서울중앙지방법원 2025타경104643. 관악구 봉천동 ‘리벤하임’ 6층 604호, 전용 27.16㎡의 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 이 사건은 겉으로만 보면 보증금 310,000,000원의 대항력 임차권 때문에 인수 위험이 큰 구조입니다. 김민희는 2021년 임대차계약·확정일자·점유 및 주민등록을 갖췄고, 현재 말소기준인 2023.03.07 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조였습니다.

하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 2026.05.08 주택도시보증공사 확약서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 반환채권 전액을 받지 못해도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 김민희 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명으로 보고, 이 확약이 적용되는 보증금에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소

현재 말소기준은 2023.03.07 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞서 설정됐던 강남신용협동조합 근저당과 신한은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 김민희의 임차권은 말소기준보다 앞선 주민등록·점유를 기초로 대항력이 인정되고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 통상 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건에서는 주택도시보증공사의 확약이 그 잔존 청구를 포기하도록 정리합니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’이 중요하다

리벤하임의 실거래 전체 9건 평균은 285,111,111원이지만, 과거 거래에는 300,000,000원·310,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 274,000,000원, 최신 거래 283,000,000원, 그리고 최근과 과거의 가격 추세 -6.8%를 우선해서 보는 것이 맞습니다.

확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 275,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 274,000,000원의 100.4%입니다. 최신 거래 283,000,000원보다는 낮지만, 같은 2026.06의 전용 27.16㎡ 거래에는 255,000,000원도 있습니다. 무엇보다 최근 가격 흐름이 -6.8%이므로, 전체 평균 대비 96.5%라는 수치만 보고 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)

배당 계산만 보면 김민희 보증금 중 39,650,000원이 부족합니다. 그러나 2026.05.08 확약에서 대항력을 포기하고 미배당 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 부족액을 그대로 매수인 인수액으로 보지 않습니다. 실질 인수는 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 604호입니다. 사용승인일은 2017.03.28입니다.
• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 봉천초등학교 동측에 위치하고, 인근에 단독주택·다세대주택·아파트·학교 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로·토지. 완경사지대의 2필지 일단 장방형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 서측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
• 공시지가. 4,040,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다. 기본적인 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
• 환금성. 리벤하임은 20세대이고 최근 12개월 실거래는 4건입니다. 최근 평균 274,000,000원과 개별 거래가 사이의 차이가 있어 매수가격 상한 관리가 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.05.08 주택도시보증공사 확약서에서 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
• 보증금 중복 금지. 김민희 보증금 310,000,000원과 보증기관 대위·승계 신고를 별도 채권처럼 합산하지 마십시오.
• 경정등기 확인. 임차권 5-2는 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 주민등록일자를 2021.10.07로 경정한 기록입니다.
• 신건 가격 경계. 실질취득 275,000,000원이 최근 12개월 평균의 100.4%이고 시장 추세가 -6.8%이므로, 권리 정리와 가격 할인 여부를 분리해 판단해야 합니다.
• 실거래 편차 확인. 2026.06 거래만 해도 283,000,000원과 255,000,000원이 함께 존재합니다. 전용면적·층·상태 차이를 직접 비교해야 합니다.
• 토지거래허가구역 확인. 감정요항표에 기재된 토지거래계약에관한허가구역의 적용 범위와 입찰·취득 시 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 확약은 권리 인수 문제를 정리하는 자료이므로, 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리 리스크는 확약이 풀었지만, 가격은 아직 아니다

이 사건의 핵심은 “보증금 310,000,000원” 자체가 아니라 그 보증금의 잔존청구가 낙찰자에게 넘어오느냐입니다. 김민희는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이므로 원래 구조만 보면 현재 회차에서 39,650,000원의 인수 위험이 계산됩니다. 하지만 2026.05.08 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 배당 부족분의 잔존 보증금 반환청구권도 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 사건에서는 실질 인수액 0원, 실질취득은 275,000,000원으로 보는 것이 일관된 분석입니다.

그다음은 가격입니다. 실질취득 275,000,000원은 최근 12개월 평균 274,000,000원의 100.4%이고, 최근 가격 추세는 -6.8%입니다. 전체 실거래 평균 285,111,111원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기에는 과거 고가 거래의 영향이 큽니다. 권리 문제는 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세보다 싸지 않다. 이 사건의 결론입니다.