청주지방법원 2025타경30634. 충주시 호암동 137-5에 위치한 근린시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 3층으로, 1층에 근린생활시설 3개호, 2층에 근린생활시설 1개호, 3층에 근린생활시설 1개호와 단독주택이 있고 옥탑 1층은 계단실로 이용됩니다. 토지는 264㎡의 대지로 주상용이며, 평지의 사다리형 토지가 폭 20m~25m 중로에 접합니다.

등기상 말소기준은 2017년 6월 2일 접수된 칠금신용협동조합의 채권최고액 195,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권·가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 이미 말소된 정원용 명의 근저당권과 전세권도 매수인이 승계하지 않습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준권리와 같은 날 접수된 칠금신용협동조합의 두 번째 근저당권 364,000,000원은 접수번호가 뒤이고, 2021년 설정된 세 번째 근저당권 108,000,000원도 후순위입니다. 이후 한덕순 가압류, 충주시·국민건강보험공단·국의 압류, 임경업 근저당권, 롯데카드 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

② 임차관계 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요

보증기관 대위·승계 중복 없이 조사된 임차관계인은 6명입니다. 이들의 전입·등록일은 모두 말소기준일인 2017.06.02보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분이 확인되지 않아 우선변제 여부와 명도 상대방은 현장에서 다시 특정해야 합니다.

③ 가격 판단 — 51.2%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 475,862,000원으로 감정가 929,417,640원의 51.2%입니다. 그러나 이 비율은 세 차례 유찰된 결과일 뿐, 주변 실거래나 이 건물의 임대수익과 비교한 시세 할인율은 아닙니다. 따라서 최저가만 보고 “반값” 또는 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.

특히 이 물건은 단순 주거용이 아니라 여러 근린생활시설과 단독주택이 혼재합니다. 입찰가는 토지 264㎡의 가치뿐 아니라 각 층·호실별 임대 가능 면적, 실제 점유자, 공실률, 수선비, 명도비용을 반영해 산정해야 합니다. 현재 자료상 실질취득액은 인수액이 없어 최저가와 같은 475,862,000원이지만, 취득세·명도·수선비는 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 475,862,000원 가정)

채권 합계 733,802,479원 중 예상 배당은 468,703,380원이며, 미배당액은 265,099,099원입니다. 신청채권자 칠금신용협동조합의 청구금액 538,357,039원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 1층부터 3층까지 근린생활시설이 배치되고 3층 일부는 단독주택으로 이용되는 주상복합형 개별 건물입니다.
• 토지. 264㎡ 대지, 주상용, 평지, 사다리형이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 504,500원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 폭 20m~25m 중로1류에 접하고, 모든 가축사육 제한지역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 없으나, 후면 근린생활시설 출입문 옆 창문 천장 부근에 누수 흔적이 있습니다.
• 환금성. 여러 상가 호실과 주택이 혼재한 개별 근린시설은 공동주택보다 매수층이 제한되고, 임대수익과 공실 상태에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각결과 확인. 등기사항증명서 발행일은 2026.07.29이고 기재된 매각기일은 2026.07.27이므로, 매각·유찰·변경 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 점유 호실 특정. 임차관계인 6명이 각각 어느 층·호실을 실제 사용하는지 현황조사서 원문과 현장 방문으로 확인하세요.
• 임대차 원본 확인. 보증금, 차임, 확정일자, 사업자등록, 계약기간과 배당요구 여부를 임대차계약서 및 상가건물임대차현황서 원문과 대조하세요.
• 정원용 관계 확인. 과거 근저당권자·전세권자와 임차관계인이 동일하므로 계약의 실체와 보증금 지급 흐름을 확인하세요.
• 세금 확인. 충주시·국민건강보험공단·국 압류의 체납액과 법정기일을 확인해 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
• 누수 조사. 후면 근린생활시설 출입문 옆 창문 천장 부근의 누수 원인, 보수 범위와 비용을 확인하세요.
• 수익가치 산정. 각 호실 임대료·공실률·관리비·수선비·명도비용을 반영해 실질 수익률과 응찰가 상한을 계산하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각 대상, 제시외 시설, 경계와 실제 이용관계를 매각물건명세서 및 감정평가서 원문과 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 매수”

이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2017.06.02 칠금신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리와 임차관계는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실전 난도는 등기부보다 점유와 가격에 있습니다. 임차관계인 6명의 보증금과 실제 사용 부분이 확인되지 않았고, 정원용의 관계인 가능성, 세금 압류, 누수 흔적이 남아 있습니다.

최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 근린시설과 단독주택이 혼재한 개별 건물은 최근 거래가격, 각 호실 임대수익, 공실과 수선비를 함께 검증해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 현장과 임대수익을 확인한 뒤에만 응찰가 상한을 정해야 하는 물건입니다.