서울중앙지방법원 2025타경104516. 관악구 봉천동 마에스트로캠퍼스타운 11층 1104호, 전용 13.15㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 138,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리가 얼마나 소멸하느냐보다, 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 잔액을 누가 부담하느냐입니다.
한도희의 임대차계약일은 2021년 6월 15일, 점유개시는 2021년 7월 10일, 주민등록일은 2021년 7월 13일, 확정일자는 2022년 6월 16일입니다. 반면 말소기준권리는 2023년 12월 18일 조용민의 가압류입니다. 따라서 전입이 말소기준보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 대항력·우선변제권 있는 임차인으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104516 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 893-12 마에스트로캠퍼스타운 11층 1104호 · 남부순환로 1773 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 13.15㎡ · 지하2층·지상15층 중 11층 |
| 소유자 | 김영숙 · 2021.05.24 소유권이전 · 거래가액 131,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한도희 / 143,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 | 마에스트로캠퍼스타운 · 117세대 · 2012.10.19 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸해도 선순위 임차보증금은 남는다
말소기준은 2023.12.18 조용민 가압류 170,000,000원입니다. 그 이후 김창억 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 주택임차권등기의 등기일 자체는 2025.07.15이지만, 임차인의 실제 전입일은 2021.07.13입니다. 대항력 판단은 이 선행 전입을 기준으로 해야 합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·미배당 승계
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 한도희 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.07.13 확정 2022.06.16 배당요구 2025.07.15 | 145,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 9,732,000원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 임차보증금은 145,000,000원이고, 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금으로 보증금이 전액 충당되지 않습니다. 따라서 매수인은 현재 회차 기준 미배당분 9,732,000원을 부담하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 1.45억으로 봐야 한다
동일 면적 13.15㎡ 실거래에서 가장 중요한 비교값은 전체 장기 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 132,750,000원이고 최신 거래는 2025년 9월 132,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 1.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 13.15㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2025.03 | 13.15㎡ | 15 | 133,500,000원 |
| 2024.09 | 13.15㎡ | 13 | 128,000,000원 |
| 2024.08 | 13.15㎡ | 14 | 129,000,000원 |
| 2024.08 | 13.15㎡ | 14 | 129,000,000원 |
| 2024.08 | 13.15㎡ | 13 | 134,000,000원 |
| 2024.06 | 13.15㎡ | 12 | 128,000,000원 |
| 2023.01 | 13.15㎡ | 7 | 129,500,000원 |
| 2022.07 | 13.15㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 13.15㎡ | 9 | 132,000,000원 |
| 2022.06 | 13.15㎡ | 9 | 132,000,000원 |
| 2022.06 | 13.15㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.15㎡ | 2건 | 132,750,000원 |
신건 최저가 138,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 104.0%입니다. 즉 최저가 자체가 이미 최근 시세보다 낮지 않습니다. 그런데 대항력 보증금 미배당 인수를 고려하면 실질취득 판단 기준은 약 145,000,000원입니다. 따라서 이 사건을 “유찰 전 1.38억이라 싸다”고 평가하면 안 됩니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 138,000,000원 | 135,268,000원 | 9,732,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 36,945,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 58,669,760원 |
보증금 145,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 사건이므로, 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커집니다. 실질취득 판단은 보증금 약 145,000,000원을 중심으로 해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 임차인 한도희 보증금 | 145,000,000원 | 135,268,000원 |
| 2. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한도희 | 143,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,732,000원을 제외한 금액이 임차인 보증금에 우선 배당됩니다. 임차보증금 부족분 9,732,000원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙동주민센터 남서측 인근이며, 주위에 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 봉천역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층 건물의 11층 1104호이며 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기·기계식주차장 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 이용. 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며 전용면적은 13.15㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함돼 있습니다.
- 단지. 마에스트로캠퍼스타운은 117세대, 2012.10.19 준공입니다. 동일 면적 실거래 표본은 12건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만으로 수익성 계산 금지. 현재 138,000,000원에 낙찰돼도 임차보증금 미배당분 9,732,000원 인수 가능성이 반영돼 있습니다.
- 유찰 할인 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 36,945,600원, 2회 유찰 시 58,669,760원으로 증가하므로 낙찰가 하락분이 그대로 취득비 절감으로 이어지지 않습니다.
- 임차인 원본 확인. 임대차계약일 2021.06.15, 점유개시 2021.07.10, 전입 2021.07.13, 확정일자 2022.06.16 및 배당요구 관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 신청채권자와 임차권자의 관계 및 실제 임대차의 진정성을 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 132,750,000원과 최신 거래 132,000,000원을 우선 기준으로 보고, 전체 평균 131,166,666원만으로 가격 메리트를 평가하지 않는 것이 적절합니다.
맺으며 — “1.38억 낙찰”이 “1.38억 취득”은 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 후순위 가압류와 압류가 소멸한다는 사실보다, 2021.07.13 전입으로 말소기준권리보다 앞선 임차인의 보증금 145,000,000원이 더 중요합니다. 현재 회차 예상배당에서 이미 9,732,000원이 미배당되고, 유찰될수록 그 인수액이 36,945,600원, 58,669,760원으로 증가합니다.
최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 132,750,000원이고 최신 거래는 132,000,000원입니다. 신건 최저가도 최근 평균의 104.0%인데, 실질취득 판단 기준은 약 145,000,000원입니다. 따라서 권리 인수 부담과 시세 모두 현재 회차에 우호적이지 않습니다. 이 물건은 “최저가가 얼마나 내려갔는가”가 아니라 “낙찰가와 미배당 보증금을 함께 부담했을 때 시세 대비 어떤가”를 끝까지 계산해야 하는 사건입니다.
