서울중앙지방법원 2025타경104408. 관악구 남현동 편백나무빌라 2층 204호, 현황 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보면 상당히 민감합니다. 김종현은 2021.02.05. 주민등록을 마치고 2021.02.06. 점유를 시작했으며, 확정일자는 2021.01.08.입니다. 반면 현재 말소기준권리는 2021.03.05. 김지연 근저당권이므로, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 신청채권자이자 임차권자 김종현의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.26. 확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권도 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 김종현에 관한 매수인 인수는 실질적으로 0원으로 봅니다. 이 확약의 효력은 김종현의 임차보증금에 관한 것이며, 다른 별도 임차인이 확인될 경우 그 위험까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1086-24 편백나무빌라 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 현황 다세대주택 · 5층 건물 중 2층 204호 |
| 소유자 | 최철규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김종현 | 2021.02.05 / 2021.02.06 | 2021.01.08 | 260,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 김종현의 승계인으로 경매를 신청한 것이므로 동일 보증금을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.95억이 최근 거래보다 높다
가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 이 사건은 확약으로 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 295,000,000원입니다. 편백나무의 전용면적 유사 실거래는 최근 12개월간 2건이며, 평균은 285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 27.81㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2025.08 | 26.55㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 285,000,000원 |
실질취득 295,000,000원은 최근 12개월 평균 285,000,000원의 103.5%입니다. 최신 거래인 2026.01의 290,000,000원보다도 5,000,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부와 관계없이 현재 신건에서는 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 임차인 김종현 보증금 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김지연 | 40,000,000원 | 30,070,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서와 후순위 배당액은 변동될 수 있습니다. 다만 김종현 보증금에 관한 매수인 인수 여부는 2026.06.26.자 확약을 반영해 실질 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 204호입니다.
- 입지. 남현동 주민센터 남동측 인근에 위치하며 공동주택과 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이고 최근 12개월 유사면적 실거래 표본이 2건에 그칩니다. 거래 표본이 많은 대단지 공동주택과 달리 개별 상태·층·면적 차이에 따른 가격 편차를 더 보수적으로 봐야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 소유자·이해관계인 부재와 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형 및 건축물현황도에 따른 통상 상태를 기준으로 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각기일 직전까지 원본 서류에서 재확인하세요.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 실질취득 295,000,000원은 최근 평균 285,000,000원과 최신 거래 290,000,000원보다 높습니다. 신건 가격 자체에는 할인 메리트가 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있으므로 매각기일 전 세금 관계를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 현재 실제 점유자가 누구인지 현장에서 재확인하고 인도 일정과 비용을 보수적으로 잡으세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 소규모 다세대는 내부 수리 상태가 가격에 미치는 영향이 커 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 첫눈에 대항력 임차보증금 260,000,000원이 걸린 위험한 구조처럼 보이지만, 2026.06.26.자 확약서가 핵심 변수가 됩니다. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 김종현에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 295,000,000원으로 정리됩니다.
그러나 그 295,000,000원이 최근 12개월 평균 285,000,000원의 103.5%이고, 최신 거래 290,000,000원보다도 높습니다. 게다가 15세대 규모의 다세대이고 감정 당시 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 결론은 명확합니다. 확약으로 주된 권리 리스크는 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 권리 해소만 보고 서두르기보다는 실제 취득가격과 현장 상태를 기준으로 보수적으로 판단할 물건입니다.
