부산지방법원 2025타경102139. 감천 오펠리움 아파트 103동 24층 2401호입니다. 소유자 강정연은 2019.08.01 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 188,547,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.12.18 주식회사유창강건 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리만 보면 된다”로 끝나지 않습니다. 임차인 박성현은 말소기준보다 앞선 2020.10.20 전입·점유이고, 확정일자도 2020.10.14입니다. 2023.07.06 임차권등기가 뒤늦게 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 868 감천 오펠리움 아파트 103동 24층 2401호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 59.5376㎡ · 지상24층 중 24층 |
| 소유자 | 강정연 (2019.08.01 소유권이전 · 거래가액 188,547,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,033,414원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2020.12.18 주식회사유창강건의 근저당권입니다. 박성현의 전입·점유는 2020.10.20으로 이보다 앞섭니다. 보증금은 130,000,000원, 확정일자는 2020.10.14이고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 봐야 합니다. 현재 매각가 173,000,000원 가정에서는 배당표상 보증금 전액이 먼저 배당돼 매수인에게 남는 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성현 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.20 | 2020.10.14 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 2회 유찰 시 21,630,080원 |
| 김은선 | 2025.09.01 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 배당요구 2025.11.21 | 승계 없음 |
김은선은 2025.09.01 전입으로 말소기준 2020.12.18보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 말소기준 이후 전입이라는 점 때문에 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인은 아닙니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 13.7% 높다
감천오펠리움아파트 동일 면적대의 최근 12개월 거래 8건 평균은 152,125,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 160,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 173,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.7%입니다. 전체 12건 평균 155,250,000원보다도 높지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.6㎡ | 18 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.6㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 59.6㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 59.6㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 59.54㎡ | 17 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 59.6㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2025.08 | 59.54㎡ | 14 | 162,000,000원 |
| 2025.08 | 59.6㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 152,125,000원 |
특히 최근 12개월 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세가 -5.8%로 내려와 있습니다. 이런 하락 추세에서 현재 최저가가 최근 평균의 113.7%라면, 전체 평균이나 감정가만 보고 가격 매력을 부여하기 어렵습니다. 현재 회차는 시세보다 저렴한 경매가 아니라 최근 시세 이상 가격의 신건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 1. 임차인 박성현 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유창강건 | 100,000,000원 | 39,778,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 폼테크 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 145,033,414원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박성현 보증금 130,000,000원이 전액 배당되는 계산이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 275,033,414원 중 근저당권자 등 채권자 배당은 39,778,000원이며 미배당액은 235,255,414원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 임차보증금 인수가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 173,000,000원 | 0원 | 173,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 138,400,000원 | 0원 | 138,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 110,720,000원 | 21,630,080원 | 132,350,080원 |
1회 유찰 시에는 매각가 138,400,000원에서도 박성현 보증금이 전액 배당되는 시나리오라 매수인 인수가 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시에는 매각가가 보증금보다 낮아지고 미배당 보증금 21,630,080원이 승계되어, 실질취득은 110,720,000원 + 21,630,080원 = 132,350,080원입니다. 즉 2회 유찰부터는 최저가 숫자만 보고 할인폭을 계산하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 감천동 부일외국어고등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트·연립주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상24층 건물의 24층 2401호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지의 공동주택 부지이며 남동측 폭 약 6미터 내외 진입도로에 접합니다. 지형은 급경사로 조사돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·일단의주택단지조성사업지역·상대보호구역·준보전산지 관련 사항이 확인되며 공시지가는 616,300원/㎡입니다.
- 환금성. 감천오펠리움아파트는 145세대, 사용승인 2018.07.18이며 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 거래 추세는 -5.8%, 단지 경매 매각률은 20.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재확인. 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균 152,125,000원의 113.7%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 박성현 배당 결과 확인. 현재 계산상 보증금 130,000,000원이 전액 배당되지만 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세·최우선변제 등은 원본에서 재확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 2회 유찰 시나리오에서는 매수인 인수액이 21,630,080원으로 발생합니다. 회차가 바뀌면 반드시 실질취득액을 다시 보세요.
- 김은선 임대차 내용 확인. 2025.09.01 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내용을 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 및 현황조사상 임차관계가 존재하므로 실제 점유자와 인도 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “현재 인수 0원”보다 중요한 것은 113.7%의 가격
이 사건의 권리 구조는 대항력 임차인이 있다는 점에서 단순 무임차 물건과 다릅니다. 다만 현재 회차 173,000,000원에서는 박성현 보증금 130,000,000원이 전액 배당될 것으로 계산돼 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 이 173,000,000원 자체가 최근 시세보다 높다는 데 있습니다.
최근 12개월 평균은 152,125,000원, 최신 거래는 160,000,000원이고 가격 추세는 -5.8%입니다. 현재 실질취득은 최근 평균의 113.7%이므로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 유찰되면 가격은 내려가지만 2회 유찰부터는 대항력 임차인의 미배당 보증금 21,630,080원이 매수인에게 승계되기 시작합니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 얼마인가”가 아니라 “낙찰가 + 임차보증금 인수액이 얼마인가”를 회차별로 계산해야 하는 사건입니다.
