부산지방법원 2025타경102139. 부산 사하구 감천동 감천 오펠리움 아파트 103동 24층 2401호입니다. 감정가는 173,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 121,100,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 권리관계를 함께 보면 단순한 1.211억짜리 아파트가 아닙니다. 임차인 박성현은 2020.10.20 전입했고 확정일자는 2020.10.14로, 말소기준권리인 2020.12.18 주식회사유창강건 근저당보다 앞섭니다. 보증금 130,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
현재 121,100,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,495,400원을 먼저 제외한 뒤 박성현에게 118,604,600원이 배당되고, 남는 보증금 11,395,400원은 매수인이 인수합니다. 따라서 매수인의 경제적 취득비용은 121,100,000원 + 11,395,400원 = 132,495,400원입니다. 이후 유찰로 낙찰가가 내려가면 박성현에게 돌아가는 배당액도 줄고 매수인 인수액은 커지므로, 실질취득가는 대체로 보증금 130,000,000원에 집행비용이 더해진 수준에서 움직입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102139 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 868 감천 오펠리움 아파트 103동 24층 2401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.5376㎡ · 지상24층 중 24층 |
| 소유자 | 강정연 · 2019.08.01 소유권이전 · 거래가액 188,547,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,033,414원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.12.18 설정된 주식회사유창강건 근저당권 100,000,000원입니다. 이후의 가압류와 강제경매개시결정, 등기부상 임차권 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 박성현은 근저당 설정보다 앞선 2020.10.20에 전입해 대항력을 갖고 있어, 등기가 소멸하는 것과 보증금 미배당분을 매수인이 부담하는 것은 별개의 문제입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성현 | 2020.10.20 / 2020.10.14 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 11,395,400원 인수 |
| 김은선 | 2025.09.01 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김은선은 2025.09.01 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 2025.11.21 배당요구를 한 상태이므로, 실제 배당 영향은 매각물건명세서 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 132,495,400원으로 비교
감천오펠리움아파트 동일 면적대 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 155,250,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 152,125,000원, 최신 거래는 2026.07의 160,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전보다 -5.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.6㎡ | 18 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.6㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 59.6㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 59.6㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 59.54㎡ | 17 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 59.6㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2025.08 | 59.54㎡ | 14 | 162,000,000원 |
| 2025.08 | 59.6㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2025.06 | 59.54㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2025.05 | 59.6㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2025.05 | 59.6㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.04 | 59.6㎡ | 12 | 178,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 152,125,000원 |
현재 최저가 121,100,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 79.6%지만, 이 수치는 이 사건의 실질 가격을 과소평가합니다. 박성현에게 승계되는 11,395,400원을 합친 실질취득 132,495,400원은 최근 12개월 평균의 약 87.1%입니다. 평균보다 19,629,600원 낮고 최신 거래 160,000,000원보다는 27,504,600원 낮습니다. 다만 최근 시세가 -5.8% 하락 추세이므로 이 차액 전체를 안전마진으로 간주해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 121,100,000원 | 11,395,400원 | 132,495,400원 |
| 2회 유찰 시 | 84,770,000원 | 47,155,860원 | 131,925,860원 |
| 3회 유찰 시 | 59,338,999원 | 72,129,103원 | 131,468,102원 |
③ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,495,400원 |
| 1. 임차인 박성현 보증금 | 130,000,000원 | 118,604,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유창강건 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 폼테크 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 145,033,414원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박성현 보증금조차 전액 배당되지 않아 부족분 11,395,400원이 매수인 인수로 남습니다. 주식회사유창강건·주식회사 폼테크·주택도시보증공사의 채권은 이 가정에서 배당액이 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 감천동 부일외국어고등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트·연립주택·단독주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상24층 건물의 24층 2401호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지의 공동주택 부지이며 남동측으로 폭 약 6미터의 진입도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·일단의주택단지조성사업지역·상대보호구역·준보전산지이며 공시지가는 616,300원/㎡입니다.
- 단지. 감천오펠리움아파트는 145세대, 2018.07.18 준공이며 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득가 확인. 현재 회차는 121,100,000원이 아니라 인수 11,395,400원을 더한 132,495,400원이 비교 기준입니다.
- 박성현 보증금 인수. 전입 2020.10.20, 확정일자 2020.10.14, 보증금 130,000,000원의 대항력·우선변제 구조를 원본 서류와 대조하세요.
- 김은선 확인. 전입은 2025.09.01로 후순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구일은 2025.11.21입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 152,125,000원보다 실질취득가가 낮더라도 최근 거래 추세는 -5.8%입니다.
- 추가 유찰의 착시. 2회 유찰 시 실질취득 131,925,860원, 3회 유찰 시 131,468,102원으로 낙찰가만큼 총비용이 내려가지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.211억 경매”가 아니라 “약 1.325억 취득”
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 173,000,000원에서 121,100,000원까지 내려온 1회 유찰 아파트입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 박성현의 보증금 130,000,000원이 있어, 현재 회차에서 매수인이 실제 부담할 금액은 132,495,400원입니다. 이 실질취득가는 최근 12개월 실거래 평균 152,125,000원과 최신 거래 160,000,000원보다 낮아 현재 가격에는 일정한 간격이 있습니다. 반면 최근 시세는 -5.8% 하락했고, 추가 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득가는 1.31억대에서 크게 움직이지 않습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 내려가느냐가 아니라, 인수보증금을 합친 총비용이 당시 시세와 얼마나 차이 나는지입니다.
