서울중앙지방법원 2025타경104429. 신림큐브 5층 510호는 감정평가상 도시형생활주택으로 이용중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 2023.03.02. 설정된 지완의 근저당권보다 앞선 위성규의 주민등록일자 2020.06.22.입니다. 위성규는 임대차계약일 2020.05.15., 점유개시일 2020.06.21., 확정일자 2020.05.25.로 확인되고, 141,000,000원의 주택임차권이 2023.09.01. 등기됐습니다. 매각물건명세서도 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 136,000,000원에서는 집행비용 2,704,000원을 제외한 133,296,000원이 위성규에게 배당되고, 남는 보증금 7,704,000원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 단순 낙찰가가 아니라 136,000,000원 + 7,704,000원 = 143,704,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104429 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 5층 510호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 전용 / 층 | 12.96㎡ · 지하 2층 지상 10층 건물 내 제5층 제510호 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 141,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준권리 | 2023.03.02. 근저당권 · 지완 · 채권최고액 1,126,500,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
등기상 말소기준은 2023.03.02. 지완 근저당권입니다. 그 뒤의 관악구 압류, 조용민·김창억 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 위성규의 임차권등기 자체는 2023.09.01.로 말소기준보다 늦어도, 실제 대항력 판단의 출발점인 주민등록과 점유는 각각 2020.06.22., 2020.06.21.로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 2명, 권리 성격은 다르다
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 위성규 | 2020.06.22 | 141,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 잔액 인수 7,704,000원 |
| RHAZAL ASMA | 2025.11.07 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
RHAZAL ASMA는 2025.11.07. 전입으로 말소기준권리인 2023.03.02.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으나, 현재 확인된 전입 순서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 보기는 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
신림큐브의 최근 12개월 동일 면적대 거래는 2026.07. 109,500,000원 1건이며, 최신 거래 역시 109,500,000원입니다. 현재 최저가 136,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 124.2%입니다. 여기에 위성규 미배당 인수액을 더한 실질취득 143,704,000원은 최근 시세의 131.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 12.4㎡ | 10 | 109,500,000원 |
| 2025.03 | 12.96㎡ | 5 | 109,900,000원 |
| 2025.03 | 12.96㎡ | 5 | 114,900,000원 |
| 2023.06 | 12.96㎡ | 7 | 126,500,000원 |
| 2023.05 | 13.41㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 12.39㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.12 | 12.96㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 12.96㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 12.96㎡ | 10 | 99,000,000원 |
| 2022.03 | 12.96㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2021.12 | 12.96㎡ | 7 | 121,000,000원 |
| 2021.12 | 13.41㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 129,233,333원 |
전체 12건 평균은 129,233,333원이지만, 최근 가격 판단에는 과거 160,000,000원 거래까지 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 109,500,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 구간은 이전 거래 구간보다 -16.4% 낮습니다. 따라서 전체 평균과 비슷하다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 유찰해도 총부담이 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 136,000,000원 | 7,704,000원 | 143,704,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 108,800,000원 | 34,523,200원 | 143,323,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 87,040,000원 | 55,926,720원 | 142,966,720원 |
표에서 보이듯 낙찰가가 136,000,000원에서 108,800,000원, 87,040,000원으로 내려갈수록 임차인 미배당 인수액은 7,704,000원에서 34,523,200원, 55,926,720원으로 커집니다. 그래서 매각가와 인수액을 합친 부담은 계속 143,000,000원 안팎에 머뭅니다. 이 구조에서는 유찰로 최저가 숫자가 낮아지는 것만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 1. 임차인 위성규 보증금 | 141,000,000원 | 133,296,000원 |
| 2. 근저당권 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 위성규 | 141,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위성규는 133,296,000원을 배당받고 보증금 부족분 7,704,000원이 남습니다. 매각물건명세서상 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용중입니다.
- 입지. 관악우체국 북서측에 위치하며, 인근은 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 노선버스정류장 및 신림역과의 거리를 고려할 때 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 규모. 신림큐브는 96세대이며 준공일은 2015.04.22.입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 12,170,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 136,000,000원에 낙찰돼도 인수 7,704,000원을 더한 실질취득은 143,704,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 34,523,200원, 2회 유찰 시 인수 55,926,720원으로 커져 총부담이 크게 줄지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 최근12개월 평균과 최신 거래는 모두 109,500,000원이고 최근 추세는 -16.4%입니다.
- 위성규 권리 원인 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서·보증금 지급내역·임차권등기 원인을 원본 대조해야 합니다.
- RHAZAL ASMA 점유 확인. 전입은 2025.11.07.로 대항력은 없지만 현재 점유관계와 인도 가능성은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 매각물건명세서 재확인. 위성규 보증금 미배당 잔액 인수 문구가 매각기일까지 유지되는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 물건
이 사건은 최저가가 낮아질수록 매수인 부담도 같은 폭으로 줄어드는 일반적인 경매와 다릅니다. 위성규의 대항력 있는 보증금 141,000,000원이 낙찰대금에서 다 배당되지 않으면 부족분이 매수인에게 넘어오기 때문입니다. 신건에서는 136,000,000원 + 7,704,000원 = 143,704,000원, 1회 유찰 가정에서는 143,323,200원, 2회 유찰 가정에서는 142,966,720원으로 총부담이 거의 비슷합니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 109,500,000원이고, 최근 가격 추세는 -16.4%입니다. 여기에 신림큐브 경매물건 평균 유찰 4.8회까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가 숫자의 할인율이 아니라 임차인 인수까지 포함한 실질취득가로 판단해야 하며, 현재 확인되는 가격·권리 구조만으로는 매력도가 낮습니다.
