울산지방법원 2024타경5693. 경상남도 양산시 명동의 명동삼한사랑채아파트 103동 20층 2001호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 26층 건물 중 20층입니다. 현재 소유자는 성진우이고 2021.06.30 소유권을 이전받았으며 당시 등기 거래가액은 169,500,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 130,900,000원이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 삼성카드 가압류 6,653,417원, 국민은행 가압류 40,777,111원, 그리고 2024.07.08 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 확인된 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5693 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 대운로 145, 103동 20층 2001호 (명동, 명동삼한사랑채아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 26층 건물 내 20층 2001호 |
| 소유자 | 성진우 · 2021.06.30 소유권이전 · 거래가액 169,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 137,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 119,423,823원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.24 · 울산지방법원 양산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2021.06.30 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 130,900,000원이며, 이후 등기된 삼성카드 가압류와 국민은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·경남은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 74.8%
명동삼한사랑채아파트 동일 평형 59.99㎡의 최근 실거래 12건은 176,000,000원~198,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 184,416,666원이고, 최신 거래는 2026.08 198,000,000원입니다. 현재 최저매각가 137,900,000원은 최근 12개월 평균의 74.8%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 22 | 198,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 21 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 19 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 20 | 178,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 25 | 179,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 6 | 183,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 24 | 179,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 23 | 178,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 24 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 5 | 176,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 19 | 190,000,000원 |
| 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 184,416,666원 |
감정가 197,000,000원은 최근 실거래 최고가 198,000,000원과 가까운 수준이지만, 한 차례 유찰되면서 최저가는 137,900,000원으로 내려왔습니다. 최근 실거래 최저 176,000,000원보다도 현재 최저가가 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율은 데이터상 74.8%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 시세 비교 기준은 최저매각가 자체로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,730,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 130,900,000원 | 130,900,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,653,417원 | 4,269,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 40,777,111원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 178,330,528원, 총 배당액은 135,169,400원, 미배당은 43,161,128원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 137,900,000원 | 135,169,400원 | 43,161,128원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 96,530,000원 | 94,392,460원 | 83,938,068원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 67,571,000원 | 65,954,722원 | 112,375,806원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족분이 곧바로 매수인의 인수금액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 명동 웅상초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·주거나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 26층 건물 내 20층이며, 위생·급배수·도시가스·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지는 3면이 포장도로에 접하며 내외부 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다. 공시지가는 732,400원/㎡입니다.
- 단지. 명동삼한사랑채아파트는 999세대이며 사용승인일은 2015.10.28입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 진행 상태. 2026.02.27 집행정지통지서 발송 기록이 있으므로 2026.08.26 매각기일의 실제 진행 여부를 법원 기록에서 반드시 재확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준. 2021.06.30 국민은행 근저당권이 기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기에서 재확인합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 137,900,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 184,416,666원의 74.8%입니다. 최근 실거래 최저 176,000,000원과 최신 198,000,000원도 함께 비교합니다.
- 배당 추정 한계. 당해세·최우선변제 등 미반영 요소가 있으므로 배당표는 예상치로만 봅니다.
- 관리·명도 비용. 낙찰대금 외 관리비 체납, 실제 점유자 인도 협의 등 현장 비용은 별도로 확인합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 마지막 확인은 절차와 점유”
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2021.06.30 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.
가격도 감정가 197,000,000원에서 한 차례 유찰되어 137,900,000원까지 내려왔고, 동일 평형 최근 12개월 평균 184,416,666원의 74.8%입니다. 최근 실거래가가 176,000,000원~198,000,000원에 형성된 자료와 비교하면 현재 회차는 가격상 눈여겨볼 구간입니다.
다만 감정평가의 임대관계는 미상이고, 과거 집행정지통지 기록도 존재합니다. 따라서 결론은 “권리·가격은 우호적, 절차·점유는 입찰 직전 재확인”입니다. 현재 매각의 진행 상태와 실제 점유관계까지 확인된 뒤에야 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
