서울중앙지방법원 2025타경104429. 신림큐브 5층 510호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 권리구조의 핵심은 2023.03.02. 설정된 지완의 근저당권이 말소기준이라는 점보다, 그보다 앞선 2020.06.22. 전입을 갖춘 위성규의 임차권입니다. 위성규는 보증금 141,000,000원, 확정일자 2020.05.25., 배당요구가 확인되며 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가 108,800,000원 자체가 아닙니다. 현재 배당 가정에서는 위성규에게 106,476,800원이 배당되고 34,523,200원이 남습니다. 매수인이 부담하는 실질취득은 143,323,200원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104429 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 5층 510호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용중 · 전용 12.96㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 10층 · 제5층 제510호 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 108,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 141,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.03.02. 을구 3번 지완 근저당권입니다. 이후 관악구 압류, 조용민·김창억 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 위성규의 임차권등기 자체는 2023.09.01.로 말소기준 뒤에 등기됐지만, 임차인의 주민등록일자가 2020.06.22.로 말소기준보다 빠릅니다. 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 위성규 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.22 확정 2020.05.25 | 141,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 잔액 인수 34,523,200원 |
| RHAZAL ASMA 현황조사 | 2025.11.07 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 근거 없음 |
RHAZAL ASMA의 전입은 2025.11.07.로 말소기준 2023.03.02.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 명도·점유관계는 원본 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다. 반면 위성규는 전입·확정일자가 모두 말소기준보다 앞서며 배당요구도 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
신림큐브의 최근 거래에서 가장 중요한 값은 과거 전체 평균 129,233,333원이 아니라, 현재 시장을 반영하는 최근 12개월 평균 109,500,000원과 최신 거래입니다. 최신 거래는 2026.07. 전용 12.4㎡, 10층의 109,500,000원이며 최근 12개월 거래도 이 1건입니다. 최근 거래 추세는 이전 구간보다 -16.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 12.4㎡ | 10 | 109,500,000원 |
| 2025.03 | 12.96㎡ | 5 | 109,900,000원 |
| 2025.03 | 12.96㎡ | 5 | 114,900,000원 |
| 2023.06 | 12.96㎡ | 7 | 126,500,000원 |
| 2023.05 | 13.41㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 12.39㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.12 | 12.96㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 12.96㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 12.96㎡ | 10 | 99,000,000원 |
| 2022.03 | 12.96㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2021.12 | 12.96㎡ | 7 | 121,000,000원 |
| 2021.12 | 13.41㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 109,500,000원 |
최저가 108,800,000원만 보면 최근 12개월 평균의 99.4%라 거의 시세 수준입니다. 그러나 이 비교는 이 사건에서는 의미가 제한적입니다. 매수인이 실제 부담하는 금액은 143,323,200원이므로 최신 거래 109,500,000원보다 33,823,200원 높습니다. 최근 시장 추세도 -16.4%이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 129,233,333원을 근거로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,323,200원 |
| 1. 임차인 위성규 보증금 | 141,000,000원 | 106,476,800원 |
| 2. 근저당권 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 위성규 | 141,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,323,200원을 제외한 106,476,800원이 위성규에게 배당되고, 보증금 잔액 34,523,200원은 매수인이 인수하는 가정입니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 108,800,000원 | 34,523,200원 | 143,323,200원 |
| 2회 유찰 시 | 87,040,000원 | 55,926,720원 | 142,966,720원 |
| 3회 유찰 시 | 69,632,000원 | 73,021,376원 | 142,653,376원 |
낙찰가만 보면 108,800,000원 → 87,040,000원 → 69,632,000원으로 크게 내려가지만, 인수액은 반대로 34,523,200원 → 55,926,720원 → 73,021,376원으로 증가합니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어난다는 이유만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악우체국 북서측에 위치하며 주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스정류장 및 신림역과의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하고 북측 및 동측 약 4~6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 규모. 신림큐브는 96세대이며 사용승인일은 2015.04.22.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 확인. 현재 기준 108,800,000원에 34,523,200원의 인수가 더해져 실제 부담은 143,323,200원입니다.
- 위성규 임대차 원본 대조. 전입·확정일자·임차권등기·배당요구와 함께 임대차계약서 및 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. RHAZAL ASMA는 말소기준 뒤 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 현황 및 명도 관계를 점검해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -16.4%, 최신 거래 109,500,000원을 기준으로 총 취득비용을 비교해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동이 임차인 미배당액과 매수인 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 내려가도 총 부담은 거의 안 내려간다”
이 사건은 최저가 108,800,000원만 보면 최신 실거래 109,500,000원과 거의 같아 보입니다. 하지만 위성규의 대항력 있는 보증금 141,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에 현재 회차에서 34,523,200원을 추가로 인수합니다. 실제 부담은 143,323,200원으로 최근 시세를 크게 웃돕니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 동시에 커지므로 실질취득은 각각 142,966,720원, 142,653,376원으로 크게 낮아지지 않습니다. 최근 거래 추세도 -16.4%이고 신림큐브 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.8회입니다. 이 물건은 ‘얼마나 최저가가 내려갔는가’보다 임차보증금 잔액까지 포함해 얼마를 실제로 부담하는가가 판단의 중심입니다.
