울산지방법원 2024타경10299. 야음동 번영로하늘채센트럴파크 101동 2층 204호 아파트입니다. 소유자 임승현은 2023.05.03 거래가액 440,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권 채권최고액 290,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 부산은행 55,000,000원, 중소기업은행 456,000,000원의 근저당권이 차례로 설정됐고, 부산은행의 신청으로 2024.12.27 임의경매가 개시됐습니다.
등기상 눈여겨볼 과거 권리는 2022.07.01 설정된 김태경의 전세권 450,000,000원과 그 전세권에 설정된 울산동부신용협동조합 근저당 360,000,000원입니다. 그러나 두 권리는 모두 2023.05.03 해지를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 이 두 권리를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경10299 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 번영로16번길 14, 101동 2층 204호 (야음동, 번영로하늘채센트럴파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지상 20층 건물 중 2층 204호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 임승현 (2023.05.03 소유권이전 · 거래가액 440,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 625,000,000원 / 437,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 51,188,510원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.05.03 국민은행 근저당권입니다. 부산은행과 중소기업은행 근저당, 2024.12.27 경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 625,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 437,500,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 가격 메리트 판단에 필요한 최근 실거래 비교 기준이 제시되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
등기부에 나타나는 소유자의 2023.05.03 취득 거래가액은 440,000,000원으로, 현재 최저가 437,500,000원과 금액 차이가 크지 않습니다. 다만 이 거래는 현재 시점의 최근 시세를 뜻하는 자료가 아니므로, 이를 근거로 현재 최저가의 고저를 단정하는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 437,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,775,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 290,400,000원 | 290,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 456,000,000원 | 85,325,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권총액 801,400,000원 중 430,725,000원이 배당되고, 370,675,000원이 미배당으로 남습니다. 중소기업은행 채권에서 미배당이 발생하지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 437,500,000원 | 430,725,000원 | 370,675,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 306,250,000원 | 301,162,500원 | 500,237,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 214,375,000원 | 210,573,750원 | 590,826,250원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자인 부산은행이 예상배당상 55,000,000원을 배당받아 청구액 51,188,510원을 충족하는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시에는 부산은행 예상배당이 10,762,500원으로 줄어 청구액을 충족하지 못하고, 3회 유찰 시에는 예상배당이 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 야음동 여천초등학교 북서측 인근. 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트구조·콘크리트지붕 지상 20층 건물 중 2층 204호이며, 위생·급배수·상하수도·전기·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형에 가까운 평지의 아파트부지이며 주변 도로망 상태는 보통입니다. 중로1류·중로3류·소로1류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·대현2지구 지구단위계획구역이며, 공시지가 2,610,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 확인하고, 인도명령·명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.05.03 국민은행 근저당이 기준이며, 부산은행·중소기업은행 근저당은 후순위로 매각 시 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 과거 전세권 말소 확인. 김태경 전세권 450,000,000원과 울산동부신용협동조합의 전세권 근저당 360,000,000원은 2023.05.03 말소된 상태인지 최신 등기에서 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 동일 단지·유사 층의 최근 거래와 매물 호가를 확인해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 확인이 먼저
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.03 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 부산은행·중소기업은행 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 2022년 설정됐던 450,000,000원 전세권과 전세권 근저당 역시 이미 등기부상 말소됐습니다.
다만 경매투자에서 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 현재 최저가 437,500,000원은 감정가 625,000,000원의 70%이지만, 그 할인율 자체로 시세 메리트를 입증할 수는 없습니다. 또한 감정평가상 임대관계가 미상이므로 점유 확인도 남아 있습니다. 결론은 “인수 부담은 낮지만, 가격과 점유는 현장 확인 후 결정”입니다.
