부산지방법원 2025타경102119. 화명동 아덴펜트하우스 16층 1607호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 감정가는 129,500,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 90,650,000원입니다. 숫자만 보면 가격이 크게 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 매수인 승계입니다.
심민서는 임대차계약일 및 확정일자가 2021.08.26, 점유개시일이 2021.09.10, 전입일이 2021.09.13이고, 2021.09.14 전세금 160,000,000원의 전세권도 설정했습니다. 이후 2023.10.17 임차보증금 160,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 말소기준권리인 2024.04.11 광안신용협동조합 가압류보다 모두 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2270-5 아덴펜트하우스 16층 1607호 · 부산광역시 북구 화명대로 5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 면적 / 층 | 대상면적 27.675㎡ · 철근콘크리트구조 23층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 주식회사뉴진컴퍼니 · 2022.12.05 매매 · 거래가액 184,047,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,500,000원 / 90,650,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 심민서 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준권리는 2024.04.11 광안신용협동조합 가압류 130,000,000원입니다. 그보다 뒤인 2025.11.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 심민서의 권리입니다. 2021년부터 점유·전입·확정일자를 갖췄고, 전세권과 주택임차권도 말소기준보다 먼저 형성돼 있습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심민서 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.09.10 전입 2021.09.13 확정 2021.08.26 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.10.17 | 71,381,700원 예상 |
③ 가격 비교 — 9,065만원이 아니라 약 1.62억원으로 봐야 한다
아덴펜트하우스의 대상 면적은 27.675㎡이고, 비교 실거래는 27.61~28.17㎡입니다. 전체 12건 평균은 128,108,333원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 130,530,000원대 거래가 반복 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 27.61㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2026.04 | 28.17㎡ | 21 | 137,000,000원 |
| 2025.06 | 27.61㎡ | 13 | 130,530,000원 |
| 2025.06 | 28.17㎡ | 13 | 130,530,000원 |
| 2025.06 | 27.61㎡ | 14 | 130,530,000원 |
| 2025.06 | 27.68㎡ | 13 | 130,530,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 116,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 128,108,333원 |
최저가만 보면 최근 12개월 평균의 78.1%입니다. 그러나 이 숫자는 인수액을 제외한 표면 가격입니다. 현재 회차에서는 90,650,000원에 인수 예상액 71,381,700원을 더해 실질취득이 약 162,031,700원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 116,000,000원의 약 139.7%, 최신 실거래 95,000,000원의 약 170.6% 수준입니다.
④ 유찰이 더 되어도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 최저가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 90,650,000원 | 71,381,700원 | 162,031,700원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 63,454,999원 | 98,087,191원 | 161,542,190원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 44,418,499원 | 116,781,034원 | 161,199,533원 |
이 구조가 대항력 인수형 경매의 핵심입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 승계할 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 2회·3회 유찰을 거쳐도 실질취득은 약 161,000,000원대에 머뭅니다. 즉 유찰로 최저가만 낮아져도 총 취득 부담이 함께 내려가는 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 1. 임차인 심민서 보증금 | 160,000,000원 | 88,618,300원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 심민서 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광안신용협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 심민서 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미변제 예상액은 71,381,700원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 전세권과 임차권은 동일 임차인 심민서의 각 160,000,000원 권리로 표시되어 있으나 실제 임차인은 1명으로 보고 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 배당표의 집행비용은 자료상 추정치입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 화명역 남서측 직선거리 약 430m 지점입니다. 주변은 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 화명역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 사건상 근린시설이며 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아덴펜트하우스는 66세대이고 준공일은 2021.06.07입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상업용지·제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며 남측으로 화명고가교가 통과하는 광대로와 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재됐습니다.
- 거래 흐름. 비교 실거래 12건의 전체 평균은 128,108,333원이지만 최근 12개월 평균은 116,000,000원이고 최근 추세는 -11.1%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 90,650,000원만 보지 말고 인수 예상액 71,381,700원을 함께 반영해야 합니다.
- 임차보증금 승계 확인. 매각물건명세서상 보증금 160,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 전세권·임차권 원본 대조. 동일인 심민서 명의로 전세권과 임차권이 함께 등기돼 있으므로 각 권리의 원인과 현재 효력을 등기부·명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 심민서가 임차권자이자 경매신청채권자로 나타나는 만큼 임대차계약, 채권관계, 배당요구 내용을 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 116,000,000원, 최신 거래 95,000,000원, 최근 추세 -11.1%를 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 착시 주의. 2회 유찰 시 실질취득 약 161,542,190원, 3회 유찰 시 약 161,199,533원으로 총 부담이 크게 내려가지 않습니다.
맺으며 — “9,065만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자는 단순하지만 결론은 정반대로 읽힐 수 있습니다. 감정가 129,500,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 90,650,000원까지 낮아졌지만, 선순위 임차보증금 160,000,000원이 낙찰대금에서 모두 변제되지 않습니다. 현 회차 예상 미배당액 71,381,700원을 매수인이 인수하면 실질취득은 약 162,031,700원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 116,000,000원이고 최신 거래는 95,000,000원이며, 거래 추세도 -11.1%입니다. 더 유찰되더라도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 161,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 승계이며, 시세 비교 역시 최저가가 아닌 실질취득 기준으로 해야 합니다.
