서울중앙지방법원 2025타경104248. 강남구 논현동 펜트힐루논현 지1층 비103호로, 감정평가상 운동시설(골프연습장)로 이용 중인 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 조영환이고, 2021.10.26. 거래가액 1,317,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 광명새마을금고가 채권최고액 1,068,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 경매의 말소기준권리입니다.
그 이후 설정된 이연실의 근저당권 600,000,000원·408,000,000원, 신용보증기금의 가처분, 여러 금융기관의 가압류와 서초세무서 관련 압류는 모두 말소기준 뒤 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 매수인이 그대로 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 하지만 점유자의 임대차 조건이 확인되지 않았다는 점 때문에 ‘등기부가 깨끗하다 = 인수위험이 확정적으로 0원’이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104248 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 211-21 펜트힐루논현 지1층 비103호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 조영환 · 2021.10.26. 거래가액 1,317,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,330,000,000원 / 1,330,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 924,547,450원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 17층 내 지1층 비103호 |
| 공부와 현황 | 공부상 지1층이나 서측 도로에서 출입 가능한 현황 1층 상가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2021.10.26. 을구 1번 광명새마을금고 근저당권입니다. 이후의 이연실 근저당권, 신용보증기금의 가처분, 신용보증기금·서울보증보험·엔에이치농협캐피탈· 국민은행·하나캐피탈의 가압류, 경매개시결정과 국의 압류는 데이터상 모두 말소기준권리 이후 → 매각으로 소멸로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 보증금과 전입일이 확인되지 않았다
| 점유자 | 이용 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 골프존파크 논현학동역점 | 골프연습장 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 실제 점유자는 1곳입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 영업 점유자로 조사됐습니다. 그러나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았으므로, 이 단계에서 인수액을 확정 0원이라고 표현하는 것은 위험합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 참고치보다 높다
펜트힐루논현의 최근 실거래는 12건이 확인됩니다. 다만 대상 전용면적은 32.067㎡인데 실거래 표본은 43.39㎡·52.49㎡·53.62㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 동일 물건의 직접 비교시세가 아니라 단지 내 가격 흐름을 보는 참고자료로 사용하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 43.39㎡ | 7 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 53.62㎡ | 16 | 1,050,000,000원 |
| 2026.06 | 43.39㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 2026.03 | 53.62㎡ | 15 | 1,050,000,000원 |
| 2026.03 | 53.62㎡ | 15 | 1,050,000,000원 |
| 2025.11 | 43.39㎡ | 13 | 1,050,000,000원 |
| 2025.09 | 53.62㎡ | 16 | 1,200,000,000원 |
| 2025.08 | 53.62㎡ | 15 | 1,120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 1,031,250,000원 |
최근 12개월 평균은 1,031,250,000원, 최신 거래는 650,000,000원입니다. 신건 최저매각가 1,330,000,000원은 최근 12개월 평균의 129.0%입니다. 전체 12건 평균 1,085,178,333원과 비교해도 최저가는 122.6% 수준입니다. 특히 최근 거래군이 이전 거래군보다 13.6% 낮은 추세이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격 매력을 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,700,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광명새마을금고 | 1,068,000,000원 | 1,068,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이연실 | 600,000,000원 | 246,300,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 이연실 | 408,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 267,581,960원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 156,499,426원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 49,877,493원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 69,098,608원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 55,973,320원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,845,030,807원 중 예상배당 1,314,300,000원, 미배당 1,530,730,807원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 점유자의 임차조건도 미상이라 실제 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,330,000,000원 | 1,314,300,000원 | 1,530,730,807원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,064,000,000원 | 1,050,960,000원 | 1,794,070,807원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 851,200,000원 | 840,288,000원 | 2,004,742,807원 | 미충족 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 1,064,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 참고치 1,031,250,000원과 가까워지고, 2회 유찰 시에는 851,200,000원까지 낮아집니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설·골프연습장이고 실거래 표본도 면적이 일치하지 않으므로, 단순히 유찰률만 적용해 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 특히 점유자의 선순위 임대차 가능성을 먼저 확인해야 실제 취득비용을 계산할 수 있습니다.
⑥ 경계벽·현황 사용 — 인접 호실 연결 사용 중
매각물건명세서 비고에 따르면 현재 내부는 임차인의 영업 편의를 위해 인접 호실과 연결하여 사용하고 있습니다. 다만 이는 임차인의 내부 사용 형태일 뿐 구분건물의 권리관계를 변경한 사실은 없다고 기재되어 있습니다. 경계벽을 복원하면 독립적으로 사용할 수 있는 구조이고, 예상 복원비는 1,970,000원입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학동역 동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·도시형생활주택·아파트·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 현재 운동시설인 골프연습장으로 사용 중이며 위생·급배수·스프링클러·화재감지기·소화전·화재경보기·시스템에어컨·CCTV 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 대상물건 동측과 서측이 약 40미터·6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·일반상업지역이 확인되며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 26,900,000원/㎡, 토지면적 1,104.5㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타입니다.
- 환금성. 대상은 주거용이 아니라 근린시설이며 현재 특정 업종의 골프연습장으로 이용 중입니다. 주거형 물건보다 매수층과 임차수요 검증이 중요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 골프존파크 논현학동역점의 보증금·계약일·사업자등록 또는 점유개시 시점·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 선후 확인. 말소기준일은 2021.10.26.입니다. 점유자의 대항요건 취득 시점이 이보다 앞서는지 여부가 인수위험 판단의 핵심입니다.
- 가격 비교 보수적으로. 실거래 표본이 대상 전용 32.067㎡와 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 1,031,250,000원을 확정 시세로 사용하지 말고 개별 근린시설 거래와 임대수익 자료를 추가 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -13.6%입니다. 전체 평균 1,085,178,333원만 근거로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 경계벽 복원. 인접 호실 연결 사용 상태와 예상 복원비 1,970,000원을 현장 확인하고, 독립 사용 시 동선·설비 영향도 점검해야 합니다.
- 층수 표현 확인. 공부상 지1층과 현황 1층의 차이를 매매·임대·담보평가 때 정확히 반영해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — 등기보다 ‘임차인과 가격’이 어렵다
이 물건의 등기구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.10.26. 광명새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·가처분·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 점유 중인 골프연습장의 보증금과 대항요건 취득 시점이 미상이라 인수 0원을 확정할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 1,330,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 참고치 1,031,250,000원의 129.0%이고 최근 추세는 -13.6%입니다. 더구나 거래 표본의 면적이 대상 32.067㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 근린시설·골프연습장이라는 용도와 인접 호실 연결사용 상태까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “등기상 소멸구조는 확인되지만, 임차조건 확인 전 권리안전성을 확정할 수 없고 신건 가격도 공격적으로 볼 이유가 부족하다”입니다.
