부산지방법원 2025타경102144. 부산 서구 동대신동2가 더스페이스 101동 402호, 전유면적 50.0593㎡의 공동주택(다세대)입니다. 표면적으로는 감정가 230,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 161,000,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다. 황다솔의 전입·점유일은 2020.11.10, 확정일자는 2020.10.29이고, 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.05.15 전오권 근저당권입니다.
따라서 2024.08.29 설정된 임차권등기 자체가 말소기준권리보다 뒤에 있다는 사실만 보고 “매각으로 전부 끝난다”고 보면 안 됩니다. 임차인은 이미 말소기준권리보다 앞서 전입·점유했고 대항력이 인정되는 구조이며, 매각물건명세서 역시 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 동대신동2가 162-10 더스페이스 101동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.0593㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 성상곤 · 2018.08.31 매매 · 거래가액 223,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황다솔 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 임차보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2023.05.15 전오권 근저당권 110,000,000원입니다. 그 이후의 국세 압류, 카드사·보증기관·은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 부산진구 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 임차인 황다솔이 이 말소기준보다 훨씬 앞선 2020.11.10에 전입·점유했다는 점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황다솔 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.10 | 2020.10.29 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
황다솔은 확정일자를 갖추고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사합니다. 동시에 대항력이 있어 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 계산해야 하며, 보증금을 별도로 중복 합산할 사안은 아닙니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 약 1.8억원
이 사건에서는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 161,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,054,000원을 제외한 157,946,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 22,054,000원이 매수인에게 남습니다. 따라서 낙찰가와 인수를 합친 실질취득은 183,054,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 22,054,000원 | 183,054,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 69,677,800원 | 182,377,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 102,930,020원 | 181,820,020원 |
즉 1회 더 유찰되면 낙찰가는 112,700,000원으로 크게 내려가지만 인수액이 69,677,800원으로 늘어 실질취득은 182,377,800원입니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 78,890,000원에 인수액 102,930,020원이 붙어 실질취득은 181,820,020원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 대항력 인수형이므로, “유찰될수록 무조건 싸진다”는 접근이 통하지 않습니다.
최근 실거래 금액 확인치가 없어 실질취득 183,054,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 감정가 230,000,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 더스페이스는 총 8세대, 2018.08.09 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 황다솔 보증금 | 180,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 근저당 · 전오권 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. KB국민카드 가압류 | 10,092,652원 | 0원 |
| 4. 부산신용보증재단 가압류 | 12,915,505원 | 0원 |
| 5. 롯데카드 가압류 | 10,464,211원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 가압류 | 7,916,698원 | 0원 |
| 7. 토스뱅크 가압류 | 134,279,137원 | 0원 |
| 8. 강제경매개시결정 · 황다솔 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 중 157,946,000원만 배당되고 22,054,000원이 매수인 인수로 남습니다. 세금 관련 압류가 당해세로 우선 차감되는 경우 임차인 배당액이 더 줄어 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대)이며 더스페이스 총 8세대, 2018.08.09 준공입니다.
- 입지. 부산서여자고등학교 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기, 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 옥내소화전, 공동현관, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 1,840,000원/㎡, 토지면적 379.0㎡의 사다리형 평지입니다.
- 접근도로. 감정평가상 북서측 약 6m 도로에 접하고, 토지이용계획상 광로3류에 접합니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 경매 통계. 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%로 기록돼 있어 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 회차는 161,000,000원이 아니라 183,054,000원을 기준으로 손익을 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 실질취득 182,377,800원, 3회 유찰 시 181,820,020원으로 총 부담이 크게 내려가지 않습니다.
- 임차보증금 지급자료 확인. 황다솔이 임차권자이자 경매신청 채권자이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역 등 임대차 실체를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 당해세가 존재하면 임차인 배당이 감소해 매수인 인수액이 현재 추정보다 늘 수 있습니다.
- 말소기준권리 오해 금지. 2024.08.29 임차권등기만 볼 것이 아니라 2020.11.10 전입·점유를 함께 봐야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 금액 확인치가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 230,000,000원에서 161,000,000원까지 내려와 할인폭이 커 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 180,000,000원이고, 현재 회차에서도 배당 부족분 22,054,000원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 183,054,000원입니다.
더 유찰되더라도 구조는 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 임차인의 미배당 보증금이 커져, 2회 유찰 시 182,377,800원, 3회 유찰 시 181,820,020원으로 총 부담은 약 180,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 당해세가 선순위로 배당되면 인수액은 더 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “임차보증금 잔액을 포함해 얼마에 취득하느냐”입니다.
