부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2024타경103078 · 울산지방법원 · 아파트

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

326,900,000원 3억 2,690만 감정가 467,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

울산지방법원 10:00

입찰 보증금

3,269만원

최저가의 10% · 32,690,000원

실거래 대비

▼ 38.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 5.33억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 30% 할인 울산광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 위험은 없지만 채권 미배당이 큰 물건. 1회 유찰 후 시세 대비 가격 메리트가 생긴 아파트입니다.

가격 최저가 3.269억 = 최근12개월 평균 5.423억의 60.3% 수준
자금 입찰보증금 약 3,269만원 · 인수액 0원
리스크 근저당·가압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하나 채권자 미배당 발생

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 인수 위험은 0원입니다. 다만 배당 구조상 채권액이 매각가를 크게 초과해 일부 채권자는 미배당이 발생합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 시세 평균의 약 60.3%로, 신건보다 유찰 후 가격 메리트가 생긴 유형입니다.

감정가

467,000,000원

최저가 70%

최저매각가

326,900,000원

1회 유찰

실거래 평균

542,272,727원

최근12개월 11건

매수인 인수

0원

소멸 권리 구조

울산지방법원 2024타경103078. 울산 남구 삼산동 한화꿈에그린아파트 제105동 402호입니다. 전용면적 84.9949㎡ 규모의 아파트로, 현재 최저매각가는 감정가 대비 70% 수준입니다. 권리 분석의 핵심은 복잡한 후순위 권리보다 말소기준권리 이후 권리가 모두 정리되는지입니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2024타경103078
소재지	울산광역시 남구 산업로613번길 26, 105동 4층 402호 (삼산동, 한화꿈에그린아파트)
물건종류 / 전용	아파트 · 전용 84.9949㎡
소유자	김해영, 이명규 (공유자 각 2분의 1)
감정가 / 최저가	467,000,000원 / 326,900,000원
신청채권자 / 청구	주식회사 페퍼저축은행 / 489,878,741원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 매각으로 정리되는 구조

말소기준권리는 2021.12.09 설정된 주식회사 페퍼저축은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 전세권 및 일부 근저당권도 등기부상 말소 처리되어 현재 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 경쟁력 있음

한화꿈에그린아파트1단지 동일 평형 최근 거래를 기준으로 보면 최근12개월 평균은 542,272,727원, 최신 거래는 550,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.08	84.99㎡	16	550,000,000원
2026.08	84.99㎡	2	505,000,000원
2026.05	84.99㎡	15	570,000,000원
2026.02	84.99㎡	10	570,000,000원
2026.01	84.99㎡	17	590,000,000원
평균	—	12건	540,833,333원

최저매각가 326,900,000원은 최근12개월 평균 대비 60.3%입니다. 최신 거래 550,000,000원과 비교해도 할인 폭이 있어, 현재 회차에서는 가격 경쟁력이 확인됩니다.

✅ 가격 관점 1회 유찰 후 최저가는 최근 거래 흐름 대비 충분한 할인 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 326,900,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,376,600원
을구 14번 근저당권 · 페퍼저축은행	60,000,000원	60,000,000원
을구 15번 근저당권 · 페퍼저축은행	512,400,000원	261,523,400원
후순위 가압류	20,382,628원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저매각가는 최근12개월 평균 대비 약 60.3% 수준입니다.

✅ 권리 관점 임차인 및 인수 권리는 확인되지 않으며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.

⚠️ 채권 관점 매각대금이 전체 채권액보다 작아 후순위 채권자는 미배당이 발생합니다. 다만 이는 매수인의 인수 부담으로 이어지지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 울산세무서 동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
환경. 한화꿈에그린아파트1단지 380세대, 2010년 준공 아파트입니다.
시설. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 등기 원본 확인이 필요합니다.
가격 판단. 현재 최저가는 최근12개월 시세 대비 할인 구간입니다.
명도 확인. 점유 관계 및 관리비 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
배당 확인. 미배당 채권 발생 여부와 무관하게 매수인 인수 권리는 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리, 가격은 기회”

이 물건은 복잡한 권리관계처럼 보이지만 핵심은 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수 부담은 없습니다. 반면 채권 미배당은 크게 발생하지만 이는 낙찰자가 부담하는 영역이 아닙니다. 현재 최저매각가는 최근12개월 평균과 최신 거래 대비 충분한 할인 구간으로, 권리 안전성과 가격 경쟁력을 함께 확인할 수 있는 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 채권 미배당이 큰 물건 — 울산 한화꿈에그린 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 매각으로 정리되는 구조

② 시세 비교 — 현재 최저가는 경쟁력 있음

③ 예상배당표 (매각가 326,900,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리, 가격은 기회”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (5장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2025-02-25	유찰	4억 6,700만원
2	2026-08-25	대기	3억 2,690만원