서울중앙지방법원 2025타경104654. 서울 서초구 우면동 603-1, 식유촌길 84 소재의 연립/다세대 + 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 지층을 창고·보일러실 등으로, 1층을 방3·거실·주방·화장실2의 주택으로 이용하고 있습니다. 건물은 연와조 스라브위기와지붕 1층건이고 사용승인일은 1981.12.16.입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 521㎡입니다.
권리의 중심은 2015년 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025년 설정된 바로바로대부 근저당권과 같은 해 경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다. 예상배당표는 현재 최저가 4,667,191,970원에서 집행비용과 두 근저당권을 배당한 뒤에도 소유자에게 1,678,120,050원이 남는 것으로 계산돼, 등기상 담보권 부족분이나 매수인 인수액은 발생하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104654 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 우면동 603-1 · 서울특별시 서초구 식유촌길 84 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 지층 창고·보일러실 등 · 1층 주택(방3·거실·주방·화장실2) |
| 건물 | 연와조 스라브위기와지붕 1층건 · 사용승인일 1981.12.16. |
| 토지 | 대 · 521㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최병목 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,667,191,970원 / 4,667,191,970원 (신건) |
| 청구금액 | 1,282,454,794원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 10번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2015.11.02. 채권최고액 1,260,000,000원으로 설정됐고, 2024.11.29.에는 10번 근저당권의 채권최고액을 950,400,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 이후 2025.08.08. 주식회사바로바로대부의 근저당권 1,680,000,000원이 설정됐고, 2025.12.18. 바로바로대부를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매분석상 농협은행 근저당권과 그 이후의 경매대상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 시세 비교자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 4,667,191,970원입니다. 실거래 비교자료가 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 대조할 수 없으므로, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가 자체만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 부족분 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,667,191,970원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,733,753,576원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,987,002,860원 | 0원 | 0원 |
배당 시뮬레이션상 1회 유찰 가격인 3,733,753,576원에서도 담보채권 부족분은 0원, 2회 유찰 가격인 2,987,002,860원에서도 부족분은 0원입니다. 다만 이 결과는 권리 배당구조를 보여주는 것이지, 각 가격이 실제 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,667,191,970원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 49,071,920원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,260,000,000원 | 1,260,000,000원 |
| 3. 을구 23번 근저당권 · 주식회사바로바로대부 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,678,120,050원 |
현재 회차 예상배당 기준 채권 총액 2,940,000,000원이 전액 배당되고, 부족분은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여 1,678,120,050원은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 금액으로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서초구립우면도서관 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 연와조 스라브위기와지붕 1층건으로, 외벽은 돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지도배·타일붙임 마감 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 전기설비, 도시가스보일러에 의한 개별 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 521㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 3,965,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·집단취락지구·개발제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·연립·다세대·아파트에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있고, 건축물 용도 아파트로 사용되는 부지는 2025.10.01.~2026.12.31. 지정기간이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 을구 10번 농협은행 근저당권과 2024.11.29. 변경등기 내용을 원본 등기부에서 함께 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서에서 구조·면적·평가액과 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 개발제한구역·자연녹지지역·집단취락지구·토지거래계약 허가구역 등은 이용·개발 가능성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 신건 최저가 4,667,191,970원이 적정한지 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건과 가격 검증이 먼저
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 말소기준이 명확하고, 현재 예상배당에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산되는 구조입니다. 현재 신건 가격은 4,667,191,970원이고, 1회 유찰 시 3,733,753,576원, 2회 유찰 시 2,987,002,860원에서도 시뮬레이션상 채권 부족분은 없습니다.
그러나 결론을 권리만으로 끝내면 안 됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 물건은 토지 521㎡와 주택이 함께 매각되며 제시외 건물까지 포함됩니다. 또한 개발제한구역을 비롯한 다수의 토지이용 규제가 확인됩니다. 무엇보다 최근 실거래 비교자료가 없어 4,667,191,970원이 시세 대비 싼 가격인지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “등기상 인수는 0원, 그러나 점유·토지규제·가격은 별도 검증”이 핵심입니다.
