서울중앙지방법원 2025타경104528. 신림역 북서측 인근 프라비다트라움 4층 416호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 박대근은 2023.01.18. 거래가액 184,000,000원에 취득했고, 2023.03.02. 주식회사대한파인스의 채권최고액 195,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 전은수의 임대차계약일과 확정일자는 2022.11.30., 주민등록일과 점유개시일은 2023.01.06.으로 말소기준일 2023.03.02.보다 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인이고 우선변제권도 행사합니다. 보증금 179,000,000원이 현재 최저가 131,000,000원보다 크므로 원래 구조만 보면 가격이 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 4층 416호 · 신림로65길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 전용 17.16㎡ · 지상11층 중 4층 |
| 소유자 | 박대근 (2023.01.18. 거래가액 184,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있었고, 확약이 인수 위험을 끊었다
말소기준은 2023.03.02. 대한파인스 근저당권입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류 318,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 전은수는 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 후순위 임차권등기 자체가 소멸하더라도 원래의 대항력 문제가 별도로 남을 수 있는 유형이었습니다. 이 부분을 2026.06.26. 확약서가 해소합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전은수 승계 주택도시보증공사 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2023.01.06. | 2022.11.30. | 179,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 후 인수 0원 |
전은수는 2025.02.14. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 계산에서는 보증금 179,000,000원 중 128,366,000원이 배당되고, 50,634,000원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없었다면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래표본보다 낮다
프라비다트라움 전용 17.16㎡ 실거래는 5건이 확인되고, 최근 12개월 평균은 161,000,000원, 최신 거래는 2023.01. 184,000,000원입니다. 현재 실질취득 131,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.4%입니다. 전체 평균 152,800,000원 대비 지표도 85.7%지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 17.16㎡ | 4 | 184,000,000원 |
| 2022.12 | 17.16㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2022.06 | 17.16㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 17.16㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2021.06 | 17.16㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.16㎡ | 4건 | 161,000,000원 |
가격 추세는 최근 구간이 이전 구간보다 34.2% 높은 것으로 집계돼 하락 추세 데이터는 아닙니다. 다만 비교표의 최신 거래 자체가 2023.01.이라는 점은 중요합니다. 매각기일은 2026.08.26.이므로, 거래 표본과 경매 시점 사이의 시차 때문에 현재 시장가격을 그대로 확정할 수는 없습니다. 따라서 81.4%라는 숫자는 가격 메리트의 신호이지 현재 시세의 확정값은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,634,000원 |
| 1. 임차인 전은수 보증금(우선변제) | 179,000,000원 | 128,366,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대한파인스 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 318,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 179,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 전은수 보증금 미배당액은 50,634,000원이지만, 2026.06.26. 확약서로 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 전은수 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 신림역 북서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상11층 건물의 4층 416호이며, 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 10,880,000원/㎡입니다.
- 환금성. 프라비다트라움은 130호, 2013.12.17. 준공이며 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.2회입니다. 실거래 표본은 5건으로 많지 않고 최신 거래가 2023.01.입니다.
- 허가구역. 토지이용계획에 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있으므로 본건의 실제 적용 대상 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.06.26. 확약서 원본 대조. 대항력 포기, 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 포함되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 전은수 건에 대한 확약의 실제 이행과 말소 가능 상태를 매각 전후 절차에 맞춰 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임차권등기 당시 점유개시일은 2023.01.06.이며, 현재 현장 점유 상태는 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준은 실질취득 131,000,000원. 확약 반영 후에는 최저가 자체가 실질취득액이므로 최근 12개월 평균 161,000,000원과 비교하는 것이 맞습니다.
- 실거래 시차 확인. 최신 거래가 2023.01.이므로 2026.08.26. 입찰 시점의 현재 매매 수준을 추가 확인해야 합니다.
- 용도·허가 검토. 근린시설로 사건이 분류되고 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 토지거래계약허가구역 표기도 있으므로 취득 목적에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기와 배당표만 보면 선순위 대항력 임차인의 보증금 179,000,000원이 감정가 131,000,000원을 넘어서는 전형적인 인수형으로 보입니다. 실제로 확약을 배제한 현재 회차 계산에서는 50,634,000원이 매수인 인수로 남고, 1회·2회 유찰 시 룰상 인수액은 각각 76,467,200원, 97,069,120원으로 커집니다.
하지만 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 전은수의 승계인 겸 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.26. 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 전은수 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득은 131,000,000원입니다.
가격도 제공된 거래표본상 나쁘지 않습니다. 실질취득 131,000,000원은 최근 12개월 평균 161,000,000원의 81.4%이고, 최신 거래 184,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최신 실거래가 2023.01.에 그친다는 시차는 반드시 감안해야 합니다. 권리의 승부처는 확약서 원본 확인, 가격의 승부처는 현재 시세 재확인. 두 조건이 모두 충족될 때 이 물건의 가격 메리트가 실제 입찰 메리트로 이어집니다.
