부산지방법원 2025타경102144. 부산 서구 동대신동2가 더스페이스 101동 4층 402호, 감정 이용상태가 공동주택(다세대)인 물건입니다. 소유자는 성상곤이고, 2018년 거래가액 223,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2023.05.15. 전오권 명의 근저당권 110,000,000원이 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 2020.11.10. 전입의 임차인 황다솔이 있다는 점입니다.
황다솔의 임대차계약일은 2020.10.15., 확정일자는 2020.10.29., 전입·점유개시는 2020.11.10.이고 보증금은 180,000,000원입니다. 2024.08.29. 주택임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 한 상태입니다. 따라서 이 임차인은 단순한 후순위 임차인이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 현재 회차에서 보증금이 전액 배당되면 인수액은 0원이지만, 낙찰가가 낮아져 배당이 부족해지면 그 부족액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102144 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 동대신동2가 162-10 더스페이스 101동 4층 402호 |
| 물건종류 | 공동주택(다세대) |
| 소유자 | 성상곤 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2023.05.15. 설정된 전오권 근저당권 110,000,000원입니다. 이후 부산진세무서 압류, KB국민카드·부산신용보증재단·롯데카드·신용보증기금·토스뱅크 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 부산진구 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 황다솔은 2020.11.10. 전입으로 말소기준권리보다 앞서므로, 후순위 등기라는 이유만으로 보증금 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황다솔 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2020.11.10 | 2020.10.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 황다솔 본인의 임차권등기입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 보증금 180,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 가격 비교 — 실거래 근거보다 배당·인수 구조가 먼저
더스페이스는 자료상 총 8세대, 사용승인일은 2018.08.09이며, 비교 대상 면적은 50.0593㎡로 표시돼 있으나 해당 면적 매칭은 성립하지 않았습니다. 확인 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가격도 제시되어 있지 않으므로, 이 물건을 현재 최저가 2.30억만 보고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
대신 가격이 낮아질수록 임차인 미배당액이 커지는 구조를 봐야 합니다. 현재 230,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당되어 인수가 0원이지만, 1회 유찰 184,000,000원에서도 임차인은 180,000,000원을 전액 받는 것으로 계산됩니다. 반면 2회 유찰 147,200,000원에서는 임차인 배당액이 144,339,200원에 그쳐 35,660,800원이 매수인 인수로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 황다솔 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 전오권 | 110,000,000원 | 45,980,000원 |
| 3. 가압류 · KB국민카드 | 10,092,652원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 12,915,505원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 | 10,464,211원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 7,916,698원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 토스뱅크 | 134,279,137원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 황다솔 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 2.30억 가정에서는 황다솔 보증금 1.80억이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하며, 자료에도 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있다고 경고되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액이 생기는 경계
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 230,000,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 230,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 184,000,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 184,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 35,660,800원 | 182,860,800원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서여자고등학교 남동측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역으로 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·도시가스 개별난방·스프링클러·옥내소화전 등 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평탄하게 조성된 사다리형 공동주택 부지이며 북서측 약 6m 도로에 접합니다. 제3종일반주거지역이고 공시지가는 1,840,000원/㎡입니다.
- 규모. 더스페이스는 총 8세대로 확인됩니다. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다.
- 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확인. 황다솔의 전입일 2020.11.10.은 말소기준 2023.05.15.보다 빠릅니다. 미배당액이 생기면 매수인 인수입니다.
- 낙찰가가 내려갈수록 인수액 재계산. 특히 2회 유찰 시 35,660,800원 인수가 발생하므로 최저가만 비교하지 말고 실질 부담액을 보세요.
- 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류가 존재해 당해세 여부에 따라 배당순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인 황다솔과 강제경매 채권자 황다솔이 동일 이름으로 나타나는 점은 원본 서류와 사실관계 확인이 필요합니다.
- 실거래 직접 확인. 현재 자료로는 최근 12개월 평균·최신 거래가격을 확인할 수 없어 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 조세채권 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
현재 회차 230,000,000원만 놓고 보면 황다솔의 보증금 180,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건의 본질은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 있다는 데 있습니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명확히 적고 있습니다. 실제 시나리오상 2회 유찰 시 낙찰가는 147,200,000원으로 내려가지만 35,660,800원이 인수되어 실질 부담은 182,860,800원이 됩니다.
또한 국세·지방세 압류가 있어 실제 선순위 조세채권이 배당에 들어오면 현재 회차의 임차인 전액배당 가정도 달라질 여지가 있습니다. 반면 비교 가능한 최근 실거래 자료는 확인되지 않으므로, 현재 2.30억이 싸다거나 유찰가가 곧바로 가격 메리트라고 평가할 근거도 부족합니다. 이 물건은 권리 자체가 단순한 소멸형이 아니라, 배당 결과에 따라 인수액이 달라지는 임차보증금 관리형으로 접근해야 합니다.
