부산지방법원 2025타경102137. 부산 사상구 주례동 럭키아파트 5동 14층 1408호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 15층 건물 중 14층, 전용면적은 77.85㎡(통칭 28평형·전용 23.54평)입니다. 현재 소유자는 김동욱이고, 2020.03.25 거래가액 276,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리분석의 기준점은 2022.05.31 부경양돈협동조합 근저당권 216,000,000원입니다. 그 뒤 같은 조합의 근저당 60,000,000원·36,000,000원, 가압류, 관리비 관련 가압류, 사상구 압류와 경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리자료에서는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 임차인 신고는 없어 현재 계산상 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 인수권리는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

임차인 없음. 제공된 임차인 조사상 별도 임차인 신고가 없으므로 대항력·우선변제· 보증금 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2022.05.31 부경양돈협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 추가 근저당 2건과 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 부산은행 근저당과 2020년 부경양돈협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.

② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득 255,500,000원’을 비교

매수인 인수 예상액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 255,500,000원입니다. 단지 최근 12개월 거래 9건 평균은 363,111,111원으로, 실질취득가는 그 평균의 70.4%입니다. 최신 거래는 2026.05의 320,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래금액보다도 낮습니다.

전체 12건 평균은 363,166,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근 구간인 최근 12개월 평균 363,111,111원과 최신 거래 320,000,000원을 우선했습니다. 제공된 최근·과거 거래 추세 비교는 -0.1%로 소폭 하락입니다. 따라서 과거 고가 거래 445,000,000원·450,000,000원을 근거로 현재 가치를 과도하게 높게 잡기보다는, 최근 거래 수준을 중심으로 보는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 255,500,000원 가정)

현재 회차 예상 총 채권액은 333,753,252원, 채권자 예상배당은 251,123,000원, 미배당은 82,630,252원입니다. 미배당은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 사항은 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원

낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 판단은 “미배당을 떠안느냐”보다 시장가격 대비 어느 회차에서 취득하느냐에 집중할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동주초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 주례역이 있어, 감정평가상 제반 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물 내 14층이며, 급배수·위생·화재경보·옥내소화전· 승강기·지상주차장·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로·토지. 단지 내 가로망이 정비되어 있고 남측 약 20m~25m, 동측 약 8m 내외 도로에 접합니다. 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 공원·도로·중로1류 저촉 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,866,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 855세대 아파트로 거래 표본은 존재하지만 1987년 준공 단지이며, 최근 거래는 310,000,000원~445,000,000원 범위로 가격 편차가 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2022.05.31 을구 5번 부경양돈협동조합 근저당이 기준권리인지 매각물건명세서와 최신 등기부를 다시 대조하세요.
• 임차관계 현장 확인. 현재 자료상 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 전입세대·점유관계·현황조사 원문을 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 363,166,666원보다 최근 12개월 평균 363,111,111원과 최신 거래 320,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -0.1%이므로, 과거 395,000,000원~450,000,000원 거래만으로 상단 가격을 잡지 않는 것이 안전합니다.
• 노후도·수선비. 1987년 준공 단지입니다. 내부 수리상태와 공용부 유지관리 상태를 직접 확인해 취득 후 비용을 별도로 산정하세요.
• 관리비·세금. 입주자대표회의 가압류 2,172,920원이 등기되어 있었던 만큼 관리비 관련 현황을 관리사무소에 확인하고, 당해세 등 배당순위 변수도 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 가격과 노후도를 보는 사건

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.31 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 현재 실질취득 255,500,000원은 최근 12개월 평균 363,111,111원의 70.4%, 최신 거래 320,000,000원보다도 낮아 가격 차이는 분명합니다.

다만 단지는 1987년 준공이고 최근 거래 추세가 -0.1%로 소폭 하락하고 있습니다. 따라서 감정가 365,000,000원을 현재 시세로 보는 접근보다는 최근 거래와 내부 상태, 수선비, 관리비, 실제 점유관계를 확인한 뒤 현재 할인폭이 충분한지를 판단하는 것이 핵심입니다. 이 사건은 인수권리보다 실제 매입가격과 노후도·환금성을 정밀하게 보는 유형입니다.