부산지방법원 2025타경102119. 화명동 아덴펜트하우스 16층 1607호입니다. 사건의 승부처는 최저가가 아니라 말소기준보다 먼저 형성된 심민서의 권리입니다. 심민서는 2021년 8월 26일 계약·확정일자를 갖추고 2021년 9월 10일 점유를 개시했으며, 2021년 9월 13일 주민등록을 마쳤습니다. 등기부에는 2021년 9월 14일 전세금 160,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2023년 10월 17일에는 같은 사람 명의로 임차보증금 160,000,000원의 임차권등기까지 올라왔습니다.

말소기준은 2024년 4월 11일 광안신용협동조합 가압류입니다. 따라서 심민서의 전세권과 임차권은 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다. 현재 최저가 기준 예상배당액은 126,887,000원, 미변제액은 33,113,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1.60억 권리가 핵심

을구 1번 전세권과 을구 2번 임차권은 모두 심민서 명의이고 금액도 각각 160,000,000원입니다. 이를 서로 다른 두 사람의 보증금처럼 320,000,000원으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다. 다만 두 권리가 모두 말소기준보다 앞서 등기돼 있다는 점은 인수위험을 가볍게 볼 수 없는 이유입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

심민서는 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 우선변제를 받는다는 사실이 곧 매수인 인수액 0원을 뜻하는 것은 아닙니다. 현재 매각가 129,500,000원 가정에서 집행비용 2,613,000원을 먼저 반영하면 임차인 예상배당은 126,887,000원이고, 33,113,000원이 부족합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 1.60억으로 비교

아덴펜트하우스 유사 면적 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 128,108,333원이지만, 과거 130,530,000원 거래들이 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단의 기준으로는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최저가 129,500,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균 116,000,000원의 111.6%입니다. 즉 경매 최저가 자체가 최근 시세보다 낮지 않습니다. 여기에 대항력 보증금 구조를 반영하면 가격 비교 기준은 실질취득 약 160,000,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 137.9%, 최신 거래 95,000,000원의 약 168.4% 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)

현재 회차 가정에서 임차보증금 예상배당은 126,887,000원이며 부족분 33,113,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가면 배당액이 감소하고 인수액이 증가하므로, 가격 판단의 중심은 최저가가 아니라 보증금 160,000,000원 수준의 실질취득 기준입니다.

⑤ 유찰돼도 총 취득부담이 크게 싸지지 않는 이유

이 사건은 일반적인 “유찰되면 싸진다”는 접근이 통하지 않는 유형입니다. 1회 유찰 시 매각가는 103,600,000원으로 내려가지만 예상 인수액이 58,650,400원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가는 82,880,000원까지 내려가는 대신 인수액이 79,011,840원으로 커집니다. 따라서 낙찰가 하락만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 사건 용도는 근린시설입니다.
• 입지. 부산도시철도 2호선 화명역 남서측 직선거리 약 430m 지점이며 주변은 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 화명역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 도로. 남측으로 화명고가교가 통과하는 광대로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·상업용지·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 3,813,000원/㎡, 토지면적 917.0㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
• 건물. 2021.06.07 준공, 총 66세대이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 경매 체질. 해당 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준 고정. 최저가 129,500,000원이 아니라 대항력 보증금 160,000,000원 수준을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 심민서의 전입일·확정일자·임차권등기 및 매각물건명세서의 미배당 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 전세권과 임차권 관계 확인. 동일인·동일 160,000,000원 권리를 단순 합산하지 말고, 두 등기가 어떤 법률관계로 병존하는지 확인해야 합니다.
• 관계인 여부 확인. 심민서가 임차인·전세권자·임차권자·경매 채권자로 동시에 나타나는 경위를 확인해야 합니다.
• 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 116,000,000원, 최신 거래 95,000,000원, 최근 추세 -11.1%를 응찰가 판단에 우선 반영해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 유찰 시 최저가는 내려가도 임차인 미배당 승계액이 늘어 실질취득 부담이 크게 낮아지지 않습니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 조세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.295억 경매”가 아니라 “약 1.60억 인수형”

이 물건의 핵심은 명확합니다. 현재 최저매각가는 129,500,000원이지만, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금이 160,000,000원이고 현재 배당 가정에서도 33,113,000원이 미변제됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 이 미배당분이 커지는 구조이므로, 최저가만 보고 할인폭을 계산해서는 안 됩니다.

가격 면에서도 방어 논리가 약합니다. 최근 12개월 평균은 116,000,000원, 최신 거래는 95,000,000원이며 최근 추세는 -11.1%입니다. 실질취득 약 160,000,000원은 이 두 기준을 모두 크게 웃돕니다. 여기에 임차인·전세권자·경매 채권자가 동일인으로 나타나는 권리관계 확인 부담과 단지 평균 1.8회 유찰 이력까지 겹칩니다. 최저가는 낮아 보여도 실질취득은 시세 이상인 고위험 인수형. 이 사건은 가격보다 먼저 임차보증금 승계구조를 확인해야 하는 물건입니다.