부산지방법원 2025타경102137. 부산 사상구 주례동 럭키아파트 5동 14층 1408호 아파트입니다. 감정평가상 전용면적은 77.85㎡, 통칭 28평형·전용 23.54평이고, 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물의 14층입니다. 현재 소유자는 김동욱으로, 2020.03.25 소유권을 취득할 당시 등기 거래가액은 276,000,000원입니다.
현재 살아 있는 권리 중 기준이 되는 것은 2022.05.31 설정된 부경양돈협동조합 근저당 216,000,000원입니다. 이후 같은 금융기관의 근저당 60,000,000원·36,000,000원, 가압류 2건, 사상구 압류 2건과 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후에 위치해 매각으로 소멸합니다. 따라서 알려진 권리 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102137 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 595 럭키아파트 5동 14층 1408호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 가야대로284번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 77.85㎡ · 통칭 28평형 · 15층 중 14층 |
| 소유자 | 김동욱 · 2020.03.25 취득 · 거래가액 276,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 365,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 277,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 2022.05.31 근저당이 말소기준
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수 권리는 없지만 점유·임대관계는 입찰 전 현황과 원본 서류를 다시 대조할 필요가 있습니다. 등기 권리만 놓고 보면 2022.05.31 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고 최신 거래와도 격차
단지 실거래 표본은 럭키주례1의 77.85㎡·84.91㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 전체 12건 평균은 363,166,666원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 363,111,111원, 최신 거래는 2026.05의 320,000,000원이며 최근과 과거 거래의 추세는 -0.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.91㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 2 | 328,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 12 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 2025.08 | 77.85㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2025.07 | 84.91㎡ | 14 | 395,000,000원 |
| 2025.06 | 77.85㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 84.91㎡ | 8 | 445,000,000원 |
| 2025.06 | 84.91㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 2024.12 | 77.85㎡ | 12 | 330,000,000원 |
| 2024.12 | 77.85㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2024.10 | 84.91㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 363,111,111원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 363,166,666원 |
현재 최저매각가 365,000,000원은 최근 12개월 평균 363,111,111원의 100.5%입니다. 따라서 최근 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 더구나 최신 거래는 320,000,000원이고 최근 추세도 -0.1%의 하락 방향입니다. 전체 평균 363,166,666원만 보고 신건 가격에 가점을 줄 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,910,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 부경양돈협동조합 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 부경양돈협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 부경양돈협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 부경양돈협동조합 | 19,580,332원 | 19,580,332원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주례럭키아파트입주자대표회의 | 2,172,920원 | 2,172,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,336,748원 |
현재 회차에서는 계산상 채권자 총 청구액 333,753,252원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 25,336,748원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 사상구 압류 2건은 등기상 금액이 확인되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 365,000,000원 | 333,753,252원 | 0원 | 25,336,748원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 292,000,000원 | 287,112,000원 | 46,641,252원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 233,600,000원 | 229,529,600원 | 104,223,652원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 동주초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 주례역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 단지. 럭키주례1은 855세대이며 준공일은 1987.04.11입니다.
- 도로. 단지 내 가로망이 정비돼 있고 남측으로 약 20m~25m, 동측으로 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역·방화지구·지구단위계획구역, 공원·도로·중로1류 저촉 등이 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,866,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물이며 급배수·위생·화재경보·옥내소화전·승강기·지상주차장·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 현재 365,000,000원은 최근12개월 평균 363,111,111원의 100.5%입니다. 권리가 안전하다는 이유만으로 가격을 높여 볼 구간은 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -0.1%이므로 전체 평균만 근거로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 거래는 2026.05의 320,000,000원입니다. 현재 최저가와 함께 직접 비교해야 합니다.
- 면적 표본 구분. 실거래 표본에는 77.85㎡와 84.91㎡가 함께 포함돼 있으므로 개별 호수의 면적·층 차이를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현황과 원본 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 입주자대표회의 가압류. 주례럭키아파트입주자대표회의의 2,172,920원 가압류가 있으므로 청구 원인을 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 사상구 압류가 2025.10.22와 2026.03.24에 등기돼 있으며 금액은 등기자료상 확인되지 않습니다. 실제 배당과 부담 여부를 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건의 장점은 권리 구조입니다. 2022.05.31 부경양돈협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 365,000,000원은 최근 12개월 평균 363,111,111원의 100.5%로 이미 최근 시세 이상이고, 최신 거래 320,000,000원보다도 높습니다. 시장 추세도 -0.1%로 하락 방향입니다.
권리는 합격, 신건 가격은 보류. 현재 회차에서 가격 메리트를 부여하기보다는 유찰 여부를 확인하는 편이 데이터와 맞습니다. 1회 유찰 시 292,000,000원, 2회 유찰 시 233,600,000원으로 내려가며, 어느 시나리오에서도 알려진 권리 기준 매수인 인수는 0원입니다. 이 물건의 핵심은 권리 위험보다 신건 365,000,000원을 받아들일 만큼 가격 경쟁력이 있는가입니다.
