서울중앙지방법원 2025타경104219. 서초구 서초동 1660-17의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층·지상 4층으로 1996.10.15 사용승인됐습니다. 감정 이용상태는 지하층 다가구주택 4가구, 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 1가구, 4층 제2종근린생활시설입니다. 토지는 200.0㎡, 지목은 대, 제3종일반주거지역입니다.
권리의 기준점은 2023.09.08 설정된 동작신용협동조합의 채권최고액 4,920,000,000원 근저당입니다. 2023.09.25 설정된 후순위 근저당 2,160,000,000원과 2025.10.28 경매개시결정은 그 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준 근저당은 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104219 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1660-17 · 서울특별시 서초구 서초중앙로18길 21-5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 다가구주택 13가구 및 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하1층/지상4층 · 1996.10.15 사용승인 |
| 토지 | 200.0㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임영노 |
| 감정가 / 최저가 | 7,060,055,200원 / 5,648,044,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 4,170,991,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 무궁화신탁으로의 신탁등기가 있었지만 2023.09.08 신탁재산의 귀속으로 말소됐고, 같은 날 소유자는 다시 임영노로 정리됐습니다. 이어 동작신용협동조합 근저당이 설정되어 이 사건의 말소기준이 됩니다. 그 뒤 설정된 2순위 근저당은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대 — 이 사건의 가장 큰 확인 포인트
감정 이용상태상 주거 부분은 지하층 4가구, 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 1가구로 합계 13가구이고, 4층은 제2종근린생활시설입니다. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다.
특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 존재한다면 그 사람을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 단정할 수 없고, 반대로 아무 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 이 사건은 등기권리는 비교적 단순하지만 점유관계 확인 난도가 높은 유형으로 보는 편이 데이터와 가장 잘 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,648,044,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 58,880,440원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 동작신용협동조합 설정분 | 4,920,000,000원 | 4,920,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 김정섭 등 | 2,160,000,000원 | 669,163,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 7,080,000,000원이고, 현재 회차에서 채권자 배당액은 5,589,163,560원, 미배당액은 1,490,836,440원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 말소기준 근저당은 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 5,648,044,000원 | 5,589,163,560원 | 1,490,836,440원 |
| 2회 유찰 · 64% | 4,518,435,200원 | 4,470,850,848원 | 2,609,149,152원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 3,614,748,160원 | 3,576,200,678원 | 3,503,799,322원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권액 4,170,991,780원이 충족되는 것으로 표시되지만, 3회 유찰 시나리오에서는 충족되지 않는 구조입니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울교육대학교 북측 인근이며, 주위는 다가구주택·다세대주택·아파트·학교·일부 근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 북서측 인근에 지하철 2호선과 3호선 환승역인 교대역이 소재합니다.
- 이용. 지하층·1층·2층·3층은 공부상 다가구주택, 4층은 제2종근린생활시설입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 200.0㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역, 평지·가로장방이며 공시지가는 9,288,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제3종일반주거지역에 포함되고 도로에 저촉됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 표기도 있습니다.
- 환금성. 단일 아파트 호실이 아니라 토지와 다가구주택·근린생활시설이 함께 일괄매각되는 복합 구조여서 가격 검토와 점유 확인을 함께 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 다가구 13가구 점유 확인. 지하층 4가구, 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 1가구의 실제 점유자와 임대차 관계를 개별 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 점유 확인. 4층 제2종근린생활시설의 실제 사용·임차관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2023.09.08 동작신용협동조합 근저당이 기준이고, 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기도 함께 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 공동담보 토지의 매각 범위를 매각물건명세서와 등기 원본에서 다시 맞춰야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 집행비용·근저당 중심 계산으로 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 토지이용규제 확인. 도로 저촉과 토지거래계약 허가구역 표기에 대한 실제 적용 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 점유는 단순하지 않다
이 사건의 등기 흐름만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.08 근저당을 말소기준으로 두고, 그 이후의 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 건물 자체가 공부상 다가구주택 13가구와 제2종근린생활시설로 구성되고, 임대관계가 미상이라는 점은 별개의 문제입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “등기상 인수 0원”이라는 숫자보다 실제 점유·임대차 관계를 어디까지 확인하느냐입니다. 현재 최저가는 5,648,044,000원이고 1회 유찰 상태지만, 유찰률만으로 가격이 저렴하다고 단정하기보다 점유관계와 일괄매각 범위를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
