서울중앙지방법원 2025타경104456. 상도1동 ‘필하우스2차’ 5층 603호, 전용 약 29.82㎡의 단지형다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2024.02.27. 설정된 백승윤의 주택임차권입니다. 임차보증금은 278,250,000원, 전입·점유개시는 2020.06.05., 최초 확정일자도 2020.06.05.로, 2025.11.27. 강제경매개시결정이라는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권으로 보아야 하는 사건입니다.
그런데 신청채권자이자 백승윤 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.05.08. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 백승윤 임차관계에 관해서는 낙찰자가 추가로 떠안을 보증금을 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약의 효력은 백승윤 임차관계에 한정되며, 본건에서 확인되는 실제 임차인은 백승윤 1명입니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인을 한 명 더 추가하는 것이 아니라 해당 임차보증금 권리를 승계한 주체이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104456 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 244-2 필하우스2차 5층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 전용 29.82㎡ · 지상5층 건물 내 5층 603호 |
| 소유자 | 정연수 |
| 감정가 / 최저가 | 311,300,000원 / 311,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 321,196,839원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 | 필하우스2차 · 15세대 · 2020.02.03. 준공 |
| 제시외 | 보일러실 약 1㎡ · 매각물건명세서상 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원
과거 영등포농업협동조합의 근저당권 228,000,000원은 2020.06.08. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심 기준은 2025.11.27. 강제경매개시결정입니다. 백승윤의 임차권은 그보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 보유하므로 확약 전에는 매수인 인수 가능성이 있는 권리였지만, 2026.05.08. 승계인 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 잔존 보증금반환청구권이 매수인에게 행사되지 않는 구조가 됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 백승윤 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 278,250,000원 | 전입 2020.06.05. 확정 2020.06.05. | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 확약 후 인수 0 |
② 시세 비교 — 권리는 정리됐지만 가격 메리트는 없다
필하우스2차 전용 29.83㎡~29.97㎡ 거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 303,400,000원이지만, 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 308,500,000원과 최신 거래 305,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 +2.8%로 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.83㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2025.11 | 29.91㎡ | 2 | 312,000,000원 |
| 2024.05 | 29.91㎡ | 1 | 297,000,000원 |
| 2022.04 | 29.83㎡ | 3 | 303,000,000원 |
| 2022.01 | 29.97㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 308,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 303,400,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득가는 311,300,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 100.9%로 이미 최근 시세 이상이고, 최신 거래 305,000,000원보다도 높습니다. 전체 평균 대비 지표 102.6% 역시 가격 할인 근거가 되지 않습니다. 따라서 인수 0원이라는 권리상 호재와 가격 메리트를 혼동해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,158,200원 |
| 1. 백승윤 임차보증금 우선변제분 | 278,250,000원 | 278,250,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 321,196,839원 | 27,891,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 신청채권자 미배당액은 293,305,039원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 현재 회차의 매수인 인수 계산액도 0원이며, 여기에 2026.05.08. 확약을 반영해 실질 인수 역시 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 시스템상 인수액과 ‘확약 후 실질 인수’를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 311,300,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 249,040,000원 | 33,496,560원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 199,232,000원 | 82,607,248원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 현황 공동주택(도시형생활주택·다세대) 건부지입니다.
- 입지. 상현초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보 가능 거리에 지하철 7호선 상도역·숭실대입구역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상5층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 서측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,781,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 필하우스2차는 15세대 규모이고, 동일 면적대 실거래는 5건이 확인됩니다. 가격 판단은 대단지 아파트식 평균보다 실제 거래 표본과 최신 거래를 보수적으로 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.08. 확약서에서 대항력 포기, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 반드시 직접 대조하세요.
- 확약 범위 구분. 인수 0원 판단은 백승윤 임차관계에 관한 확약을 전제로 합니다. 확약의 주체·승계관계와 현재 효력을 매각기일 직전 서류에서 재확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 311,300,000원은 최근 12개월 평균 308,500,000원의 100.9%입니다. 권리상 안전해졌다는 이유로 시세 이상 가격을 정당화하지 마세요.
- 최신 거래 대조. 2026.08. 최신 거래는 305,000,000원입니다. 입찰가는 이 거래와 최근 12개월 평균을 우선 비교하는 편이 타당합니다.
- 점유 확인. 등기부에는 임차권등기가 있고 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 현장 점유 상태를 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 최신 등기와 매각물건명세서에서 매각 후 처리 상태를 원문으로 대조하세요.
- 제시외 건물. 보일러실 약 1㎡가 있고 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 배당 변동. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 같은 말이 아니다
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 278,250,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 부담스러운 물건입니다. 실제로 확약이 없었다면 유찰 후 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 전형적인 인수형 구조가 됩니다. 하지만 2026.05.08. 주택도시보증공사가 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 덕분에, 백승윤 임차관계의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가·실질취득 311,300,000원은 최근 12개월 평균 308,500,000원의 100.9%이고 최신 거래 305,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 +2.8%로 하락장은 아니지만, 그렇다고 신건 가격이 할인된 것도 아닙니다. 15세대 다세대라는 물건 특성까지 감안하면 결론은 명확합니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격에는 별도의 메리트가 없다. 입찰의 승부처는 확약서 원문을 끝까지 확인하고 실제 시세보다 충분한 가격 여유를 확보하느냐입니다.
