서울중앙지방법원 2025타경104408. 관악구 남현동 편백나무빌라 2층 204호입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권 자체보다 임차인의 대항력 발생시점과 이후 제출된 확약서입니다. 김종현은 확정일자 2021.01.08., 전입 2021.02.05., 점유개시 2021.02.06.이고, 말소기준권리는 2021.03.05. 김지연의 근저당권 40,000,000원입니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 260,000,000원 중 경매대금에서 배당받지 못하는 부분이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
그러나 2026.06.26. 신청채권자이자 김종현의 승계인인 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 바로 김종현의 임차보증금에 적용되므로, 현재 회차 배당 시뮬레이션상 부족액 28,104,000원은 룰상 계산값일 뿐 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1086-24 편백나무빌라 2층 204호 |
| 도로명 | 서울특별시 관악구 남부순환로272길 51 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 현황 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층건 중 제2층 제204호 |
| 소유자 | 최철규 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 236,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2021.03.05. 을구 7번 김지연 근저당권 40,000,000원입니다. 김종현의 전입일은 2021.02.05.로 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2021.01.08. 및 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 주택임차권 등기는 2024.08.07. 접수됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김종현 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 전입 2021.02.05. 확정 2021.01.08. 점유개시 2021.02.06. | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 인수 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 2.36억 기준
가격 비교는 단순 최저가가 아니라 최저가 + 실제 인수액인 실질취득액으로 해야 합니다. 이 사건은 확약 반영 인수가 0원이므로 실질취득액은 236,000,000원입니다. 비교 가능한 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 285,000,000원, 최신 거래는 2026.01. 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 27.81㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2025.08 | 26.55㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 285,000,000원 |
실질취득 236,000,000원은 최근 12개월 평균 285,000,000원의 82.8%이고, 평균보다 49,000,000원 낮습니다. 최신 거래 290,000,000원과 비교하면 54,000,000원 낮습니다. 감정가 295,000,000원은 두 실거래보다 높지만 1회 유찰로 최저가가 236,000,000원까지 내려온 상태여서, 확약 효력이 그대로 유지된다는 전제에서는 현재 회차 가격에 시세 대비 할인 폭이 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 임차인 김종현 보증금 | 260,000,000원 | 231,896,000원 |
| 2. 근저당권 · 김지연 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 원칙상 임차보증금 미배당액은 28,104,000원이지만, 2026.06.26. 확약에 따라 김종현 관련 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건과 관련해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남현동 주민센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 204호이고, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로 다세대주택 건물부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 단지 규모. 편백나무는 15세대이고 준공일은 2013.08.02.입니다.
- 공시지가. 5,142,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 재확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.06.26. 제출된 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 직접 의존합니다.
- 배당표와 인수액 구분. 현재 회차의 배당 부족분 28,104,000원은 확약 전 원칙 계산값이고, 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다.
- 압류 3건 확인. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위에서 차감될 수 있으므로 실제 교부청구 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 내부상태 재확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 현황과 수리 필요 여부를 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 비교 거래가 2건뿐이므로 285,000,000원 평균 하나만으로 개별 호수 가격을 단정하지 말고 최신 290,000,000원 거래와 함께 비교해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 표시된 규제의 적용 여부와 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”에서 끝내면 이 사건을 잘못 읽는다
김종현은 말소기준권리보다 먼저 전입해 원래라면 명백히 주의해야 할 대항력 임차인입니다. 보증금도 260,000,000원으로 현재 최저가 236,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형 구조가 됩니다.
하지만 이 사건에는 2026.06.26. 주택도시보증공사의 명시적인 포기·말소 동의 확약이 있습니다. 따라서 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득액은 236,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 285,000,000원의 82.8%이고 최신 거래 290,000,000원보다도 낮습니다. 권리 판단의 승부처는 단순히 ‘대항력 있음’이라는 표지만 보는 것이 아니라, 그 대항력이 확약으로 실제 매수인에게 남는지까지 확인하는 것입니다.
