서울중앙지방법원 2025타경104248. 논현동 펜트힐루논현 지1층 비103호로, 감정평가상 운동시설(골프연습장)로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 조영환이고, 2021.10.26. 거래가액 1,317,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 광명새마을금고 명의의 채권최고액 1,068,000,000원 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다.
그 이후 설정된 이연실 명의 근저당권, 신용보증기금·서울보증보험·엔에이치농협캐피탈·국민은행· 하나캐피탈의 가압류, 신용보증기금의 가처분과 국의 압류는 등기상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 영업 임차인입니다. 현황조사에서 임차인 영업 사실은 확인되지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104248 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 211-21 펜트힐루논현 지1층 비103호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 운동시설(골프연습장) |
| 소유자 | 조영환 |
| 감정가 / 최저가 | 1,330,000,000원 / 1,064,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 924,547,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 현황 특이사항 | 인접 호실과 연결 사용 중 · 경계 벽체 복원 예상비용 1,970,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2021.10.26. 광명새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 이연실 명의 채권최고액 600,000,000원·408,000,000원의 근저당권, 각종 가압류·가처분·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 유림개발주식회사 명의 채권최고액 113,360,000원의 근저당권은 2024.10.04. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — ‘인수 0원’으로 단정하면 안 된다
| 임차인 | 확인 경로 | 전입신고 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 골프존파크 논현학동역점 | 현황조사 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
영업 임차인의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 입찰 판단에서는 보증금과 대항력 확인 전까지 인수위험을 열어두어야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 기준으로는 103.2%, 추세는 -13.6%
가격 판단에서는 전체 평균 1,085,178,333원보다 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 1,031,250,000원이고 현재 최저가 1,064,000,000원은 그 103.2%입니다. 최신 거래는 2026.08. 650,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 기간 대비 -13.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 43.39㎡ | 7 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 53.62㎡ | 16 | 1,050,000,000원 |
| 2026.06 | 43.39㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 2026.03 | 53.62㎡ | 15 | 1,050,000,000원 |
| 2026.03 | 53.62㎡ | 15 | 1,050,000,000원 |
| 2025.11 | 43.39㎡ | 13 | 1,050,000,000원 |
| 2025.09 | 53.62㎡ | 16 | 1,200,000,000원 |
| 2025.09 | 53.62㎡ | 16 | 1,200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 1,031,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,064,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | — | 13,040,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광명새마을금고 | 1,068,000,000원 | 1,050,960,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이연실 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 이연실 | 408,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 267,581,960원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 156,499,426원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 49,877,493원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 69,098,608원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 55,973,320원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권자 총 청구액은 2,845,030,807원, 배당액은 1,050,960,000원, 미배당액은 1,794,070,807원입니다. 매수인 인수액은 배당표상 0원이지만, 영업 임차인의 보증금·대항력은 별도로 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,064,000,000원 | 1,050,960,000원 | 1,794,070,807원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 851,200,000원 | 840,288,000원 | 2,004,742,807원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 680,960,000원 | 671,750,400원 | 2,173,280,407원 |
현재 회차에서는 신청채권 924,547,450원이 충족되는 시나리오지만, 2회 유찰 시와 3회 유찰 시에는 신청채권 전액 충족이 되지 않는 계산입니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액도 현재 시뮬레이션에서는 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 학동역 동측 인근으로 근린생활시설, 도시형생활주택, 아파트, 업무시설 등이 혼재된 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 현재 운동시설인 골프연습장으로 이용 중입니다.
- 층 표시. 서측 도로에서 출입 가능한 현황 1층 상가이지만 공부상 지1층입니다.
- 도로. 동측과 서측의 약 40미터·6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·일반상업지역이 확인되고 공시지가는 26,900,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 골프존파크 논현학동역점의 보증금과 대항력 발생 시점을 확인하기 전에는 실제 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 매각물건명세서 대조. 임차인의 배당요구 여부와 보증금, 점유 범위를 확인해 대항력·우선변제 관계를 다시 계산해야 합니다.
- 연결 사용 상태 확인. 인접 호실과 연결 사용 중이므로 경계 벽체 복원 범위와 예상비용 1,970,000원을 현장에서 확인하세요.
- 가격 비교 주의. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 103.2%이고 최근 가격 흐름은 -13.6%입니다.
- 면적 불일치. 실거래 비교 표본의 면적은 43.39㎡·53.62㎡로 본건 비교기준 32.067㎡와 직접 일치하지 않습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 등기보다 임차인 확인과 가격 검증이 먼저
이 물건은 등기부만 보면 비교적 구조가 명확합니다. 2021.10.26. 광명새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당·가압류·가처분·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사에서 실제 영업 중인 임차인이 확인됐고 전입신고일과 보증금이 미상이므로, 대항력과 인수금액을 확정하지 않은 상태에서 입찰가를 정하면 안 됩니다.
가격도 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가 1,064,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 1,031,250,000원의 103.2%이고 최근 거래 추세는 -13.6%입니다. 비교 거래의 면적까지 본건과 직접 일치하지 않으므로, 전체 평균의 98.0%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리 소멸은 장점이지만, 임차관계 확인과 적정가격 검증이 먼저인 사건입니다.
