서울중앙지방법원 2025타경104654. 서초구 우면동 603-1, 식유촌길 84 소재 물건으로 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 감정평가 이용상태는 지층이 창고·보일러실 등, 1층이 방3·거실·주방·화장실2를 갖춘 주택입니다. 건물은 연와조 스라브위기와지붕 1층건이며 사용승인일은 1981.12.16.입니다. 토지면적은 521.0㎡, 지목은 대이고 토지이용상황은 단독으로 기재되어 있습니다.
등기 흐름의 기준점은 2015.11.02. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후의 주식회사바로바로대부 근저당권과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다. 반면 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 자료상 인수액 0원이라는 계산과 별개로, 실제 점유관계와 전입·확정일자 등은 입찰 전 원본 자료로 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104654 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 우면동 603-1 · 서울특별시 서초구 식유촌길 84 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 지층 창고·보일러실 등 · 1층 주택(방3·거실·주방·화장실2) |
| 건물 | 연와조 스라브위기와지붕 1층 · 사용승인일 1981.12.16. |
| 토지 | 521.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최병목 |
| 감정가 / 최저가 | 4,667,191,970원 / 3,733,754,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 바로바로대부 / 1,282,454,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 을구 10번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,260,000,000원으로 기재되어 있고, 2024.11.29. 변경등기에는 채권최고액 950,400,000원이 별도로 기재되어 있습니다. 한편 제공된 예상배당표는 농협은행 배당액을 1,260,000,000원으로 산정하고 있어, 실제 배당액 판단 시에는 변경등기와 채권계산서를 원본으로 대조하는 것이 중요합니다.
② 가격 판단 — 80% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 4,667,191,970원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 3,733,754,000원입니다. 현재 회차는 데이터상 감정가 80%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만을 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 토지 521.0㎡가 결합되어 있고, 토지이용계획상 도시지역·자연녹지지역· 집단취락지구·개발제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 함께 기재되어 있습니다. 가격 판단은 단순한 주택 실거래 비교뿐 아니라 토지 규제와 이용 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,733,754,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 39,737,540원 |
| 을구 10번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,260,000,000원 | 1,260,000,000원 |
| 을구 23번 근저당권 · 주식회사바로바로대부 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 754,016,460원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 2,940,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 754,016,460원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 3,733,754,000원 | 2,940,000,000원 | 0원 | 754,016,460원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 2,987,003,200원 | 2,940,000,000원 | 0원 | 14,733,168원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 2,389,602,560원 | 2,363,306,534원 | 576,693,466원 | 0원 | 0원 |
3회 유찰 시 시뮬레이션에서는 신청채권자 주식회사바로바로대부의 예상 배당액이 1,103,306,534원으로 내려가고, 채권 전체 미배당액은 576,693,466원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당액은 제공된 시나리오상 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서초구립우면도서관 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 대중교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 연와조 스라브위기와지붕 1층건으로 외벽은 돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 전기설비, 도시가스보일러에 의한 개별 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 521.0㎡, 대, 평지, 사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 3,965,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·집단취락지구·개발제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래 관련. 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있으며, 별도 기재 중 2025.10.1.~2026.12.31. 지정 항목은 건축물 용도가 아파트로 사용되는 부지를 허가대상으로 명시하고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입·확정일자, 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 농협은행 근저당 변경 확인. 2015.11.02. 최초 채권최고액 1,260,000,000원과 2024.11.29. 변경 후 950,400,000원 기재가 함께 존재합니다. 예상배당표는 1,260,000,000원 기준이므로 원본 확인이 필요합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 일괄매각, 제시외 건물 포함으로 기재되어 있으므로 감정평가 내역과 매각 대상 범위를 확인하세요.
- 토지 규제. 개발제한구역·자연녹지지역·집단취락지구 등 규제가 중첩되어 있어 향후 증·개축 및 이용 가능성은 관련 규정을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 80%라는 사실만으로 시세 대비 할인이라고 판단하지 말고, 주변 단독·다세대·토지 거래와 물건의 이용가치를 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 등기보다 ‘점유·규제·가격 검증’이 승부처
등기부만 놓고 보면 말소기준은 분명합니다. 2015.11.02. 농협은행 근저당권 이후의 주식회사바로바로대부 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건을 단순한 “인수 없는 경매”로만 정리하기에는 확인할 요소가 많습니다.
감정평가상 임대관계가 미상이고, 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며, 토지는 개발제한구역을 비롯한 규제를 함께 안고 있습니다. 더구나 동일·유사 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가 3,733,754,000원의 시세상 유불리를 단정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 소멸 여부보다 실제 점유관계, 제시외 건물 범위, 토지 규제, 그리고 최저가 자체의 시장가격 검증입니다.
