서울중앙지방법원 2025타경104643. 봉천동 리벤하임 6층 604호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이찬형이며 2021.10.27. 매매를 원인으로 2021.10.28. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 310,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2023.03.07. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞서 존재했던 강남신용협동조합 및 신한은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
핵심은 임차권입니다. 김민희는 임대차계약일 2021.08.07., 확정일자 2021.08.31., 전입·점유 2021.10.01.로 기재돼 있고, 임차권 경정등기에는 주민등록일자가 2021.10.07.로 정정돼 있습니다. 어느 날짜를 기준으로 보더라도 2023.03.07. 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차권입니다. 원칙대로라면 현재 최저가에서 배당 부족액 93,880,000원이 매수인 인수 위험으로 이어질 수 있지만, 이 사건에서는 확약이 그 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104643 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 100-30 리벤하임 6층604호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.16㎡ · 6층 건물 내 제6층 제604호 |
| 이용상태 | 다세대주택(도시형생활주택단지형) |
| 소유자 | 이찬형 · 2021.10.28. 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 220,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,500,170원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민희 | 310,000,000원 | 2021.10.01 / 2021.08.31 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 · 실질 0원 |
| 김민희 임차권 경정 | 310,000,000원 | 2021.10.07 / 2021.08.31 | 대항력 有 | 동일 임차권 | 별도 임차인 아님 |
| 시보증 | 별도 보증금 아님 | 대위·승계 | 중복 신고 | 김민희 보증금 승계 | 보증기관 승계 |
임차권등기는 말소기준권리보다 뒤인 2023.10.24.에 마쳐졌지만, 임차인의 전입·점유와 확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 등기 시점만 보고 후순위 임차인으로 처리하면 안 됩니다. 다만 2026.05.08. 주택도시보증공사가 확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약은 김민희 보증금에 관한 것이므로, 원래 계산상 매수인 인수액 93,880,000원은 실질 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균보다 낮다
리벤하임은 20세대, 사용승인일 2017.03.28.입니다. 전용 27.16㎡와 인접 면적의 최근 거래 중 최근 12개월 5건 평균은 277,200,000원이고, 최신 거래는 2026.08. 290,000,000원입니다. 현재 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 79.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 27.16㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 28.31㎡ | 3 | 283,000,000원 |
| 2026.06 | 27.16㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 28.31㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 28.65㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 277,200,000원 |
전체 10건 평균은 285,600,000원이지만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균 277,200,000원과 비교하면 최저가 220,000,000원은 낮은 수준입니다. 다만 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세가 -5.7%로 나타나므로, 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 김민희 보증금 | 310,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 335,500,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 김민희 보증금 부족분은 93,880,000원입니다. 그러나 2026.05.08. 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전·후를 구분
| 회차 | 매각가 | 원 계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 220,000,000원 | 93,880,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 176,000,000원 | 137,264,000원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 140,800,000원 | 171,971,200원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 보증금 310,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형 구조였습니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인에 대해 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있어 그 원 계산상 인수액을 매수인 부담으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉천초등학교 동측에 위치하며 인근에 단독주택·다세대주택·아파트·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2017.03.28., 승강기·도시가스·위생 및 급배수·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 2필지 일단 장방형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 북측 및 서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 리벤하임은 20세대이며 최근 12개월 동일·인접 면적 거래는 5건, 평균 277,200,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.08. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 그대로 유효한지 원본을 대조합니다.
- 임차권 경정 확인. 주민등록일자가 2021.10.01.과 2021.10.07.로 나타나는 부분은 5번 임차권과 5번 임차권 경정등기가 같은 김민희 임차권임을 등기부 원문으로 확인합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 보증기관 대위·승계 신고는 김민희 보증금의 승계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격 기준. 전체 평균 285,600,000원보다 최근 12개월 평균 277,200,000원과 최신 거래 290,000,000원을 우선 비교합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 과거보다 -5.7%이므로 현재 할인율만으로 가격 안전마진을 단정하지 않습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부와 적용 범위를 입찰 전 확인합니다.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 인수 구조를 바꿨다”
이 사건을 배당표 숫자만 보면 보증금 310,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 회차에서는 93,880,000원의 미배당이 생기는 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 그러나 2026.05.08. 확약이 핵심입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 김민희에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 275,000,000원에서 한 차례 유찰돼 220,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 277,200,000원의 79.4%이고 최신 거래는 290,000,000원입니다. 다만 최근 거래 추세가 -5.7%이고 20세대 소규모 다세대라는 점은 별도로 봐야 합니다. 이 물건은 확약서의 효력과 임차권 말소 조건을 원문으로 확인한 뒤, 최근 하락 추세까지 반영해 가격을 판단하는 사건입니다.
