서울중앙지방법원 2025타경104392. 관악구 신림동 우성아트빌 3층 303호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 258,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 206,400,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 정예찬의 선순위 대항력과 주택도시보증공사의 확약을 함께 읽는 데 있습니다.
정예찬은 2022.06.10. 전입신고를 했고 2022.05.17. 확정일자를 갖췄으며, 2024.06.18. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2023.09.18. 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 앞서므로 본래는 대항력 있는 임차인입니다. 현재 최저가 기준 배당계산에서는 보증금 238,500,000원 중 202,710,400원만 배당되고 35,789,600원이 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용면적 | 26.67㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 제303호 · 사용승인 2019-12-31 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 206,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 238,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
등기상 과거 관악농업협동조합의 근저당권은 2020.05.08. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 권리는 2023.09.18. 주택도시보증공사 가압류이며, 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 정예찬의 전입은 기준권리보다 앞선 2022.06.10.이므로 본래 대항력이 인정되는 선순위 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정예찬 전유부분전부 | 2022.06.10 | 2022.05.17 | 238,500,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 → 실질 인수 0원 |
| 주택도시보증공사 정예찬 보증금 승계 | 2022.06.10 | 2022.05.17 | 238,500,000원 | 대위·승계 별도 임차보증금 아님 |
실제 임차인은 정예찬 1명입니다. 주택도시보증공사의 신고는 정예찬 보증금에 대한 보증기관 대위·승계이므로 두 보증금을 합산하면 안 됩니다. 같은 238,500,000원 채권을 별도 보증금처럼 중복 계산하지 않는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 최근 시세의 86.0%
동일 건물·유사 면적 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 전체 평균은 239,500,000원이고, 최근 12개월 거래는 2026.01. 240,000,000원 한 건입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 0.4% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 27.57㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.03 | 26.67㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 239,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저매각가 206,400,000원은 최근 12개월 평균 240,000,000원의 86.0%, 전체 평균 239,500,000원의 86.2%입니다. 이 사건은 확약으로 매수인 실질 인수가 0원이므로 실질취득액도 206,400,000원으로 동일합니다. 따라서 선순위 임차보증금을 그대로 인수하는 사건처럼 실질취득가가 다시 238,500,000원 수준으로 고정되는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,689,600원 |
| 1. 임차인 정예찬 보증금 · 우선변제 | 238,500,000원 | 202,710,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 미배당액은 35,789,600원이고 매수인 인수로 산정됩니다. 그러나 2026.05.08.자 확약으로 대항력 및 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수계산 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 206,400,000원 | 35,789,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 165,120,000원 | 76,491,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 132,096,000원 | 109,053,344원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당액이 낙찰가 하락과 함께 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 정예찬 관련 잔존 보증금반환청구권을 포기한다는 확약이 제출됐기 때문에, 각 회차의 룰상 인수계산액과 별개로 실질 인수는 0원입니다. 따라서 시세 비교도 보증금 238,500,000원이 아니라 실제 취득대가인 해당 회차 매각가를 기준으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남강고등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택 밀집지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 2019-12-31 사용승인됐으며, 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기·CCTV·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,787,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
- 거래표본. 우성아트빌은 15세대이며 유사 면적 확인 실거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.08.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 등기부상 주택임차권은 현재 표시돼 있으므로 매각 후 말소 절차가 확약 내용대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 중복신고 주의. 정예찬과 주택도시보증공사의 238,500,000원을 각각 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 비교가격 240,000,000원은 1건의 거래에 기반하므로 내부상태·층·면적 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정평가 자료상 토지거래계약에관한허가구역이 표시돼 있으므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 전유면적 26.67㎡ 다세대주택이므로 내부상태, 주차, 채광, 접근성 등 실제 사용성을 직접 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 승부처”
등기와 임차인 정보만 보면 정예찬은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 현재 최저가 배당계산상 35,789,600원의 미배당 보증금이 남습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서가 제출돼 있습니다. 이 때문에 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 206,400,000원입니다.
최근 12개월 실거래 240,000,000원과 비교하면 현재 실질취득은 86.0%입니다. 다만 최근 거래 표본이 1건이고 전체 확인 거래도 2건뿐이므로 가격 판단은 현장 상태와 함께 보수적으로 해야 합니다. 이 물건은 대항력 있는 임차인이 있다는 사실 자체보다, 확약서가 실제로 매수인 인수책임을 제거하는지 원문을 확인하는 것이 핵심입니다.
