서울중앙지방법원 2025타경104456. 상도1동 필하우스2차 5층 603호, 감정평가상 단지형다세대주택입니다. 소유자는 정연수이고, 2020.05.27 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 백승윤의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.06.05와 2022.05.05, 주민등록일·점유개시일은 2020.06.05이고, 임차보증금은 278,250,000원입니다.
등기부상 과거 영등포농업협동조합 근저당권은 2020.03.03 설정됐지만 2020.06.08 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 계산된 말소기준은 2025.11.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 백승윤의 전입·점유·확정일자는 그보다 훨씬 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다. 다만 이번 사건은 확약서가 이 원칙적 인수 위험을 실질적으로 제거한다는 점이 결정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104456 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 244-2 필하우스2차 5층 603호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 대상면적 29.82㎡ |
| 소유자 | 정연수 |
| 감정가 / 최저가 | 311,300,000원 / 249,040,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 321,196,839원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 준공 / 세대수 | 2020.02.03 / 15세대 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백승윤 | 278,250,000원 | 2020.06.05 | 2020.06.05 | 대항력 있음 | 우선변제 | 주택도시보증공사 승계 |
실제 임차인은 백승윤 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 신청채권자이자 백승윤의 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 배당요구도 이뤄졌고 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 249,040,000원 vs 최근 시세
필하우스2차의 대상 면적은 29.82㎡이고, 면적 일치 거래가 확인됩니다. 전체 6건 평균은 307,500,000원이지만 가격 판단은 더 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 3건 평균은 315,000,000원, 최신 거래는 2026.09 · 328,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 +5.0%로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 29.91㎡ | 2 | 328,000,000원 |
| 2026.08 | 29.83㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2025.11 | 29.91㎡ | 2 | 312,000,000원 |
| 2024.05 | 29.91㎡ | 1 | 297,000,000원 |
| 2022.04 | 29.83㎡ | 3 | 303,000,000원 |
| 2022.01 | 29.97㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.82㎡ | 3건 | 315,000,000원 |
현재 최저가 249,040,000원은 최근 12개월 평균의 79.1%입니다. 최신 거래 328,000,000원보다도 낮습니다. 이번 사건은 확약 때문에 실질취득가가 최저가에 추가 인수금 없이 249,040,000원으로 유지되므로, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가에 붙는 일반적인 인수형과 달리 현재 회차에서도 시세 대비 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,560원 |
| 1. 임차인 백승윤 보증금 | 278,250,000원 | 244,753,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 321,196,839원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족액은 33,496,560원입니다. 그러나 2026.05.08 확약에 따라 이 임차인에 관한 대항력·잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 효과 유지
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 249,040,000원 | 33,496,560원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 199,232,000원 | 82,607,248원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 159,385,600원 | 121,895,798원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 제출된 확약은 백승윤에 관한 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 내용이므로, 표시된 룰상 인수액과 별개로 실질 인수는 각 회차 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상현초등학교 북서측 인근이며 다세대주택·아파트·근린상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보 가능 거리에 지하철 7호선 상도역·숭실대입구역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상5층 건물의 5층 603호이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 서측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,781,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 제시외. 보일러실 약 1㎡가 제시외 건물로 기재돼 있으며 매각물건명세서 비고상 제시외 건물 포함입니다.
- 거래 흐름. 필하우스2차는 15세대이고 최근 거래는 2025.11 312,000,000원, 2026.08 305,000,000원, 2026.09 328,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 핵심은 2026.05.08 확약입니다. 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각기일까지 유효한지 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 현재 등기부에는 백승윤의 주택임차권이 존재합니다. 낙찰 후 말소 절차가 확약 내용대로 이행되는지 확인이 필요합니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 백승윤 1명이고 주택도시보증공사는 승계인입니다. 동일 보증금을 중복 계산하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 315,000,000원과 최신 거래 328,000,000원을 우선 기준으로 현재 최저가 249,040,000원을 비교해야 합니다.
- 제시외 포함. 약 1㎡ 보일러실이 제시외로 기재돼 있으므로 현황과 매각 포함 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.02 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 및 말소 여부를 원본과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 278,250,000원의 대항력 임차권이 있어 주의가 필요한 물건입니다. 현재 최저가 배당만 적용하면 33,496,560원이 미배당으로 남고, 더 유찰될수록 룰상 인수액은 82,607,248원, 121,895,798원으로 커집니다. 하지만 2026.05.08 주택도시보증공사의 확약이 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소까지 동의하므로, 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
가격도 최근 자료와 비교해야 합니다. 전체 평균 307,500,000원보다 최근 12개월 평균 315,000,000원과 최신 거래 328,000,000원을 우선하면, 현재 최저가 249,040,000원은 최근 평균의 79.1%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 확약서의 효력과 임차권등기 말소 이행을 원본에서 확인하는 것입니다.
