서울중앙지방법원 2025타경104476. 서울 관악구 신림동 1659-35 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층, 사용승인일은 1980.12.06입니다. 현황상 지하1층이 지상에 완전히 노출되어 있어 실제 외관은 지상1층~지상3층에 해당하고, 공부상 지하실인 지하1층도 현황은 주택으로 사용 중입니다. 제시외 건물까지 포함한 일괄매각입니다.
권리의 중심은 2008년 설정된 신림서부새마을금고 근저당권입니다. 이후 2012년·2013년 추가 근저당, 2020년 한희숙 전세권, 2024년 이후 가압류, 2025년 윤이나 임차권과 경매개시결정, 2026년 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 7번·11번·12번 근저당권은 2025년 난곡새마을금고를 거쳐 엠씨아이대부주식회사로 이전된 기록이 있으며, 현재 경매의 채권자도 엠씨아이대부 주식회사입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104476 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1659-35 · 서울특별시 관악구 조원로10길 65-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 123.1㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 / 지상2층 · 사용승인 1980.12.06 |
| 소유자 | 김춘자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,757,690원 / 1,200,757,690원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 99,349,926원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 7번, 2008.07.01 신림서부새마을금고 근저당권 65,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 을구 11번 근저당 6,500,000원, 을구 12번 근저당 45,500,000원, 한희숙 전세권 165,000,000원, 삼성카드·케이비캐피탈 가압류, 윤이나 주택임차권, 경매개시결정과 관악구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 4명, 대항력 있는 임차인은 0명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한희숙 | 2020.06.04 | 미상 등기 전세금 165,000,000원 | 2025.12.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AN JIXUN | 2022.08.23 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN HUAZI | 2022.08.21 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤이나 건물 1층 전부 | 2021.11.16 | 200,000,000원 | 2025.11.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 4명입니다. 네 사람 모두 전입일이 2008.07.01 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 윤이나는 임차보증금 200,000,000원, 건물 1층 전부에 대한 주택임차권등기가 있고, 임대차계약일 2021.10.06, 점유개시일 2021.11.15, 주민등록일 2021.11.16, 확정일자 2021.10.08이 등기돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 신건 1,200,757,690원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,200,757,690원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 산정 시나리오상 1회 유찰 시 960,606,152원, 2회 유찰 시 768,484,921원으로 내려갑니다. 세 회차 모두 산정된 채권 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,200,757,690원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,407,577원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 신림서부새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 신림서부새마을금고 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 신림서부새마을금고 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 5. 을구 18번 전세권 · 한희숙 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,442,400원 | 10,442,400원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 16,405,622원 | 16,405,622원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 877,502,091원 |
현재 산정값에서는 배당대상 채권 308,848,022원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 집행비용은 14,407,577원으로 산정돼 있습니다. 소유자 잔여 877,502,091원은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제로 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지와 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중입니다. 공부상 지하1층은 지하실이나 현황은 주택으로 사용하고 있습니다.
- 현황 층수. 공부상 지하1층~지상2층이지만 지하1층이 지상에 완전히 노출돼 현황상 지상1층~지상3층에 해당합니다.
- 매각범위. 토지와 건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 입지. KT구로지사 동측 인근으로 주상용건물·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 2호선 구로디지털단지역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 토지. 123.1㎡, 지목 대, 평지·자루형·소로한면이며 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역이며 토지거래계약에관한허가구역 지정 기록이 있습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕, 사용승인일 1980.12.06이며 기본 위생·급배수·도시가스·층별 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 건축물 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 7번 2008.07.01 근저당권과 이후 권리의 소멸관계를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차인 4명 대조. 한희숙·AN JIXUN·JIN HUAZI·윤이나의 실제 점유 부분과 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 보증금 확인. 한희숙·AN JIXUN·JIN HUAZI의 임차보증금과 배당관계를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 윤이나 임차권. 건물 1층 전부, 임차보증금 200,000,000원, 전입 2021.11.16, 임차권등기 2025.11.17의 순위를 다시 대조하세요.
- 한희숙 전세권. 2층 전부 44.63㎡, 전세금 165,000,000원, 2020.06.04 설정 및 배당요구 관계를 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 이용범위를 현장에서 확인하세요.
- 층 표시. 공부상 지하1층~지상2층과 현황 지상1층~지상3층의 대응관계를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가·최저가 1,200,757,690원 자체만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 개별 토지·건물의 시장가치를 별도로 검증하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 임차·배당 확인은 필수”
이 사건의 권리구조는 기준점이 분명합니다. 2008.07.01 근저당권 뒤에 등장한 현재의 근저당·전세권·가압류·임차권·경매·압류는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 네 사람도 모두 말소기준보다 늦게 전입했습니다. 그래서 현재 산정상 매수인 인수 0원, 실질취득은 신건 최저가와 같은 1,200,757,690원입니다.
다만 ‘인수 0원’만 보고 검토를 끝내기는 어렵습니다. 실제 임차인이 4명이고, 한희숙·AN JIXUN·JIN HUAZI의 임차보증금은 확정되지 않았으며, 윤이나에게는 200,000,000원의 임차권등기가 있습니다. 건물도 공부상 지하1층~지상2층과 실제 외관상 지상1층~지상3층의 차이를 이해해야 하고 제시외 건물까지 함께 매각됩니다. 권리 인수는 안전 쪽이지만, 임차·배당·현황 확인 난도는 낮지 않은 신건으로 보는 것이 적절합니다.
