울산지방법원 2024타경10299. 울산 남구 야음동 번영로하늘채센트럴파크 101동 2층 204호 아파트입니다. 등기 흐름에서 먼저 확인되는 특이사항은 2022.07.01 설정됐던 김태경 전세권 450,000,000원과 그 전세권에 설정된 울산동부신용협동조합 근저당 360,000,000원입니다. 그러나 두 권리는 2023.05.03 해지로 등기부상 이미 말소됐습니다.
같은 날 임승현이 거래가액 440,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 곧바로 국민은행 근저당 채권최고액 290,400,000원이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당이 현재 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 부산은행 근저당 55,000,000원, 중소기업은행 근저당 456,000,000원과 2024.12.27 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경10299 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 번영로16번길 14, 101동 2층204호 (야음동,번영로하늘채센트럴파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지상 20층 건물 중 2층 204호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 임승현 · 2023.05.03 소유권이전 · 거래가액 440,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 625,000,000원 / 625,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 51,188,510원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 과거 전세권은 말소, 현재 기준은 국민은행
2022.07.01 설정된 전세권 450,000,000원과 그 전세권에 붙은 근저당 360,000,000원은 2023.05.03 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 선순위 인수권리로 남아 있는 구조가 아닙니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 국민은행 근저당 290,400,000원이고, 부산은행 55,000,000원·중소기업은행 456,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 대신 회차별 구조를 본다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 625,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 실거래 시세 자료가 없어 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 625,000,000원 | 616,350,000원 | 185,050,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 500,000,000원 | 492,600,000원 | 308,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 400,000,000원 | 393,600,000원 | 407,800,000원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 185,050,000원에서 308,800,000원, 407,800,000원으로 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족분과 매수인의 인수 부담은 서로 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 625,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,650,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 290,400,000원 | 290,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 456,000,000원 | 270,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 801,400,000원 중 616,350,000원이 배당되고 185,050,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 야음동 여천초등학교 북서측 인근. 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 20층 건물 중 2층 204호입니다. 위생·급배수·상하수도·전기·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형에 가까운 평탄한 아파트 부지이며, 공시지가 2,610,000원/㎡, 토지면적 33,691.1㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·대현2지구 지구단위계획구역이며 소로1류·중로1류·중로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소된 전세권 재확인. 2022.07.01 전세권 450,000,000원과 그 전세권 근저당 360,000,000원이 2023.05.03 실제 말소된 상태인지 최신 등기부 원본을 다시 대조하세요.
- 현재 말소기준 확인. 국민은행 근저당 290,400,000원이 2023.05.03 접수된 현재 말소기준권리입니다.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자, 전입관계 및 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 625,000,000원 신건 가격을 주변 동일·유사 아파트 거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 부족분 구분. 현재 회차 미배당 185,050,000원은 채권자 측 부족액이며, 제시된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리형, 가격과 점유는 확인형”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 과거 450,000,000원 전세권과 360,000,000원 전세권 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 국민은행 290,400,000원 근저당입니다. 뒤의 부산은행·중소기업은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 625,000,000원의 시세 경쟁력은 실거래 자료가 없어 평가를 유보해야 하고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 등기 권리는 비교적 명확하지만, 실제 입찰 판단은 가격 검증과 점유 확인이 남아 있는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
