한 줄 평 감정가 대비 약 49%까지 떨어진 재매각 물건입니다. 근저당 등 대부분 권리는 매각으로 정리되지만, 매각물건명세서상 을구 30번 전세권설정등기 인수가 핵심 확인사항입니다. 근린생활시설·대지 복합 물건으로 가격만 보고 접근하기보다 환금성과 현황 확인이 필요한 유형입니다.
감정가
11,790,096,610원
대지 + 토지
최저가
5,777,148,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
매수인 인수
0원
등기상 대부분 소멸
핵심지표
전세권 인수
을구 30번 확인 필요
울산지방법원 2022타경8445. 울산 동구 일산동 941-3 소재 대지 및 토지 관련 물건입니다. 소유자는 주식회사일성이며, 감정가는 117억 9,009만 6,610원, 현재 최저매각가는 57억 7,714만 8,000원까지 내려왔습니다.
권리 구조는 2021년 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 30번 전세권설정등기(2015.8.12. 등기)가 매수인에게 인수된다고 명시되어 있어 최종 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2022타경8445 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 일산동 941-3 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 |
| 소유자 | 주식회사일성 |
| 감정가 / 최저가 | 11,790,096,610원 / 5,777,148,000원 |
| 청구금액 | 4,236,042,540원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 단 전세권 확인
⚠️ 핵심 권리 체크 매각물건명세서 명시 인수권리: 을구 30번 전세권설정등기. 근저당권 이후 권리는 일반적으로 소멸하지만, 해당 전세권은 별도 인수 대상으로 기재되어 있어 등기 및 배당관계를 확인해야 합니다.
② 예상배당표 (현재 최저매각가 5,777,148,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 60,171,480원 |
| 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 4,800,000,000원 | 4,800,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 916,976,520원 |
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
2회 유찰 후 현재 최저가 57.7억원. 추가 유찰 시 배당 부족 가능성 발생.
③ 입지·현황 분석
- 이용상태. 지하1층 계단실·펌프실, 1층~5층 근린생활시설, 별도 기호 건물 근린생활시설로 확인됩니다.
- 위치. 울산광역시 동구 일산동 홈플러스 울산동구점 북동측 인근, 근린생활시설·단독주택 혼재 지역입니다.
- 토지. 자연녹지지역, 유원지 포함, 토지면적 3,133.3㎡입니다.
- 환금성. 상업용 토지와 근린생활시설 복합 물건으로 일반 주거용보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
④ 입찰 체크리스트
- 전세권 확인. 을구 30번 전세권설정등기 인수 여부와 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 2층·3층·4층 내부공실 및 공사 중 확인 내용이 있어 실제 사용상태 점검이 필요합니다.
- 재매각 조건. 재매각으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 30% 납부 조건입니다.
- 임대 가능성. 임대관계 미상인 근린시설로 운영 가능성과 공실 기간을 검토해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 것이 남았다”
현재 최저가는 감정가의 절반 수준까지 내려왔습니다. 권리분석상 기준근저당 이후 권리는 대부분 매각으로 정리되지만, 전세권 인수라는 예외 요소와 근린생활시설 특유의 환금성 리스크가 있습니다. 단순히 할인율만 보고 접근하기보다 전세권 범위와 현황을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.