서울중앙지방법원 2025타경104219. 서울 서초구 서초동 1660-17 토지와 지하1층·지상4층 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 1996.10.15 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 건물이며, 감정평가상 지하층은 다가구주택 4가구, 1층은 다가구주택 4가구, 2층은 다가구주택 4가구, 3층은 다가구주택 1가구, 4층은 제2종근린생활시설로 이용되고 있습니다.
등기 흐름은 비교적 선명합니다. 현재 소유자는 임영노이고, 2023.09.08 설정된 동작신용협동조합 근저당권 채권최고액 4,920,000,000원이 말소기준권리입니다. 2023.09.25 후순위 근저당권 채권최고액 2,160,000,000원과 2025.10.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 선순위 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104219 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1660-17 · 서울특별시 서초구 서초중앙로18길 21-5 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 200.0㎡ · 제3종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하1층/지상4층 · 1996.10.15 사용승인 |
| 이용상태 | 지하층 다가구주택4가구 · 1층 다가구주택4가구 · 2층 다가구주택4가구 · 3층 다가구주택1가구 · 4층 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 임영노 |
| 감정가 / 최저가 | 7,060,055,200원 / 7,060,055,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 4,170,991,780원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2023.09.08 동작신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있으나, 기준권리의 순위 자체는 그대로 이어집니다. 2023.09.25 설정된 후순위 근저당권과 2025.10.28 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가만으로 할인 여부 판단 금지
이 사건에는 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가격·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 7,060,055,200원 또는 유찰가만 보고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 토지와 다가구·근린생활시설이 함께 매각되는 복합 물건이므로, 주변 단일 아파트 가격과 단순 비교하는 방식은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,060,055,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 73,000,552원 |
| 1. 근저당권 · 동작신용협동조합 | 4,920,000,000원 | 4,920,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김정섭 | 2,160,000,000원 | 2,067,054,648원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 기준 총 채권액 7,080,000,000원 중 6,987,054,648원이 배당되고, 미배당은 92,945,352원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 7,060,055,200원 | 6,987,054,648원 | 92,945,352원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 5,648,044,160원 | 5,589,163,718원 | 1,490,836,282원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,518,435,328원 | 4,470,850,975원 | 2,609,149,025원 |
신청채권자 청구액은 4,170,991,780원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시 시나리오에서는 선순위 근저당권에 4,920,000,000원이 배당되고, 2회 유찰 시에는 4,470,850,975원이 배당되는 구조입니다. 유찰이 진행될수록 매수인 인수액이 생기는 것이 아니라 후순위 채권자의 미배당이 증가합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울교육대학교 북측 인근으로, 다가구주택·다세대주택·아파트·학교·일부 근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 북서측 인근에 지하철 2호선·3호선 환승역인 교대역이 있습니다.
- 토지. 대 200.0㎡, 제3종일반주거지역, 평지·가로장방형이며 도로에 저촉됩니다. 공시지가는 9,288,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등이며 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 용도 혼합. 지하층부터 3층까지는 다가구주택, 4층은 제2종근린생활시설로 이용되는 복합 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인이 최우선. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 다가구 이용 건물이므로 각 점유자의 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사에서 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 점유자가 확인되더라도 보증금과 전입시점 등이 확인되지 않으면 ‘대항력 있음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 등기부 기준권리 확인. 2023.09.08 근저당권이 말소기준이며, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 근저당권 이전 확인. 선순위 근저당권은 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있으므로 최신 등기부에서 권리자 표시를 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 사건이므로 토지 200.0㎡와 건물의 매각대상 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 토지·다가구·근린시설 각각의 가치와 주변 거래사례를 별도 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 상대보호구역 등은 실제 이용·취득 계획에 영향을 줄 수 있으므로 관할 기관 기준을 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 명도·임차가 핵심 변수
이 사건은 등기부만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2023.09.08 근저당권이 기준이 되고 후순위 권리는 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 건물은 지하층부터 3층까지 다가구주택으로 이용되고 있고 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 권리분석의 승부처는 근저당권이 아니라 실제 점유자와 임차보증금, 전입·확정일자 확인입니다.
또한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 7,060,055,200원을 기준으로 “싸다”거나 “비싸다”고 결론낼 수 없습니다. 등기부상 인수는 0원, 임차관계는 확인 전까지 미상, 가격 메리트도 별도 검증 필요. 이 세 문장을 입찰 판단의 기준으로 두는 것이 안전합니다.
