서울중앙지방법원 2025타경104516. 봉천동 마에스트로캠퍼스타운 11층 1104호, 전용 13.15㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리 자체보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 소유자 김영숙은 2021년 5월 24일 거래가 131,000,000원에 취득했고, 임차인 한도희는 2021년 7월 13일 주민등록, 2021년 7월 10일 점유개시, 2022년 6월 16일 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2023년 12월 18일 조용민 가압류가 현재의 말소기준권리가 됐습니다.
한도희의 주택임차권은 2025년 7월 15일 등기됐고 보증금은 145,000,000원입니다. 배당요구도 이뤄졌지만 현재 최저가 110,400,000원을 기준으로 집행비용을 먼저 제외하면 임차인에게 예상되는 배당액은 108,054,400원에 그칩니다. 따라서 명세서 기재대로 배당으로 전액 변제되지 않는 36,945,600원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 최저가만 110,400,000원이라고 보고 시세와 비교하면 권리비용을 빠뜨리게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104516 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 893-12 마에스트로캠퍼스타운 11층 1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 13.15㎡ · 지하2층 지상15층 중 11층 |
| 소유자 | 김영숙 (2021.05.24. 소유권이전 · 거래가 131,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 110,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한도희 / 143,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 대항력이 먼저다
말소기준권리는 2023.12.18. 조용민 가압류 170,000,000원입니다. 2023.03.02. 지완 명의 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다. 이후 김창억 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차권등기의 말소와 보증금 인수 여부는 별개입니다. 한도희는 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 배당에서 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한도희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.13 | 2022.06.16 | 145,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 36,945,600원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
마에스트로캠퍼스타운은 117세대, 2012년 10월 19일 준공됐고, 비교면적 13.15㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 131,166,666원이지만 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 평균 132,750,000원과 최신 거래 132,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 구간은 과거보다 +1.5%로 소폭 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 13.15㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2025.03 | 13.15㎡ | 15 | 133,500,000원 |
| 2024.09 | 13.15㎡ | 13 | 128,000,000원 |
| 2024.08 | 13.15㎡ | 14 | 129,000,000원 |
| 2024.08 | 13.15㎡ | 14 | 129,000,000원 |
| 2024.08 | 13.15㎡ | 13 | 134,000,000원 |
| 2024.06 | 13.15㎡ | 12 | 128,000,000원 |
| 2023.01 | 13.15㎡ | 7 | 129,500,000원 |
| 2022.07 | 13.15㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 13.15㎡ | 9 | 132,000,000원 |
| 2022.06 | 13.15㎡ | 9 | 132,000,000원 |
| 2022.06 | 13.15㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.15㎡ | 2건 | 132,750,000원 |
표면 최저가 110,400,000원은 최근 12개월 평균의 83.2%라서 싸게 보입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 미배당액을 승계하는 이 사건에서는 그 비교가 핵심을 놓칩니다. 권리상 실질취득 기준선인 보증금 145,000,000원은 최근 12개월 평균 132,750,000원뿐 아니라 최신 거래 132,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,345,600원 |
| 1. 임차인 한도희 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 108,054,400원 |
| 2. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한도희 | 143,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 145,000,000원 중 108,054,400원만 배당되고, 미배당 36,945,600원을 매수인이 인수합니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 80%) | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 36,945,600원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 58,669,760원 |
| 3회 유찰 시(감정가 51%) | 70,656,000원 | 68,984,192원 | 76,015,808원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악구 봉천동 중앙동주민센터 남서측 인근으로, 주위에 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 봉천역이 있어 제반 교통여건이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층·지상15층 건물의 11층입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 화재탐지, 승강기, 소화전, 기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래흐름. 비교면적 13.15㎡ 실거래 12건이 확인되며, 최근 12개월 평균은 132,750,000원, 최근 흐름은 과거 대비 +1.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리할 것. 최저가 110,400,000원만으로 시세 대비 할인율을 계산하지 말고, 한도희 보증금 미배당 인수를 반드시 합쳐 판단해야 합니다.
- 보증금 승계 확인. 매각물건명세서상 주택임차권등기는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
- 임차인·채권자 동일인 관계 확인. 한도희가 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이므로 임대차계약서·보증금 지급내역·점유 경위 등 원본을 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰만 기다리는 전략 경계. 2회·3회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액은 각각 58,669,760원·76,015,808원으로 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 131,166,666원보다 최근 12개월 평균 132,750,000원과 최신 거래 132,000,000원을 우선 비교 기준으로 두는 편이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “110,400,000원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 사건은 표면 가격과 실질 부담의 차이가 큰 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 최저가는 110,400,000원이지만, 한도희의 보증금 145,000,000원 가운데 36,945,600원이 배당으로 회수되지 않아 매수인에게 넘어옵니다. 더 유찰되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가하므로, 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 보증금 145,000,000원 수준의 실질취득입니다.
그 기준으로 보면 최근 12개월 평균 132,750,000원과 최신 거래 132,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 현재 자료만으로는 시세 대비 저렴한 물건으로 평가하기 어렵고, 권리분석에서도 임차보증금 승계를 핵심 비용으로 반영해야 합니다. 특히 임차인이 경매 신청채권자와 동일하다는 특수관계는 원본 확인 대상이지만, 확인 전까지 그 사정만으로 인수 위험을 제거해 계산해서는 안 됩니다.
