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건에서 가격 메리트를 단정하지 말고, 신탁원부와 공매 상태, 실제 주차장 운영관계 및 수익성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
