서울중앙지방법원 2025타경104528. 신림역 북서측 인근 프라비다트라움 4층 416호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 131,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 104,800,000원입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 2023.03.02. 설정된 주식회사대한파인스 근저당보다 먼저 전입한 임차인 전은수의 보증금 179,000,000원입니다.
전은수는 2022.11.30. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2023.01.06. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 주식회사대한파인스 근저당은 그 뒤인 2023.03.02. 설정됐으므로, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 통상 이 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 쉽게 낮아지지 않습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권자 전은수의 승계인 겸 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.26. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 매수인 실질 인수액이 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 4층 416호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 전용 17.16㎡ · 지상11층 중 4층 |
| 소유자 | 박대근 · 2023.01.18. 소유권이전 · 거래가액 184,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 104,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.02. 주식회사대한파인스 근저당권 · 채권최고액 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약으로 인수 해소
실제 임차인은 전은수 1명입니다. 전입 2023.01.06.은 말소기준인 2023.03.02. 근저당보다 빠르고, 확정일자도 2022.11.30.이라 우선변제권을 갖습니다. 2025.02.14.에는 보증금 179,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류 318,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 서울특별시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 주식회사대한파인스의 근저당 역시 말소기준권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 실질 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전은수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.06 / 2022.11.30 | 179,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약 · 0원 |
배당요구일은 2025.02.14.이고, 임차권등기 역시 같은 날 등기됐습니다. 자료상 전은수의 대항력·우선변제권 자체는 명확합니다. 다만 주택도시보증공사가 승계인 겸 신청채권자로서 제출한 확약이 이 임차인의 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 직접 포기하는 내용이므로, 룰상 미배당액과 실제 매수인 인수액을 구분해 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래보다 낮다
프라비다트라움 전용 17.16㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 152,800,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 161,000,000원, 최신 거래는 2023.01. 184,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 34.2% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 17.16㎡ | 4 | 184,000,000원 |
| 2022.12 | 17.16㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2022.06 | 17.16㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 17.16㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2021.06 | 17.16㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.16㎡ | 4건 | 161,000,000원 |
현재 최저가 104,800,000원은 최근 12개월 평균의 65.1%입니다. 이 사건은 확약으로 인수액이 실질 0원이므로, 시세 비교 기준인 실질취득액 역시 104,800,000원입니다. 확약이 없었다면 낙찰가만 낮아 보여도 미배당 보증금이 붙는 전형적인 대항력 인수형이지만, 이번 사건은 그 위험이 제출된 확약으로 해소됐다는 점이 가격 비교의 전제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,267,200원 |
| 1. 임차인 전은수 보증금 · 우선변제 | 179,000,000원 | 102,532,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대한파인스 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 318,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 179,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산만 보면 임차보증금 179,000,000원 중 76,467,200원이 미배당됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.06.26. 확약으로 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기했으므로, 이 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정표입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전제 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 104,800,000원 | 76,467,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 83,840,000원 | 97,069,120원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 67,072,000원 | 113,535,296원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인의 대항력과 잔존 반환청구권을 승계인인 주택도시보증공사가 포기했으므로, 표의 인수액은 확약 적용 전 룰상 수치이고 매수인에게 남는 실질 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 신림역 북서측 인근. 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상11층 건물의 4층 416호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 10,880,000원/㎡입니다. 북측으로 외곽공도와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 전용 17.16㎡ 실거래는 5건이며, 프라비다트라움은 130세대, 사용승인일은 2013.12.17.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.06.26.자 확약서의 포기 범위와 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 임차인·승계관계. 실제 임차인은 전은수 1명이고, 주택도시보증공사는 그 승계인 겸 신청채권자로 확약을 제출한 관계인지 원본에서 다시 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 현황과 건축물대장상 용도를 입찰 전 확인하세요.
- 시세 표본. 최근 12개월 평균 161,000,000원은 4건, 전체 실거래는 5건 표본입니다. 개별 호수의 상태와 거래시점 차이를 함께 보세요.
- 세금·관리비. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 체납 관리비 등 별도 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 등기 변동. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24.입니다. 입찰 직전 최신 등기부로 추가 권리 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”에서 분석을 멈추면 안 된다
이 사건은 표면만 보면 보증금 179,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 104,800,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수위험형입니다. 실제 배당 계산에서도 76,467,200원이 부족합니다. 하지만 주택도시보증공사의 2026.06.26.자 확약이 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하고 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
그 전제를 원본으로 확인할 수 있다면 실질취득은 현재 최저가와 같은 104,800,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 161,000,000원의 65.1%입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 34.2% 높은 흐름이라는 점까지 보면, 이 물건의 판단 포인트는 ‘선순위 임차인이 있느냐’ 자체가 아니라 확약의 효력이 매수인에게 정확히 적용되는지를 확인하는 것입니다.
