서울중앙지방법원 2025타경104392. 신림동 우성아트빌 3층 303호, 전용 26.67㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 담보권이 아니라 정예찬의 선순위 임차권입니다. 과거 관악농업협동조합 근저당은 2020.05.08. 이미 말소됐고, 현재 매각의 말소기준은 2023.09.18. 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인 정예찬은 그보다 앞선 2022.06.10. 주민등록과 2022.06.11. 점유개시를 갖춰 대항력이 있습니다.
현재 최저매각가 258,000,000원에서는 집행비용 4,412,000원을 먼저 빼고도 임차보증금 238,500,000원이 전액 배당되는 시나리오라 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰로 낙찰가가 임차보증금 아래로 내려가면 이야기가 바뀝니다. 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오므로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지고, 실질취득금액은 238,500,000원 부근에서 쉽게 내려가지 않습니다. 따라서 이 물건은 명목 최저가보다 낙찰가+인수액을 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 3층303호 · 법원단지20길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 26.67㎡ · 5층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2019.12.31. |
| 소유자 | 사형택 · 2020.05.08. 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
과거 2020.02.21. 설정된 관악농업협동조합 근저당권 1,008,000,000원은 2020.05.08. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2023.09.18. 주택도시보증공사 가압류입니다. 정예찬은 2022.05.17. 확정일자, 2022.06.10. 주민등록, 2022.06.11. 점유개시로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 2024.06.18. 보증금 238,500,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 정예찬 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 238,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 주민등록 2022.06.10. · 점유개시 2022.06.11. · 확정일자 2022.05.17. · 배당요구 2024.06.18.
② 시세 비교 — 신건도, 유찰 후 실질취득도 싸지 않다
우성아트빌의 확인된 실거래는 2건입니다. 2023.03. 전용 26.67㎡ 2층이 239,000,000원, 2026.01. 전용 27.57㎡ 4층이 240,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 240,000,000원이고 최신 거래 역시 240,000,000원입니다. 현재 최저매각가 258,000,000원은 최근 시세의 107.5%로, 신건에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 27.57㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.03 | 26.67㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
전체 평균은 239,500,000원이고 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 0.4%입니다. 즉 최근 가격이 급락한 자료는 아니지만, 그렇다고 감정가 258,000,000원을 지지할 만큼 상승한 것도 아닙니다. 오히려 현재 최저가는 전체 평균 대비 107.7%, 최근 12개월 평균 대비 107.5%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 정예찬 보증금 | 238,500,000원 | 238,500,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 15,088,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 가정에서는 정예찬 보증금 238,500,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 실질취득 — 가격 하방을 임차보증금이 막는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 258,000,000원 | 0원 | 258,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 206,400,000원 | 35,789,600원 | 242,189,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 165,120,000원 | 76,491,680원 | 241,611,680원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 2회 유찰돼 명목 최저가가 165,120,000원까지 떨어져도 76,491,680원의 임차보증금이 인수 대상으로 남아 실질취득은 241,611,680원입니다. 최근 12개월 평균 240,000,000원보다 여전히 높습니다. 유찰 횟수보다 선순위 임차보증금이 실질 가격을 결정하는 사건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 우성아트빌은 총 15세대입니다.
- 입지. 남강고등학교 북서측 인근, 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2019.12.31.이며, 도시가스·개별난방·승강기·CCTV·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 공시지가 2,787,000원/㎡ · 토지면적 166.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 확인된 실거래가 2건으로 표본이 많지 않고 총 15세대 규모의 다세대주택이므로, 개별 호수 상태와 실제 매수수요를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 1회·2회 유찰 시 최저가가 아니라 낙찰가와 선순위 임차보증금 인수액을 합친 242,189,600원·241,611,680원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 현재 회차는 정예찬 보증금 238,500,000원 전액 배당을 전제로 인수 0원입니다. 실제 배당순위와 배당액 변동 여부를 매각 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 명도. 임차권등기가 존재하고 대항력도 있으므로 배당 및 보증금 반환 관계가 정리되는 시점과 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 확인된 실거래가 2건이고 최근 12개월 표본은 1건입니다. 전용면적·층·내부상태 차이를 직접 비교해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료상 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으므로 실제 취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득가를 보라”
이 사건은 현재 신건만 보면 매수인 인수 0원이라 권리가 단순해 보입니다. 그러나 정예찬의 238,500,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리입니다. 낙찰가가 보증금을 충분히 배당하지 못하는 순간 미배당분은 매수인 부담으로 이동합니다. 그래서 1회 유찰의 206,400,000원, 2회 유찰의 165,120,000원이라는 숫자만 보면 안 됩니다. 실질취득은 각각 242,189,600원, 241,611,680원으로 최근 실거래 240,000,000원을 여전히 웃돕니다. 현재 신건 역시 258,000,000원으로 최근 시세의 107.5%입니다. 권리는 계산 가능하지만, 가격은 현재도 유찰 후에도 보수적으로 봐야 하는 다세대 물건입니다.
