서울중앙지방법원 2025타경104476. 관악구 신림동 1659-35의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 현재 단독주택으로 이용 중이며 토지면적은 123.1㎡, 지목은 대입니다. 현재 소유자는 김춘자이고, 신청채권자 엠씨아이대부 주식회사의 청구액은 99,349,926원입니다.
권리의 기준점은 2008.07.01 설정된 신림서부새마을금고의 채권최고액 65,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 이후 난곡새마을금고를 거쳐 엠씨아이대부주식회사로 이전됐지만 순위의 출발점은 2008.07.01입니다. 이후 설정된 근저당·전세권·가압류·임차권 및 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104476 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1659-35 · 서울특별시 관악구 조원로10길 65-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 123.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 · 공부상 지하1층/지상2층 · 사용승인일 1980-12-06 |
| 소유자 | 김춘자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,757,690원 / 960,606,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 / 2026.09.30 |
| 신청채권자 / 청구액 | 엠씨아이대부 주식회사 / 99,349,926원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2008년 근저당이 기준
말소기준권리는 2008.07.01 을구 7번 신림서부새마을금고 근저당입니다. 이후 을구 11번·12번 근저당, 한희숙 전세권, 삼성카드·케이비캐피탈 가압류, 윤이나 주택임차권, 관악구 압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 등기상 매수인 인수권리는 0원으로 계산됩니다.
② 임차관계 — 4명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입 / 점유 기준 | 보증금·전세금 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한희숙 | 2020-06-04 | 165,000,000원 등기 전세권 | 대항력 없음 | 2025-12-19 | 미상 |
| AN JIXUN | 2022-08-23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 |
| JIN HUAZI | 2022-08-21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 |
| 윤이나 | 2021-11-16 건물 1층 전부 | 200,000,000원 | 대항력 없음 | 2025-11-17 | 미상 |
네 사람 모두 전입시점이 2008.07.01 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 자료에서의 대항력 판정은 모두 없음입니다. 특히 윤이나는 임차보증금 200,000,000원의 주택임차권이 2025.11.17 등기되어 있으나, 주민등록일자가 2021.11.16으로 말소기준권리보다 늦습니다.
③ 예상배당표 (매각가 960,606,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,006,060원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 신림서부새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 신림서부새마을금고 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 신림서부새마을금고 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 5. 을구 18번 전세권 · 한희숙 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,442,400원 | 10,442,400원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 16,405,622원 | 16,405,622원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 639,751,918원 |
현재 회차 960,606,000원 가정 시 제공된 시뮬레이션의 채권자 총 청구액은 308,848,022원, 총 배당액도 308,848,022원이며 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 639,751,918원, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물 현황. 공부상 지하1층·지상2층이나 지하1층이 지상에 완전히 노출되어 현황상 지상1층·지상3층 건물에 해당합니다.
- 지하층 이용. 공부상 지하실인 지하1층은 현황 주택으로 사용 중입니다.
- 입지. KT구로지사 동측 인근이며 주상용건물·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 2호선 구로디지털단지역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 토지. 면적 123.1㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·자루형·소로한면이며 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표의 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 층별 점유 확인. 현황조사에 한희숙·AN JIXUN·JIN HUAZI·윤이나가 확인되어 있으므로 실제 각 층 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 윤이나 임차권. 건물 1층 전부에 임차보증금 200,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있지만 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 배당관계와 실제 점유를 원본에서 대조해야 합니다.
- 한희숙 전세권. 전세금 165,000,000원의 전세권이 있고 배당요구일은 2025-12-19입니다. 제공된 예상배당에서는 전액 배당으로 계산되어 있습니다.
- 현황 층수. 공부상 지하1층·지상2층과 현황 지상1층·지상3층 표현의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 매각대상 범위를 원본 매각물건명세서와 감정평가서 도면에서 대조해야 합니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용을 입찰 목적과 취득 형태에 맞춰 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 80%이지만, 실거래 시세와의 직접 비교 없이 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 현황과 가격 검증”
이 사건의 권리 구조는 기준점이 명확합니다. 2008.07.01 근저당 이후의 근저당·전세권·가압류·임차권·압류가 매각으로 정리되고, 확인된 임차관계 4명도 모두 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 제공된 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 단순한 등기 구조와 별개로 현장 확인 요소가 많습니다. 공부상 지하1층이 현황에서는 완전히 노출되어 층수 체감이 달라지고, 해당 층도 주택으로 사용 중입니다. 여러 점유관계와 제시외 건물, 토지 포함 일괄매각까지 함께 확인해야 합니다. 현재 최저가는 960,606,000원으로 감정가의 80%이지만, 시세 대비 가격 메리트는 별도의 실거래 확인 없이 단정할 수 없습니다. 권리 인수보다 현황·점유·가격 검증이 이번 입찰의 핵심입니다.
